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金茂近7000万港元大手笔回购,救回股价却难补业绩

来源:国际金融报 2021-02-03 10:16:15
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(原标题:金茂近7000万港元大手笔回购,救回股价却难补业绩)

中国金茂回购公司股份的动作已经持续了三个交易日。

2月1日晚,中国金茂公告称,其公司于当日回购454万股公司股份,回购价介于3.11港元至3.21港元,耗资1446万港元。

1月28日、29日,中国金茂分别回购1200万股、626万股公司股份,分别耗资3632万港元、1906万港元。由此,上市公司累计回购2280万股,总代价为6984万港元。

连续3个交易日的回购,终于扭转了中国金茂近期下行的走势。2月2日,在经历一个上午的震荡后,中国金茂午后翻红,以1.87%的涨幅收盘,报3.27港元。

中国金茂这番股价下行的起点是2020年度业绩预警公告。

1月25日晚,中国金茂发布盈利预警,预计2020年公司股东应占利溢利较2019年同比下降40%-50%。受此影响,1月26日,中国金茂股价低开逾13%,并持续走低,以16.54%的跌幅收盘。

中国金茂表示,这是由于房地产市场调控等原因,导致其项目售价不及预期,需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。据国泰君安估算,若毛利率按照2020年前三季度下滑至20%左右,该减值预计在30亿-40亿元。

市场普遍认为,中国金茂此次一次性计提的原因是其此前大手笔拿下的地王埋下了“雷”。

国泰君安证券分析师谢皓宇认为,中国金茂近两年销售增速(2020年增长44%)和均价(2万元/平以上)优于同梯队房企,但依然计提减值,说明并非销售端问题,而是历史公开市场拿地价格过高碰上严格限价。

公开信息显示,在地市火热的2016-2017年间,中国金茂在包括南京、深圳、厦门等在内的各地频繁拿下地王项目。如2016年5月时,中国金茂在南京以约3.7万元/平方米、3.69万元/平方米的楼面价,抢下河西两个地王,而当时周边二手房销售均价则仅为3万元/平方米出头。

而紧随着火热市场而来的是一轮严格的调控,“限价”等政策相继出台,中国金茂面临的利润空间被压缩问题也逐渐显现。

数据显示,2016年-2019年,中国金茂净利润分别实现25.36亿元、39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元,同比增速分别为-16.75%、56.88%、31%、23.82%,净利润增速在2017年触顶后开始下滑。

利润增幅逐步收窄的同时,中国金茂的毛利率也出现震荡。2018年,其整体毛利率达到38%的高点,2019年就不可遏制地大幅下挫了9个百分点,整体销售毛利率为29%。

而这主要是城市运营及物业开发板块毛利率下降所致。年报显示,2019年,中国金茂的城市运营及物业开发毛利率较2018年下滑9个百分点至27%。

西南证券研报分析称,中国金茂过去的高地价项目结算,拖累了毛利率。2017年,中国金茂拿地成本10729元/平方米,对应结算到2019年的这一部分隐含毛利率估计在26%左右,从而对2019年整体毛利率形成拖累。

2020年中期,中国金茂毛利率下滑态势得到暂时缓解,整体毛利率32%,较2019年底增长有所上涨,但截至2020年9月末,其整体毛利率再度下滑至22.47%,较2019年同期40.69%的毛利率水平则几近腰斩。

值得一提的是,中国金茂开辟了多元化拿地方式,逐步拉低拿地成本。据国泰君安研报,2016-2020年上半年,城市运营模式在金茂的拿地占比由7%提升至50%,带动楼面价由17274元/平方米降至8024元/平方米;金茂累计土储高达9069万平方米,其中31%由城市运营模式贡献。

不过,这又能给中国金茂未来的业绩增长带来多少空间,仍需要时间检验。

据悉,中国金茂的城市运营项目选址多为长三角的三四线城市,较其过往的城市布局出现下沉。

有资深地产分析师向记者表示,城市布局下沉也是造成金茂销售均价降低原因之一。公开数据显示,2020年中国金茂的月均销售单价为2.05万元/平方米,而2019年为2.15万元/平方米,2018年为2.55万元/平方米。

上述分析师向记者表示,城市运营的项目,未来金茂可以通过导入资源、完善配套等方式,把房价卖上去,但未来利润空间提高能有多少,不确定性还是很大。


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