距离港交所IPO新规实施不到半年 中小物业公司追赶上市末班车

（原标题：距离港交所IPO新规实施不到半年 中小物业公司追赶上市末班车）

继新希望服务、德信服务、世纪金源服务之后，朗诗绿色生活服务有限公司（下称“朗诗服务”）于1月25日晚间向港交所递交招股书。

招股书披露了这家成立于2005年、主要布局长三角的物业公司的规模和盈利数据。规模方面，截至2020年9月30日，朗诗服务的在管总建筑面积为1620万平方米，合共117项在管物业，包括住宅物业占8成以上。这一在管面积在已上市的42家物业公司阵营中，和正荣服务、第一服务以及同期IPO的德信服务相近。

收益分布上，2018年底至2020年9月底，朗诗服务的物管服务收入占比从63.8%提高到73.1%，非业主增值服务从28.3%降至18.3%；社区增值服务占比从7.9%提到到8.6%。其中，来自朗诗及其合营公司项目贡献的收益占19.5%，意味着来自第三方的项目占8成以上。

毛利率上，2019年底，朗诗服务的物管服务和非业主增值服务出现明显下滑，其中物管服务毛利率从2018年底的18.4%，降至15.8%，2020年9月底提升到19.3%；非业主增值服务从35.6%降至29.8%，2020年底提升至34.2%。非业主增值服务的毛利率则从61%涨至68.9%，

朗诗服务的在管项目以住宅为主，从物管服务收益可以看出，截至2020年9月底，住宅项目的在管面积1532万平方米，占比达94.3%，贡献收益约2.6亿元，占比约87.9%。同期非住宅物业物管服务收入占比仅12.1%。

若朗诗服务成功上市，朗诗地产董事长田明将迎来第二家上市公司。招股书显示，田明持有朗诗绿色生活服务53.54%股份，任朗诗服务董事长。

2016年，田明提出了“榕树林”计划，希望形成榕树林般的纵向多元一体化绿色生态体系。在田明的朗诗版图中，朗诗物业、长租公寓、养老、青杉资本，朗诗家等多元化业务都是不可缺少的部分。

继2020年物业公司扎堆上市以来，大部分大中型物业公司均已经实现上市。2021年以来，中小型物业公司开始追赶物业IPO的末班车。

2020年11月27日，港交所发布了有关提高主板上市公司门槛的咨询文件，建议将盈利规定按市值规定于2018年的增幅百分比调高150％，或按恒生指数平均收报点数（由1994年至2019年）的平均增幅调高200％。

具体说来，对应的盈利要求有两条：其一，最近一个财政年度须不低于5000万港元，且最近两个财政年度累计须不低于7500万港元；其二，最近一个财政年度须不低于6000万港元，且最近两个财政年度累计须不低于9000万港元。

咨询为期两个月，将于2021年2月1日截止。若新规如期按照2021年7月1日开始实施，港交所亦提出过渡安排，即2021前7月1日以前递表沿用旧规则。

一位top10物业企业高管分析，港交所新规是中小型物业企业自2020年底开始扎堆赴港上市的一大原因，“（港交所）要求一年利润高于6000万港币，在物业行业相当于年收入高于6亿港元，如果基础物业服务占比80%的话，那么物业公司的在管面积得在2000万平方米以上。”

“这对大型物管公司影响不大，而很多小型物业公司为了赶在新规落地前递表，现在必须启动了，收并购市场竞争越加白热化。”top10物业企业高管认为。

从2020年11月底至今，已有荣万家服务、宋都服务成功上市，多家中小型物企发起IPO， 如新希望服务、德信服务、世纪金源服务和朗诗服务等。