再挂牌德胜中心股权及债权，金融街“三道红线”下突击降杠杆

（原标题：再挂牌德胜中心股权及债权，金融街“三道红线”下突击降杠杆）

降杠杆压力之下，金融街再次出售资产。

1月27日晚间，金融街发布公告称，公司拟将德胜投资100%股权及债权通过北京产权交易所公开挂牌出售，挂牌价格暂定为15.75亿元。其中，德胜公司100%股权价格为14.09亿元、相应债权价格为1.66亿元。

这是金融街最近两个月内第三次出售项目。此前，其曾将中信城B地块及丰科中心摆上货架。金融街于公告中表示，出售两项资产可以加快资金回流，补充公司货币资金；有利于优化资产负债水平，提高公司财务稳健性。

多次“卖子”

根据金融街公告，德胜公司为金融街子公司，目前主要业务为出租运营德胜国际中心部分写字楼和商业。

资料显示，德胜国际中心位于北京市西城区德胜门外大街83号，总建筑面积约22.95万平方米，金融街持有运营德胜国际中心部分面积约3.8万平方米（业态包含写字楼、商业、地下零散配套服务用房和车位）。

对于本次转让，金融街表示，德胜国际中心2020年的出租率约为80%，租户以中小创业型科技企业、餐饮企业等为主，租金承受能力相对有限，加之公司持有面积占项目整体比例较低，存在物业共用配套，管理界 面交叉等问题，租赁经营压力较大。

此外，受北京市写字楼潜在供应量增加、国有企业总部需求外溢等因素影响，北京市非核心区域写字楼租赁市场面临下行压力。

在这之前，金融街曾两次抛售项目股权。12月22日，金融街连发两则资产处置公告，宣布与中信地产解除北京中信城B地块的合作协议，以及出售金融街·万科丰科中心项目股权及债权予平安人寿，合计回笼资金约108亿元。其中，金融街通过解除中信城B地块合作协议将回笼约86亿元资金，通过出售丰科中心项目股权及债权将回笼约22.32亿元现金流。

从标的质量来看，这些标的地理位置颇为优越，如中信城B地块。2010年12月31日，金融街与中信地产签订合约意向书，全资子公司北京置地以40亿元获得北京·中信城B、C、D地块的土地使用权。

根据公开资料，该项目又名大吉危改小区项目，位于北京原宣武区菜市口东南角，东至粉房琉璃街，西抵菜市口大街（国际传媒大道），南达南横东街，北至骡马市大街。这个二环内的项目地理位置极其优越，距离天安门4-5千米，距离西单商圈2.5千米，距离金融街4千米。

此前，中信城C地块和D地块做得比较成功，B地块却一直突进缓慢。金融街曾在公开平台上回应，中信城B地块拆迁范围已于2017年底完成现场全部拆迁，该地块在规划指标确定后会开始开发建设工作，但显然规划的推进并不顺利，金融街也因此屡屡引起投资者的质疑。

不过，从地块位置来看，若规划确定，该项目将为公司带来一笔不菲的收入。而另一起标的——丰科中心的出租率也达到90%，虽然后续租金提升存在困难，但并非没有可能。

突击降杠杆

事实上，出售资产对金融街来说是无奈之举。

从财务状况来看，金融街面临着一定的偿债压力。三季报显示，金融街各项有息负债合计接近900亿元，短期借款约为73.06亿元，一年内到期的非流动负债为170.89亿元，二者合计243.95亿元，较2019年末大幅增长53.95%。而金融街的货币资金却只有133.74亿元，无法覆盖短期借款。

此外，按照监管层给出的“三道红线”融资新规要求：剔除预收款后的资产负债率不超70%，净负债率不超100%，现金短债比不小于1倍，金融街全部踩中。截至2020年上半年，金融街剔除预收款后的资产负债率为74.4%，净负债率为202.31%，现金短债比仅0.55。其有息债务将不得增加。

金融街面临着强烈的降杠杆需求。然而，在销售端，金融街的业绩表现不如预期。数据显示，2020年1-9月，公司实现营业收入105.18亿元，同比下降21.22%，归母净利润为9.1亿元，同比下降33.87%。经营活动产生的现金流净额为1.48亿元，同比下降97.88%。

为了缓解资金紧张的局面，金融街放缓了拿地速度。2020年1-9月，公司的新增土地金额为23.3亿元，相当于2019年全年新增的11.31%。

同时，公司也在积极发债。1月6日，金融街发布了债券发行公告，拟面向专业投资者发行规模不超过9亿元（含9亿）的公司债，本次募集金额拟用于偿还回售公司债券。而在2020年9月到12月的3个月时间内，金融街发行了三笔中期票据，合计融资74.3亿元。2020年7月份，金融街面向专业投资者公开发行的总面值不超过181亿元的公司债获准通过。

金融街表示，出售完德胜国际中心的股权和债权后，公司预计2021年度公司经营活动现金流可增加15.75亿元，公司合并层面将实现净利润约4.87亿元。而通过出售丰科中心，其经营活动现金流预计能够增加约22.32亿元，有息负债减少14.95亿元，金资产负债率下降0.24个百分点。

这对于金融街来说，无疑是一笔可观的收入。若资金能够在年底前到账，其现金短债比将得到大幅提升，甚至实现“红线翻绿”。