2021年冲击千亿，越秀地产大秀多元化拿地“肌肉”

3月16日，越秀地产（00123.hk）召开了线上业绩发布会。

数据显示，2020年，越秀地产实现营业收入约462.3亿元，同比上升20.6%；权益持有人应占盈利约为42.5亿元，同比上升21.9%；核心净利润约为40.2亿元，同比上升14.6%。

在交出一份稳定的答卷时，管理层也在业绩发布会上回答了对行业热点问题的看法。其中，谈及集中供地，越秀地产董事长、执行董事林昭远表示，这对于房地产行业来说是有利有弊的，一方面，有利于减少房企获取土地机会的成本；另一方面，对人力、财力上会为房企带来压力，会加大投资团队对于土地分析的强度，对资金而言更是一把双刃剑。

2021年冲击1122亿元

2020年，越秀地产合同销售金额约为957.6亿元，同比上升32.8%，完成全年合同销售目标802亿元的119.4%；合同销售均价约为每平方米25200元，同比上升21.7%。

分区域来看，作为大本营，大湾区依然是越秀地产的重要“粮仓”。2020年，越秀地产在大湾区实现合同销售额636.6亿元，占比为66.5%；华东地区的销售额为199.2亿元，同比上升18%；华中地区的销售额为68.4亿元，北方和西南地区的销售额分别为42.8亿元和10.6亿元。

“今年的销售目标是1122亿元，按照可供货值60%的去化来铺排，达成目标后将维持千亿企业的销售规模。此外，今年的回款率将达到70%，较去年有所回升。”对于2021年， 林昭远在业绩发布会上透露。

林昭远称，2021年，越秀地产继续保持较大的投资力度，买地金额计划达到520亿以上。截至12月31日，越秀地产在粤港澳大湾区拥有土地储备约1353万平方米，约占总土地储备的 55.1%；在华东地区、华中地区、北方地区和西南地区分别拥有土地储备303万平方米，380万平方米、321万平方米和97万平方米，约占总土地储备的12.3%、15.5%、13.1% 和4.0%。

值得一提的是，对于越秀地产的多元化拿地能力，多份研报给出了“好评”。兴业证券指出，公司毛利率有望维持高于行业平均的水平。

越秀地产在年报中指出，在拿地方面，公司形成了公开竞拍、城市更新、住宅+配建、TOD、国企合作、收并购、产业勾地的“6+1”特色化增储模式。具体来看，2020年，公司通过TOD、住宅+配建、国企合作获得的土地分别占新增土储的18.5%、25.2%和10.4%。

林昭远称，未来会深化TOD战略实施。他指出，2021年集团TOD项目预算目标不低于180亿元，希望TOD规模能够在200亿以上。

“三道红线”指标零踩线

财务指标方面，越秀地产三道红线全部为“绿”。

数据显示，截至2020年底，越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.2%、47.5%和2.25倍，全部“绿档”达标。2020年平均借贷成本为4.62%，同比下降31个基点。截至2020年底，越秀地产净借贷比率大幅下降26.5个百分点至47.5%。

对于融资成本比较低的情况，越秀地产财务总监及执行董事陈静指出，公司确实做了多方面工作。“首先从大环境来讲，去年由于疫情影响，整个融资环境前面比较松，后面比较紧，在这个情况下，公司在上半年做了资金置换。另外，在境内和境外做了一些调整，增加了一部分境内融资的比重，使整体融资成本降低，同时也增加了直融的比例，使成本进一步降低。”她介绍道。

对于2021年，陈静表示，今年上半年融资环境稍微有点紧张，因此上半年做预算的时候，成本会比去年稍稍多一点，不过希望通过跟金融机构的沟通，及多项融资产品的结合，尽可能地维持在去年水平。

在财务保持稳健的同时，越秀地产的毛利率也不可避免地出现了下滑，这是行业大势。数据显示，2020年越秀地产毛利率为25.1%，比2019年同比减少了9.1个百分点。

越秀地产管理层解释称：“去年大湾区高毛利率项目交付减少，华东项目增加，相对拉低了毛利率的水平。另外，房地产行业整体毛利率也在持续走低。”

林昭远进一步解释称，毛利率与结转产品的均价有关，有结构性的变化，比如某些地区的限价等政策也会有所影响。能控制在20%-30%的毛利率是比较优秀的水平，目前尚处于这个空间，与去年相比有所下滑，另外，行业回归理性之后毛利率也在下调。