资色深度丨市值腰斩，多元化未见起色：美好置业“难美好”？

近日，美好置业(000667,股吧)中止重大交易事项，此事历时两个月终成空。不过，美好置业却早已暗渡陈仓，引入龙湖成为物业项目子公司的大股东。在此前，公司在资本市场上变动颇大，股价在五个交易日内腰斩，经营上更是出现了出售子公司充实报表的情况，此外，布局多年的多元化业务也被质疑未见起色。

交易事项中止，潜在交易方隐现

3月7日晚间，美好置业集团股份有限公司（000667.SH下简称“美好置业”）发布公告，公司控股股东美好集团中止重大交易事项。

公告显示，美好置业的交易对手有两家，一家是国内领先的物业公司，另一家是拥有建筑工程施工总承包壹级、建筑装饰装修工程专业承包壹级等专业资质的建筑产业公司。美好集团在今年1月20日后，分别在在北京、广州和深圳，与上述两名拟交易对方进行了意向性会谈，并咨询了券商，对交易方式的可行性进行了论证。但受制于目前房地产业有关政策等原因，股权层面的合作难以开展，交易终止。

分析人士指出，美好置业在交易终止后，可能会寻找新的交易对手，这个交易对手与上一位应体量相近，是一家国内领先的物业公司，其母公司是一家头部开发商。新交易露出的蛛丝马迹，将潜在的交易对手指向龙湖。

2月8日，美好置业旗下美好幸福物业服务有限公司（下简称，“美好物业”），新增股东龙湖嘉悦物业服务有限公司，持股比例为60%。

而开发商之间的物业并购战已经开始，故有投资者猜想龙湖会收购美好物业。

值得一提的是，这次的股权变动交易双方并没有进行公开披露，或许是因为数额太小。毕竟，美好物业账面净资产仅6500万元，对于龙湖来说并不构成重大资产重组，券商人士表示，美好置业可能也是基于同样的原因没有发布公告。

寻找交易对象，出售子公司股份，这段时间内，美好置业股价暴跌，市值腰斩。2021年1月15日，美好置业五个交易日持续跌停，到1月22日，公司股价从3.79元跌至2.02元，随后虽然有小反弹，大趋势还是向下，2月4日达到了最低点1.54元，股价腰斩。截至发稿日，美好置业股价为2.03元，依然位于低位。

上述券商人士表示，美好置业第二大股东东方时尚也出现了股价大幅下挫的情况，两者是单纯的财务投资关系，且东方时尚也没有抛售美好置业股票，可以推测，美好置业股票疑似被庄家操盘。

在美好置业股价来到最低点一周后，公司开始回购股票，1月22日公司公告称将回购不超过2亿元不低于1亿元公司股票，但护盘效果甚微。

随着股价暴跌，美好置业的公司高管也开始增持公司股票。3月2日，董秘冯娴回购26.72万股；3月9日，公司董事刘柳增持40万股，此人为董事长刘道明女儿。

高管增持的理由均为基于对公司未来发展前景的信心和公司价值的认可。但遗憾的是，美好置业股价依然在低位徘徊。董秘冯娴回购后股价上涨了10%，董事刘柳回购后下跌了4%。

业绩下滑，转型不顺

回看2020年，美好置业还出现了利润上的暴跌，公司的多元化也并不顺利。

1月29日，美好置业发布2020年业绩预告。公司预计2020年实现营收37亿元-48亿元，上年同期为36.59亿元；归母净利润0.9亿元-1.15亿元，同比增长34.55%-71.92%；其扣非后净利润预计亏损4.3亿元-5.5亿元，同比下降超800%。

公司的营收增长主要来自出售子公司，非经常损益增厚了公司的营业收入，时间节点非常有趣，在2020年的最后一天，公司有9亿元投资收入，刚好纳入了2020年年报。

2020年12月31日，美好置业公告称，为提升公司资产流动性和运营效率，拟以总价22.08亿对外转让东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司、安徽东磁投资有限公司、合肥名流置业有限公司100%股权。

这22.08亿元，构成了处置长期股权投资产生的投资收益约 9 亿元，计为非经常损益，这也充实了公司的财务报表，但美好置业当下仍然存在较大的短债压力。

2020年三季报显示，公司在手的货币资金为17.51亿元，一年内到期的非流动负债却为31.35亿，现金远不足以覆盖短期负债。

回看五年，美好置业营收持续下降，2016年-2020年，公司营业收入分别为为52.05亿元、44.38亿元、25.2亿元、36.59亿元和37亿元-48亿元，在2016年达到高点后长期下滑。

而在收入比例上，绝大多数都由房地产贡献，wind数据显示，2016年-2019年，美好置业房地产营业收入分别为35.69亿元、37.27亿元、23.24亿元和30.73亿元。由于统计方法上的不同，在2016年和2017年，美好置业另有城中村改造项目营收14.93亿元和6.52亿元，这项收入也可归属于房地产，故长期以来公司超过80%的收入都由房地产贡献。

房地产收入在下滑之外，公司的多元化尝试也面临着已经投入数年，却仍未能迎来回报期的尴尬现状。

2014年起，美好置业开始进入装配式建筑行业，2017年又开始转型现代农业领域和产业新城领域。

装配式建筑在近两年半未产生盈利，2018年到2020年前六个月，装配式建筑分别实现净利润-1.97亿元、-5.98亿元、-2.39亿元，更早前并未进行集中披露，但装配式建筑条线子公司多为亏损。装配式建筑目前产能消耗主要以靠自产自销，2020年上半年装配式建筑业务签约订单金额18.5亿元，其中81.7%是内部项目所消化。

智慧农业板也难以为继，公司业绩预告披露，现代农业共流转农业用地8.5万亩用于经营，由于连续亏损，已完成洪湖土地6.4万亩的退租工作，报告期内，将已投入的农田改造费用，即长期待摊费用余额约1.5亿元一次性计入当年损益，该损失属于非经常性损益。

2020年半年报披露，美好置业押宝的农业和装配式住建筑依然难以贡献收入。

当下，房地产开发行业已经呈现了多年的马太效应，“三道红线”出台后，更是限制住了房企扩张的步伐，美好置业当下看来就是掉队者。一月初，股吧投资者也表现出了对公司的失望，“公司市值100亿，卖了20亿资产，还剩下什么？”

回头看，美好置业的市值在当下仅有48.11亿元，对于一家房地产开发公司来说无疑有些落寞。究其原因，上述券商人士表示美好置业涉及业务虽多，但均不突出，甚至在农业板块利好频出，大幅上涨时，公司股价也未见起色。美好置业已经许久没有机构前去调研，似乎机构投资者对其也缺乏兴趣。此外，公司押宝的装配式建筑已经出现了自产自销的情况，自家拿下了超过80%的份额，外拓能力较差，何时转化收入还没有定数。

早在1996年，美好置业便搭上了资本市场的顺风车，上市如此之早，却没有将规模做大，甚至要靠出售资产求生，房地产的生意现在越来越难做了。