窥报④|世茂服务：非典型生长和打不破的惯例

世茂服务是世茂集团“大飞机战略”的重要一翼，那世茂服务，靠哪些羽翼？

在3月15日世茂服务2020年度业绩发布会上，世茂集团董事局副主席、世茂服务董事局主席许世坛盘点地很清楚：

①集团的加持（规模、品牌、“朋友圈”）、②红衫腾讯等资本支持、③特色的增值服务...

来自红杉资本、腾讯的2.44亿美元战略投资，用于数字化升级，体现在财报上，当年世茂服务的智慧社区解决方案（业务）收入占比提升到了28.2%。

不过在世茂服务的增值服务中，最大占比其实是车位资产运营（占比28.4%）。另外还有校园增值服务（占比14.4%）、社区资产管理服务（占比13.6%）、美居服务占比9.2%、新零售业务占比6.2%。

其中无论是车位，还是校园服务，在主流物业公司的主要业务中，都属于“小众”。

但也是靠这些“非典型”的生长，世茂服务一年间营业收入涨幅102%，相较TOP30物业企业85%左右的收入增幅，已经拉开了一段距离。

但世茂服务也遇到了物业“大鱼吃小鱼”阶段，打不破的惯例——毛利率下滑。

2020年世茂服务三项主要业务毛利率平均在31.77%，同比去年的34.93%有所降低，但依然高于26家上市物企的毛利率均值（2019年略低于30%）。

另外，公司净利润7.24亿元，同比增长88.4%；归母净利润6.93亿元，同比增长80.2%，表现稳定。

世茂服务表示，毛利率主要受2020年收购了12家物业公司影响，其毛利率低于世茂内生项目。

不过风财讯注意到，经过一体化整合，世茂服务的收并购项目，在2019年毛利率提升了4.2%，2020年毛利率提升了2.6%。

▲靠小众增值服务 收入拉升147%▲

世茂服务最值得分析的是其业务结构，能够看出这家公司不太一样的发展路线。

在2020年世茂服务50.26亿元的营业收入中，物业管理服务收入27.12亿元，同比增长126.1%，总收入占比54%；社区增值服务实现收入16亿元，同比增长146.8%，非业主增值服务实现收入7.13亿元，同比增长11.2%。

风财讯观察了15家上市物企的业务结构，其在2019年管理服务、社区增值服务、非业主增值服务的收入总数，分别在275.54亿元、65.26亿元、88.73亿元，占总值61.2%、14.5%、19.7%。

相较之下，世茂服务的上述三项业务占比54%、32%、14.2%，社区增值服务的发展势头，不同与众。

社区增值服务的收入，同比增长147%，三年复合增长率达311%，远高于行业均值。

此外，物业管理服务收入同比增长126%，三年复合增长率79%；非主业增值服务同比增11%，三年复合增长率36%，也比较突出。

增值服务中，世茂服务的主攻方向，也较有特色。

因为对浙大新宇等物业公司的收购，世茂服务的高校物业在管面积1830万平方米，项目150个，位居中国校园物业TOP3。

另外，在世茂服务业务中，非周期性业务占比提升达到128%，主要受益于车位临停、长短租、充电柱等服务的收入。

可以看到，世茂服务招法虽清奇，但思路清晰。

世茂服务总裁叶明杰就直言，当期大多数物业企业发展业务，面铺得很广，但缺乏支撑性业务。世茂服务的策略，则是聚焦体验性、服务性的增值服务。 

▲“第三方”独立走路 欲3年增5倍▲

物业服务企业有不”通病”，比如毛利率下滑、第三方项目占比远不及母公司项目、增值业务发展乏力。

从上市后第一份财报可以客观地说，世茂服务已经解决了其中2种病。

世茂服务收入中，第三方来源和母公司来源，结构已经“翻天覆地”。

在管面积其中来自独立第三方的面积占比，从31.2%增至64.8%，来自世茂集团的占比从68.8%降至35.2%。

合约面积中，来自独立第三方的面积由64%降为35.3%；第三方占比由36%提升至64%。

截至2020年，世茂服务以学校、医院、公建等为代表的非住宅在管面积达5920万平方米，占比达40.5%，较2019年大幅提升36.3个百分点。

许世坛直言，世茂集团强大的“朋友圈”给世茂服务带来底气。与世茂合作过的房企，大的小的中的，尤其是中小型开发商，在接触世茂服务后很多都愿意合作。

其服务项目覆盖137个城市，同比增长51%；77%的项目分布位于一线及二线城市。未来世茂服务通过托管第三方项目，还将继续布局核心城市。

“这些城市议价能力高，世茂服务的也多是高端项目，这保证了世茂服务的利润水平。”管理层表示。

基于过去好且快的发展，围绕“用户”和“资产”，世茂对于下一个三年争取“五倍增长”，也给出了足够的信心。