林昭远给越秀地产打了个“优”｜年报风云⑦

在魔幻现实般的2020年，房地产行业经历了诸多前所未有的变革性事件，而3月的业绩会，给外界了解房企在过去一年里的经历提供了一个窗口。

疫情、三道红线、按揭收紧、土地出让方式的改革……一系列的问题被迫不及待地抛向了主席台上的高管层。

作为房地产行业的一员，大环境和背景的改变无疑也对越秀地产（00123. HK）造成了影响。但得益于国资背景的支撑，这些冲击对越秀地产的影响似乎要小上许多。

在大多数房企正经历业绩下滑、负债增长、融资成本放大的背景下，越秀地产各方面的指标可圈可点。

2020年，越秀地产合同销售957.6亿元，同比上升32.8%，完成全年合同销售目标802亿元的119.4%。实现全年营业收入462.3亿元，上升20.6%；权益持有人应占盈利42.5亿元，上升21.9%。核心净利润40.2亿元，上升14.6%。

期间，无论销售、营收、盈利较2019年都有了较好的增长，而融资成本、借贷比率都有所下降。唯一美中不足的，是越秀地产的毛利率下降了9.1个百分点，跌至25.1%。

但在3月16日的业绩会上，董事长兼执行董事林昭远也说了，房地产行业能控制在25%~30%的毛利率，就是一个非常优秀的水平了。

换言之，林昭远对越秀地产过去一年25.1%的毛利率还是颇为满意的。这也是“行业回归理性后，毛利率处于稳定水平的一种常态”。

而随后，无论是谈及土地集中供应等各种因素对公司的影响，林昭远似乎都表现出了越秀地产作为一家有国资背景房企所应有的“底气”。

2021年，越秀地产将合同销售目标定为1122亿元，相比2020年增长17.1%。

??“土地集中供应对我们更有利”

2020年，越秀地产通过多元化、特色化“6+1”增储模式，以较低溢价分别于广州、佛山、江门、杭州、苏州、南京、青岛、烟台、济南、重庆和成都新增22幅土地，总建筑面积约为560万平方米。当中，以“住宅+配建”增储模式低价获取广州番禺长隆南地块等四宗优质地块，增加土储约141万平方米。

此外，2020年越秀地产成功收购了广州星樾山畔（水西项目）和广州星汇城（镇龙项目）两个TOD物业项目，新增TOD物业项目土地储备103万平方米。截止2020年底，其共拥有5个TOD物业项目，布局广州黄埔、增城、番禺三大片区，总土地储备达到388万平方米，约占本集团大湾区土地储备的28.7%和总土地储备的15.8%。

在其新增土储中，非公开市场方式增储占比54.1%，其中TOD、配建、国企合作增储方式分别占新增土储的18.5%、25.2%和10.4%。该集团持续巩固“1+4”全国性布局，深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西南地区，新进入南京、重庆两个重要二线城市，在全国战略布局21个城市。

土地是房地产企业生产房子的原材料，对房企而言至关重要。因此关于22城土地集中供应政策给公司带来的影响，首先成为外界的关注点。

事实上，该政策自出台以来，其对房企本身所造成的影响就被广泛讨论。一个几乎已经达成的共识是，土地的集中供应对一部分资金压力较大的企业势必是一种考验。

之于越秀地产影响几何？林昭远泰然处之。

其认为，通过土地的集中出让，中央的出发点还是围绕着稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”所做的调控，核心也是考虑到加大土地的供应量。“所以竞争没那么激烈，土地的价格也稍微可以适当（回调）一些，没有那么热。”

但其表示，这个政策无论是对22个城市里的土地出让，还是对整个行业都是一个新变化，

这种新变化，林昭远从好的一面和不好的一面来看待。“好的（方面）土地竞争是不是不会那么激烈？”据其介绍，在出台土地集中供应政策的22个城市中，越秀地产已经进入的城市有13个。也就是说，往后这些城市的土地竞争程度有所减缓，对企业自身获取土地的机会和土地成本的控制都是一个很好的开始。

此外，分批次大量集中供应的土地，给房子带来的压力也是实实在在存在的。一方面，林昭远认为，这会对企业的人力和财力带来压力。首先，“土地集中供应，那么我们的投拓团队对这个土地的分析、投研、决策的强度肯定会加大。”

但林昭远认为，人力的问题是可以克服的，而资金问题对于企业而言或许更为迫切。因为土地的大量集中供应，也以为这企业需要短时间拿出巨额的土地投资款。“这么多土地，相对来说资金紧张的企业可能会更加不利”。

回到越秀地产本身，林昭远认为，越秀地产的资金面还是比较充裕的，应该有能力去应对这个事情。所以，“我们总体来看，不当成一个负面，我们当成正面来看。当然具体还要等落地以后，边应对、边操作、边总结。”

“（对土地集中供应）还是有信心，可能对我们更加有利，对我们资金充裕的，机会还是会大一些。”林昭远称。

??“25%的毛利率是非常优秀的水平”

从现有数据看，林昭远的信心不仅来自越秀地产的国资背景，还来自其过去一年所取得的成绩。2020年，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额373.1亿元，较年初上升23.6%，资金流动性充足；净借贷比率为47.5%，较年初大幅下降26.5个百分点。

同时得益于其多元化的融资渠道，融资成本也进一步降低。2020年，越秀地产于境内成功发行15亿元公司债，发行期限3+2年，发行票面利率为3.13%。其年内平均借贷成本同比下降31个基点至4.62%。

截至2020年12月31日，越秀地产剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.2%、47.5%和2.25倍，均实现了“三道红线”零踩线，全部“绿档”达标，成为中国房地产企业中少数三项指标全部达标的房企之一。

据了解，截至2020年12月31日，越秀地产总土地储备2454万平方米，足够未来3-5年的开发所需。其中，大湾区土地储备占总土地储备约55.1%，华东地区、华中地区、北方地区和西南地区分别占总土储的12.3%、15.5%、13.1%和4.0%。

基于全国各地丰富的土地储备，越秀地产2021年的可售资源1866亿元，当中大湾区占63%。按照约60%的去化，越秀地产将2021年合同销售目标定为1122亿元。这个目标相比2020年增长17.1%。

根据林昭远业绩会上的介绍，越秀地产今年的土地投资支出计划是520亿元左右。“我们会保持一个适度的投资强度，把握一些市场的机遇，使到我们整个公司的业绩能够得到稳定的发展。特别对于我们希望进入的一些目标城市，我们会趁这个机会进入。”

纵观越秀地产这次的业绩会，各项指标似乎都完美达成，稍微美中不足的是其毛利率，据了解，过去一年，越秀地产的毛利率约为25.1%，同比下降9.1个百分点。是事实上，毛利率水平的下降，也是外界关注越秀地产的其中一个焦点。

林昭远对毛利率下降做解释称，主要受其结转产品的均价，还有产品结构性的变化有关。

”过去两三年，因为有一些地区的（房价）下降，会一定程度影响毛利率。”此外，从行业总体来看，已经发布业绩的企业，毛利率都有相应的下调。“所以行业回归理性以后，毛利率处在稳定水平，我认为也是一种常态。”

林昭远强调，“能控制在25%-30%的毛利率，这是一个非常优秀的水平，我们目前的（毛利率）水平应该也是对我过去（所说）的回应。”

乐居财经查询，2019年内房股平均毛利率约34.1%；目前已披露2020年报的房企中，宝龙地产（01238.HK）毛利率约36.1%，越秀地产（00123.HK）毛利率约25.1%，融创中国（01918.HK）毛利率约21%。

此外，对于近段时间以来按揭的收紧，林昭远称，这只是意味着整个市场可供按揭的额度会受到一定的控制，但银行放款肯定是看企业的，“我们目前三条红线都没有踩。”林昭远认为，这对越秀地产来说也是一个优势。

此外，其进一步称，“按揭贷款投放的额度我们认为有一定的影响，但是在一二线城市，应该说这些大型银行按揭规模，包括他的额度和占比还是比较高的，我们认为对于一些优质的客户，按揭的额度还是比较有保障，所以我们认为影响不会太大。”