去年超额完成业绩，2021年宝龙地产要守住红线、冲刺千亿

2020年对于房企而言是艰难的一年，疫情叠加行业增速下滑的大背景，房企销售业绩普遍存在下滑的现象，克而瑞研究院数据显示，2020年百强房企全线销售额累计增长仅约13.3%。

在这样的环境中，想要跑赢大势并不容易，因此，步入上市房企披露2020年年报之际，部分深受市场影响的房企陆续发出亏损预告。面对考验，步伐稳健的房企往往更能抵抗住风暴的冲击，最终交出漂亮的成绩单。

近日，宝龙地产公布2020年业绩，去年，其收入及利润均保持着高速增长的态势。具体来看，2020年，宝龙地产合约销售额为815.5亿元，同比上一年增长35.1%；总收入录得同比36.3%的增幅，达到约355.0亿元；毛利率36.1%，稳居行业领先水平；净利润88.2亿元，同比上升46.5%；归母净利润为60.9亿元，较去年同期上升50.8%。

宝龙地产总裁许华芳在业绩会上表示，2021年，“增长”仍将是宝龙地产的关键词，“今年没有疫情的影响，相信公司会回到快速增长的水平，希望在强调高质量增长及守住三条红线的同时，评级和各维度都有更好的表现。”

超额完成年度销售目标

2020年，是宝龙集团成立30周年的大年，年初，其为自己定下750亿元的全年销售目标，最后宝龙地产不仅以108.7%的完成度超额完成全年销售目标，851.5亿元的销售额也再度刷新了历史年销售额数据。

在许华芳看来，这份成绩单的背后，与宝龙地产长久以来深耕长三角的战略不无关系，“过去5年，宝龙最大的成功在于聚焦长三角，我们踩准了长三角的市场红利”。体现在数据上，2020年，宝龙地产的销售额中，长三角区域销售占比达到85.8%。 

事实上，早在2009年赴港上市之前，宝龙地产就已经瞄准了长三角地区，顺利拿下十余个项目。2010年，宝龙地产正式将总部迁至上海，并在后来的2013年明确提出“以上海为中心、深耕长三角”的发展战略，开始在长三角地区全面发力。

这些年来，宝龙地产在长三角多座城市取得不俗的成绩。例如，亿翰智库发布统计，2020年，宝龙地产在金华的销售额突破了百亿，达到140.2亿元。许华芳也透露，未来，南京可能成为宝龙在内地业绩贡献最大的城市之一。

优秀的战略布局和土地储备被视为宝龙地产业绩及利润稳定增长的重要支撑。中指院研究报告中指出，在行业集中度日趋加强的情况下，城市分化加剧，宝龙地产坚持价值投资理念，及时掌握政策走向，合理规划战略布局，聚焦优势区域，深耕重点城市，保障了宝龙地产未来的发展。

据悉，2020年，宝龙地产再提出“1+1+N”投资战略，深耕长三角的同时，积极布局大湾区。其认为，根据我国目前的区域经济格局，以长三角和粤港澳大湾区为代表的中心城市、城市群集聚能力强，空间效率高，规模效应明显，是经济发展最活跃的增长极和动力源。

落实在行动上，2020年，宝龙地产新增地块39幅，计容总面积940万平方米、新增可售货值1332亿元。截至2020年12月31日，宝龙地产拥有总土储3650万平方米、总可售货值4478亿元，其中长三角及粤港澳大湾区，布局占比达80%。

“未来5年，宝龙地产将坚定不移地继续深耕长三角和大湾区，并把安徽也纳入长三角布局的重要一子”。许华芳说到。

“绿档”宝龙

追求销售额稳步增长的同时，宝龙地产也在约束自身，紧抓财务天平不放松。

一方面，宝龙地产不断增强盈利能力，保持优异的经营质量。2020年，宝龙地产迎来收入和利润的持续高增长，总收入从2019年的260.42亿元增至2020年的354.95亿元，同期净利润从60.2亿元增至88.2亿元，均刷新历史记录。

另一方面，宝龙地产还在努力降负债、降杠杆。2020年上半年，宝龙地产的净负债率为79.9%，到年底，该数据下降至73.9%，意味着其负债情况持续改善。

此外，宝龙地产的现金流状况日趋向好。截至2020年12月31日，宝龙地产现金及银行结余为282.8亿元，相较上一年年同期增加19.5%；同期流动比率从上一年的1.30倍上升至1.36倍。

去年，监管部门以剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍这“三条红线”为标准，根据房企的“踩线”情况，将房企划定为红、橙、黄、绿四档，分别对应不同的有息负债规模增速阀值。

按照宝龙地产的财务数据，其“三条线”均达标，为“绿档”房企，有息负债规模增速存在15%的增长空间，这让宝龙地产在未来拿地时有了更大的腾挪空间。

更值得一提的是，得益于业绩稳健增长及债务优化，宝龙地产频获国际国内评级机构认可。2020年8月27日和8月31日，国际权威评级机构标普和穆迪相继将公司评级展望调至“正面”，分别确认主体“B+”的长期信用评级及优先票据“B”的债项评级、B1的主体评级及B2的债项评级。

另有超20家境内外卖方机构发布研报，给予公宝龙地产“买入”评级，多机构上调公司目标价，花旗在下半年的研报中给予宝龙地产8.0港元的目标价。瑞银、高盛高华、中信里昂、华创证券、中金公司则在2020年首次覆盖宝龙地产，其中高盛高华给予宝龙地产目标价7.5港币。

未来两年，宝龙地产计划将净负债率和现金短债比保持在绿档，同时进一步调整债务结构，减少短债，提升资金使用效率，降低发债成本，2021年，朝着6.3%以下的融资成本努力。

2021冲刺千亿，商业运营将提速

稳住财务的前提下，宝龙地产准备向千亿发起冲击。

业绩发布会上，许华芳明确表示，2021年，公司要实现合约销售额突破千亿，定为1050亿，保持近三成的增速。

与此同时，在2020年稳健增长基础上，宝龙发布了“新五年战略规划”，提出未来五年要实现“双百双千”目标，即自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿。

这意味着，传统住宅开发业务之外，宝龙商业板块即将加速。

实际上，在此之前，宝龙商业已经迈入高速发展阶段，去年，全国各地购物中心业绩一度受到疫情拖累，宝龙商业积极调整租金政策，展现了强大的稳定性和韧性，交出一份漂亮答卷。

宝龙商业年报显示，至2020年末，其平均出租率回升到89.9%，较2019年有上升。其中，2015年后开业的项目，出租率从2020年中的89%上升至2020年末的91.6%，同样好于上一年度的91%。

从运营表现来看，受疫情影响2020年2月宝龙的商业运营数据有所下跌，但后续通过调整迅速开始“爬坡”恢复，并于当年9月全面超过2019年同期，单店客流以及营业额恢复正常。至2020年12月，宝龙运营的购物中心平均单店客流达135万人、平均单店营业额达4819万元，再次站上高位。

2020年，宝龙商业还抓住市场机会积极扩张，完成首个并购，于7月10日正式收购浙江星汇60%股权，获15个浙江省布局项目。截至2020年12月31日，宝龙商业累计在营项目68个，其中轻资产输出累计达15个。

此次业绩会上，许华芳提及未来发展，表示宝龙商业制定了未来三年发展规划，今年重点是提升经营质量，强化经营系统，提升管理团队，2022年开始做好精细化服务，扩大规模，通过收并购、轻资产开发扩大规模，树立行业和内部标杆。

至于未来三年宝龙商业的目标，许华芳还透露，包括商业方面出租率达到95%，开业面积达1500万平方米，以及长三角规模行业前三。