【表里归一】时代邻里：市场拓展将取代收并购成为规模增长主路径

去年3月宣称“规模是公司追求的重要方向和重点，希望2021年整体管理规模突破1亿平方米”的时代邻里（09928.HK），今年话锋一转，将发展定调在“稳比快更重要”这一目标上。

“我们也看到，现在市场上各种标的良莠不齐，尤其是这一轮物业行业发展的热潮，导致市场上所剩优质标的越来越少。所以，目前我们慎之又慎，在收购谈判中很仔细，对标的的估值判断也十分审慎。”3月11日，时代邻里执行董事兼行政总裁王萌在2020年度业绩会上给出了“换挡”的缘由。

但从过去一年的发展来观察，“以稳为主”的底气更多在于，去年，时代邻里已经完成了规模基本翻一倍的首轮布局。年报数据显示，截至2020年12月31日，时代中国的总合约建面约1.12亿平方米，同比增长92.4%；在管项目从上一年的229个增加至527个，总在管建面9870万平方米，同比上涨112%。

近亿方管理规模里，一方面包含了518个物业管理服务项目，在管总建面约6882万平方米，相比2019年同期增加了3039万平方米。这些新增的规模主要凭借3笔收购来实现——广州浩晴物业100%股权、广州耀城物业100%股权、上海科箭物业51%股权，是时代邻里上市首年“跑马圈地”的部分战绩。王萌表示，前两笔收购巩固了时代邻里在华南地区的地位，上海科箭物业的加入则促进了长三角布局加速。

在物业领域内，收并购早已成为物业企业短期内快速扩张规模的一个捷径，时代邻里也不例外。根据年报数据，2020年，时代邻里新业务所拓展的在管规模仅约1053万平方米；而收购获取的在管建面达到2188万平方米，相当于新业务拓展的两倍。

不过，与“以稳为主”相应的是，时代邻里正着手调整自身扩张战略，改变的序幕已经悄悄拉开——上述提到的三笔收购均完成于去年上半年，随后半年时间里，时代邻里在收并购市场“颗粒无收”，更多依赖单项目投拓；直至去年12月中旬，其才又以2.97亿元收购成都合达联行物业49%的股权。

“这样的节奏与我们的投拓策略与结构调整有一定关系。”在业绩会现场，王萌宣布，今年时代邻里的方向是以自主拓展为主，收并购为辅，“希望2021年至少有一半的规模增长是通过我们自主拓展来获得。”她说。这意味着，依赖收并购外拓来扩张规模版图的路径将被逐渐取代。

值得关注的是，2020年拿下的四个标的，涉及的物业管理领域均延伸到如电力系统物业、工业物流地产物业等非住宅业态上，进一步加大了非住宅物业在时代邻里的规模及收入占比。年报数据显示，截至去年底，非住宅物业的在管建面增至4650万平方米，在6882万平方米在管规模中占比达67.6%，同比上升4.9个百分点；所贡献的收入也首次反超住宅物业达5.1亿元，在10.09亿元物业管理服务收入的占比，由2019年的39.1%上升至50.5%，同比上升11.4个百分点。

“非住宅领域有非常大的市场空间和份额。”王萌的表述从侧面反映出时代邻里对于非住宅物业的重视。不过，他们更多的注意力聚焦在城市公共空间服务，在2020年年报中，时代邻里将城市公共服务单独划归一块——上述近亿方的总管理规模中，另一方面就包括9个在管建面约2990万平方米的城市公服项目；而2019年，时代邻里服务的仅有6个市政环卫项目，在管建面仅约810万平方米。

尽管规模大幅增长了2.7倍，但城市公共服务为时代邻里过去一年所带来的收获却颇为有限。2020年，时代邻里的年度总收入约17.58亿元，主要由物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务以及其他专业服务四大类贡献而来，城市公共服务收入被列在其他专业服务收入明细表中。去年一年，城市公服为时代邻里所贡献的收入仅4775.6万元，在年度总收入中占比仅2.72%，相比2019年只上升1.37个百分点。

虽然时代邻里未明确给出详细盈利数据，但从一些细枝末节可观察到，城市公服的盈利水平也比较一般。2020年，其他专业服务的毛利率由上一年的19.5%下降至18.2%，按照年报解释，这主要是因服务及产品组合变化所致。

时代邻里的其他专业服务，包括电梯服务、智联科技服务、城市公共服务，2019年这三类业务的收入占比分别是60.6%、9.6%、29.8%；但在去年，该收入占比进一步演变成35%、31%、34%。

不过，时代邻里依然对这一业态充满信心。在业绩会上，王萌提到，服务行业的利润空间有限，利润高低还是取决于运营经验和管理体系，成本的有效管控至关重要。时代邻里恰巧用收购的方式提前布局（城市公共空间服务），“未来会带给我们一些很好的利润机会，也会成为时代邻里利润的新增长点。”她表示。