“三道红线”压顶，富力63亿转手广州空港物流园回血

（原标题：“三道红线”压顶，富力63亿转手广州空港物流园回血）

“物流园成立，吹响了富力进军工业地产的号角。”富力空港物流园官网上，对项目意义如此介绍道。不过，运作十余年后，富力地产将工业地产板块这个“开山力作”拱手让人。

11月9日，富力地产与黑石集团联属的基金附属公司签订合并协议，将富力物流园内的物业70%权益作价63亿转让给黑石，其中股权部分对应的价格为44.1亿。转让后，富力保留30%权益，并分享存续公司利润。

这是富力地产的“减负”之举。其表示，合并事项有利于优化资源配置、专注核心业务发展、增加资金储备及降低负债率，有利于提高抗风险能力，所得款项净额也将用于降低负债及一般营运资金。

富力物流园位于广州花都区金谷工业园内，总用地面积1470亩，规划总建筑面积约120万平方米，已投入运营面积约92万平方米，在建及待建面积约50万平方米。目前落成的仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，配套设施也已落成，未开发的仓库净用地面积约210亩。

2004年，位于广州市白云区和花都区花东镇交界处的广州白云国际机场正式启用。富力地产于同年在花东镇拿下1900亩地，地块处于航空物流园边缘。彼时，物流行业受政策鼓励，物流用地不仅拿地较为容易，地价也相对便宜。

那时的富力地产也正是风光的时候，不仅顶着“华南五虎”的光环，在全国也位居一线房企之列。凭借旧改迅速起家的富力地产，发展战略开始多元化，在地产开发之外锁定了商业地产、物流地产，并志在“工业地产方面做到更高层次”。

2007年，富力物流园成立。一年后，首批仓库及物管服务大楼正式投入使用。2010年，富力空港物流园公用型保税仓、出口监管仓正式挂牌。时任富力地产执行董事的吕劲表示，由于物流产业较商场、酒店的投资成本低，资金回报也较为稳定，将是富力地产极为看重的一个新业务。

目前，已有国药物流、华润医药、国药检验、广州医药、中国移动、顺丰速运、京东、佐丹奴、金利来等行业龙头企业进驻该园区。今年，富力物流园还有志于围绕“打造专业的物流服务商”、“开展一体化物流服务”、“延伸开展供应链金融、贸易等相关配套服务”等三个方向，拟成为集商流、物流、资金流、信息流于一体的综合型服务平台。

此次转让早有苗头。9月29日，富力地产便曾发布公告，称与黑石关联方签订无约束力意向书，拟转让广州富力国际空港综合物流园之70%权益，且截至9月29日，拟议交易已有重大进展。

黑石是全球最大的另类资产管理机构，成立于1985年，以并购业务起家，目前业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金等。

早期，黑石的房地产投资组合主要包括出租房屋、办公室、酒店和全球零售物业。从2016年开始，黑石开启了对物流布局的序幕。黑石房地产全球联席主管肯·卡普兰曾表示：“物流是我们今天最坚定的全球投资主题，以满足日益增长的电子商务需求。”

在国内最大的农产品市场运营商寿光物流园上市前，黑石曾投资6亿美元，占寿光物流园30%的股权。2019年，黑石集团还与华南地区最主要的工业及现代物流基础设施提供商和运营商第一产业集团签署战略合作协议，拓展在华物流版图。

在戴德梁行广州产业地产部董事及主管黄文礼看来，国内物流地产前景良好，富力物流园更具区位优势。“现在广州空港经济区已经发展到南区，即离机场更远的区域去了，富力物流园的位置非常优越。我们也经常收到客户提的需求，他们一直在关注空港经济区，也有不少客户在这个区域寻找高标准的仓库等物流物业。”

即便项目前景明朗，但近年来屡屡踩错发展节拍、日渐受困于资金难题的富力地产，不得不将物流园售出。据其2020年中期业绩数据，富力地产剔除预收款后的资产负债率为70.22%，净负债率为177%，现金短债比0.44。

“三道红线”重压下，降负债不仅是应对行业监管的必然之举，也是谋求生存的不得已之举。2020年中期业绩会上，富力地产董事长李思廉透露，无论是投资物业，还是发展项目，富力都有出售的计划。对于下一步出售目标，时代财经联系了富力地产，但未获回复。

不过，在黄文礼看来，富力此次出售并不算被动。“从拿地和建设成本来看，此次出售算是卖了一个比较高的价格。这个项目已经开发、运营多年，现在退出就是‘摘果子’了。”

“房企更擅长的还是拿地、建设和招商，运营并不是它们的强项。对于基本完成开发建设且运营了一定时间的产业园、物流园，房企若想从90分做到100分非常困难，这部分的利润也不见得有那么丰厚，所以产业地产开发商更多会在价格合适的情况下退出，把项目交给专业的公司去运营。”