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开年拿地破百亿,建发“红线”下狂奔

来源:国际金融报 2021-02-05 22:55:30
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建发又拿下一宗地。

2月5日,建发房产以33.65亿元竞得无锡江阴一宗宅地,楼面价15328元/平方米,溢价率8.51%。

不完全统计显示,这已经是建发房产进入2月份之后拿下的第四幅地块,此前,其在福州、温州、南通各拿一幅地块。以此粗略计算,2月份至今的5天内,建发房产在土地市场上已挥洒了逾89亿元。

事实上,建发房产开年以来拿地颇为生猛,据中指院数据,今年1月份,建发房产以104亿元的拿地金额位列各大房企之首。

豪掷百亿拿地

公开信息显示,建发房产拿下的江阴地块总用地面积19.96万平方米,规划建筑面积21.95万平方米,起始价约为31亿元,起始楼面价14124.98元/平方米。

尽管该地块溢价率不高,但有较多建设要求。据该地块的投资监管协议,竞得人要以不低于500元/平方米的建设成本代建A分区东侧、3号支路西侧绿化;还须在地块东侧代建一所6轨18班幼儿园,用地面积不小于10541平方米(土地无偿划拨),建筑面积不小于8000平方米,总投资额不低于6500万元等。

这样的低溢价率对建发房产来说并不多见。事实上,建发房产在温州、福州、南通拿下的地块则拍出了明显的高溢价率。

2月3日,在福州的首场土拍上,建发房产以26.59亿元+竞限价商品房34020平方米的总价竞得福州市晋安区一宗商住用地,成交楼面价25372.57元/平方米,溢价率达到30.02%。

2月1日,建发房产以16.69亿元的总价竞得南通如皋市一宗宅地,溢价率高达65.52%。

同日,建发房产又历经161轮竞价,以上限价12.25亿元竞得温州鹿城区1宗商住地,成交楼面价15939元/平方米,溢价率达到29.9%,并竞配政策性住房(人才住房)面积33400平方米。

2月份至今,建发房产在上述地区拿地所涉及的金额已经达到89.18亿元。由此来看,建发房产在2月份有望延续1月份的生猛。

1月28日在温州,建发房产经过470轮竞价,以总价45.86亿元拿下瓯海区一宗商住地,楼面价15607元/平方米,溢价率30.06%,并竞配政策性住房(人才住房)76200平方米。

1月18日,历时近两个小时,建发房产以上限价12.75亿元、竞配保障房面积1200平方米,拿下了宁波江北区一宗地块,成交楼面价为18177元/平方米,溢价率仍在36.67%的高位。

中指院发布的2021年1月全国房地产企业拿地排行榜显示,建发房产104亿元的拿地总金额,位列榜单之首;其在长三角地区的拿地金额达到65亿元。

这一纳储规模远高于此前。中指院数据显示,2020年1-2月,建发房产的拿地金额合计共19亿元;而2020年上半年,其合计拿地金额才达到273亿元。

值得一提的是,建发房产在2020年上半年拿地总额稍低,但其拿地价格不低。

公开信息显示,2020年4月,建发房产在南京拿下了河西NO.2020G03地块,成交总价为26.5亿元,离最高限价相差1.2亿元,溢价率为33.17%。

克而瑞研究中心认为,该地块的楼面价达35333元/平方米,而周边在售的鱼嘴润府均价为39600元/平方米,按照这一售价,地房比高达89%,房地差也仅有4000余元/平方米,剔除建安、财务、营销成本,亏损在意料之中。

踩中红线

推动建发疯狂补仓的是其对规模的追求。

以克而瑞发布的销售榜单来看,截至2020年底,建发房产全口径销售金额达到了1296.78亿元,成为千亿新兵。

而2019年时,建发房产的销售额不足750亿元。据建发房产旗下物业公司建发物业此前披露的上市文件,截至2019年底,建发房产及其联营公司(含建发国际集团)实现合同销售金额722亿元,同比增长86.7%。

这其中,建发国际集团为建发房产控股子公司,是房地产开发业务的主体。

公开信息显示,建发房产在2018年开始逐步调整组织架构,在业务定位上与其控股子公司建发国际进行一定的划分,其中作为母公司的建发房产未来主要负责土地一级开发、商业运营等业务板块,而建发国际集团未来主要负责房地产开发、物业管理及新兴投资业务。

“我们判断,未来建发房产将慢慢把资产继续注入到建发国际中。”克而瑞方面向记者表示。建发国际在规模扩张方面表现颇为积极。2018年,建发国际的合同销售金额仅为247.9亿元,但销售增速则达到了145.2%。2019年,其合同销售金额为507.8亿元,同比增长104.84%。

2020年,建发国际的销售金额突破900亿元,达到907.7亿元,远超年初时设定的700亿元目标。克而瑞数据显示,2020年,百强房企销售增速明显放缓,其中TOP51-100梯队的销售增速最高,为22.8%。建发国际在2020年的扩张速度可见一斑。

对房企来说,开启扩张步伐往往意味着杠杆水平的攀升,建发国际自然无法例外。

截至2020年上半年,建发国际的流动负债继续升至695.39亿元,负债总额达到1212亿元,较2019年年末增长26%。

亿翰智库数据显示,若按“三道红线”计,截至2020年中期,建发国际剔除预收款后的资产负债率为49%,净负债率247.7%,现金短债比1.25,踩中一条红线。其中,其净负债率较2019年末大幅增加了72个百分点。


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