传华润万象生活上市拟集资约78亿港元 对整体估值具参考意义

（原标题：传华润万象生活上市拟集资约78亿港元 对整体估值具参考意义）

日前，华润万象生活IPO再传出消息，计划集资超过10亿美元(约合78亿港元)，最快于下周招股，料12月初上市。对此，华润置地方面向财联社记者表示：“不予置评。”

两天前即11月17日，华润万象生活有限公司总裁喻霖康在中国商业地产行业2020年会上提到：“希望华润万象生活有限公司在2020年年底能够分拆上市，在港交所进行挂牌。”

“虽然募集资金不能等同于估值，不过大部分情况下港股IPO都是卖20%出头的股权，募集资金的额度对估值有一定的参考意义。”一名港股券商分析师对记者说。

而若以78亿港元，配售20%股份计算，华润万象生活整体估值约在400亿港元左右。与刚上市的融创服务(01516.HK)整体估值相当。

“华润物管有机会获得行业比较高的估值，因为2019年收入中有40.8%来自商业管理(购物中心、办公楼)，商业管理单位收费、毛利率较住宅更高，以及由于对管理经验要求高，故行业护城河更高。最终定价还要看市场环境以及投资者对企业成长性的看法，目前二级市场物管龙头估值在30-40x 21年PE(2021年预测PE为30-40倍)，对华润物管具备参考价值。”另一家港股证券经纪公司房地产行业研究员对记者分析。

据了解，华润置地最初透露分拆计划时，物业管理和商业管理是分开筹划的，但最终华润万象生活计划将住宅、写字楼、商业等物业服务一同打包上市。

数据显示，华润万象生活2017年、2018年、2019年及2020年上半年的收入分别为31.29亿元、44.31亿元、58.68亿元及31.34亿元；同期利润分别为3.88亿元、4.22亿元、3.64亿元及3.38亿元。

从管理面积来看，华润万象生活与融创服务相近。截至2020年6月30日，华润万象生活在管的住宅及商业物业建筑面积约1.06亿平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米，合计1.116亿平方米；截至2020年5月31日，融创服务在管面积约1亿平方米。

华润万象生活招股书显示，其净流动负债由2017年12月31日的2.85亿元增至2018年12月31日的3.25亿元。截至2019年12月31日净流动负债为0.14亿元，截至2020年6月30日为0.96亿元。