公开市场斩获难，融创49亿再收新湖中宝项目，分食上海内环旧改

（原标题：公开市场斩获难，融创49亿再收新湖中宝项目，分食上海内环旧改）

对新湖中宝的收并购让融创尝到甜头后，在上海一级市场拿地不顺的融创更加依赖起了这一路径。

各取所需

11月10日晚间，新湖中宝宣布了和融创的再次交易。

根据公告，新湖中宝将旗下浙江启辉实业有限公司(下称“启辉实业”)35%股权、浙江启隆实业有限公司(下称“启隆实业”)50%股权卖给融创，交易作价为49.44亿元。其中，转让启辉实业股权回笼了11.44亿元，包含股权转让价款350万元；转让启隆实业股权为新湖回笼了38亿元，包含股权转让价款11.28亿元。

交易款按照约定将分为9期支付，时间跨度为签约后3天内至目的地块完成拆迁成为净地后7个工地日内。

这场交易的核心依然是项目土储。

浙江启辉实业的重要资产是温州西湾项目14宗土地，地块总土地面积67万平方米，最大建面达到142.4万平方米。浙江启隆实业旗下的资产为上海亚龙古城国际花园项目，总面积为9.4万平方米，包括旧改面积9.09万平方米。

这已不是融创第一次从新湖中宝手里拿下上海和温州的优质地块。

去年7月，融创通过收购新湖中宝旗下的的浙江瓯瓴实业和上海玛宝公司的股权及相应权益，获得了浙江温州、江苏启东以及上海虹口近百万平米的土地。

其中，玛宝公司持有的上海市虹口区青云路167弄地块被融创收购后改名融创青云壹号，项目已于近期公开了样板间，正式进入验资阶段，预计11月入市。

此次交易对于融创而言可谓又一次补充了在上海市场的土储。

浙江启隆旗下的上海亚龙古城国际花园为新湖中宝2016年拿的旧改项目，地块位于黄浦区中华路以东、方浜中路以南处508号街坊地块，距离人民广场直线距离1.1公里、外滩直线距离1.3公里。

在上海中原地产首席分析师卢文曦看来，该项目位于上海黄浦区老成厢腹地，由于市中心宅地资源稀缺，项目想象空间大，未来售价预计可达13、14万。链家数据显示，上海亚龙古城国际花园附近住宅项目，以房龄18年的黄浦众鑫城为例，其目前在售房源8套，均价9.4万元。次新房的优势更为明显，2016年建成的复兴珑御均价已近14万元。

巨大的利润空间下是旧改漫长的开发周期和资金压力。

根据公告，截至2020年6月末，启隆实业总资产204.82亿元，总负债204.38亿元，其中拆迁贷款融资本金就已经达到149.32亿元，所有者权益仅有0.44亿元。由于该项目为毛地出让，总征收户数超过4000，目前征收签约率达到97%，卢文曦表示，豪宅类产品周期相较于普通项目会更长，按照正常节奏，该项目进入可售状态大约还需1年，“如果遇到政府限价，开发商不愿意降价入市，周期或更长”。

大量的资金沉淀让资金端承压的新湖中宝或等不了这未知的周期。

加之投资板块波动较大、地产业务“萎靡收缩”，新湖中宝近来业绩下滑，“三道红线”下降低负债、盘活现有资产成了其行动的出发点。

在卢文曦看来，这不失为一场双赢，新湖中宝回笼了资金，融创获得了上海市区的优质土储。

内外承压的融创上海

据《国际金融报》记者了解，作为融创内部较为优异的区域，上海区域的业绩此前在集团8大区域中位列第3，仅次于华北和西南。

此前，融创在3强区域皆有自己的业绩护城河：大本营华北区域土储较多，且有星耀五洲这样的大盘项目持续供给；西南区域下辖四省一市(西川云南广西贵阳重庆)覆盖范围广，加之从万达、云南城投收购来的项目并入，增长强劲；上海区域此前凭借产品端的优势，在收并购领域颇具优势。

如今，这一情况正在发生改变。

后起之秀东南区域不仅产品端表现强劲，替代上海区域成为融创产品力的表率，销售业绩更增速可观，市场传言其销售额即将破千亿，原定11月底的庆功宴，董事会主席孙宏斌或将现身打气。

除了内部排名的“失守”，融创上海区域还面临着外部承压。

融创上海区域包括上海、江苏、新疆等地，其中大本营上海是其业绩重镇。第三方数据显示，2019年融创以225.83亿元的权益销售额力压万科位列上海市场第一，然而截至今年10月，融创的权益销售额仅为104.38亿元，排名跌至第5，不仅被万科反超，也不敌绿地、瑞安和中海。

大量的小股操盘导致融创当前在上海市场销售额看似“丰满”，权益金额却“骨感”，含金量不高。

以刚刚过去的“金九银十”为例，融创上海4盘入市，即便权益占比最高的项目也不过三分之一。具体来看，融创静安映(权益占比29.25%)、映虹桥(权益占比30.60%)、十里江湾(权益占比33%)、公元2040(权益占比33%)，即将推盘的高端改善盘徐汇滨江壹号权益占比更低至24.17%。

除了权益占比低，融创上海区域的现有项目土储恐难支撑其未来业绩增长。半年报显示，截至6月底，融创现有土储总占地面积为1.4亿平方米，上海区域辖区内的上海、无锡、常州、苏州、南通、徐州、泰州土储面积分别为332.46万平方米、588.79万平方米、146.23万平方米、197.3万平方米、96.76万平方米、90.2万平方米、94.29万平方米、96.68万平方米，区域核心7城总土储约为1632万平方米，占比集团总土储11.66%。

有接近融创的知情人士直言，上海区域业绩压力较大，区域版图受限决定了其发展“只能往下，不能往外”。往下也意味着需要下沉进入三四线城市，而这些市场通常对价格较为敏感，主打改善盘的融创在价格战中并无优势。

急需补充弹药的融创在上海今年以来的公开市场斩获并不多。

诸葛找房数据显示，截至前10个月，融创在上海招拍挂市场仅拿地1宗，且还是与上海城建联合竞得，项目规划建筑面积为3.03万平方米。同期万科对应的数据为5宗地块，规划建筑面积64.82万平方米。

公开市场拿地不易，融创必须继续在擅长的收并购领域加紧补仓。