资色·深度丨融创服务通过聆讯上半年净利同比增逾3倍_房地产频道

（原标题：资色·深度丨融创服务通过聆讯上半年净利同比增逾3倍）

房企拆分物业上市的节奏正在加速。

10月26日晚间，据港交所文件显示，融创服务通过港交所聆讯，并发布聆讯后资料集。

尽管近期物管公司估值有所回落，但房企仍有着降负债与扩张物业业务的动能，在这些因素影响下，分拆物业上市潮或仍将持续。

业绩高速增长?

上半年净利同比增逾3倍

融创服务，为中国增长最快的大型物业管理服务商，市场地位领先。根据中国指数研究院的资料，2019年融创服务的整体增长率(按在管建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算)为94.1%，与2019年大型物业服务百强企业相比，排名第一。

过去几年，融创服务快速增长。招股书数据显示，2017年至今公司一直保持着稳定的业绩增长。2017年-2019年，融创服务营收分别为11.11、18.42、28.27亿元，三年复合增长率为59.5%。利润则由2017年的0.43亿元增加至2019年的2.7亿元，三年复合年增长率高达150.7%；毛利率方面,2017年至2019年及2020年上半年，融创服务毛利率分别为21%、23%、25.5%及25.9%，整体呈上升趋势。

此外值得注意的是，2020年上半年，融创服务录得营业收入17.91亿元，同比增长52.9%；同期净利润为2.51亿元，同比增长367.6%。

资料显示，于2020年5月31日，融创服务的合约总建筑面积达226.8百万平方米，覆盖中国29个省、自治区及直辖市的126个城市。于中国管理635处物业，包括405处住宅物业及230处非住宅物业，在管总建筑面积达100.6百万平方米。

这些管建筑面积中有86.2%位于中国的一线及二线城市。物业管理业务组合涵盖住宅物业及广泛的非住宅物业，包括商业物业(如写字楼、购物中心、酒店式公寓及酒店)及城市公共及其他物业(如学校、医院、游乐园、会议中心及行政机关)。

截至2020年5月31日，融创服务住宅物业、商业物业、城市公共及其他物业的在管建筑面积分别为73.7百万平方米、13.1百万平方米及13.7百万平方米，分别占在管总建筑面积的73.3%、13.1%及13.6%。

背靠母公司

扩张意图明显

对于物业服务公司而言，其业绩大多对母公司依赖性极强。碧桂园服务、保利服务等物业巨头，对于母公司的业务依赖均在90%以上，融创服务也不例外。融创中国最为规模最大、发展最快的开发商之一，每年都能为融创服务带来大量的在管面积。

招股书显示，融创服务2017年、2018年、2019年以及2019年3月31日及2020年3月31日止三个月，管理物业产生的收入分别占其物业管理服务所得收入的99.4%、99.1%、99.6%、99.5%及99.2%。融创服务的大部分物业管理服务与管理融创集团(及其合营企业及联营公司)开发的物业有关。

除了依靠融创中国，融创服务也在尝试开拓第三方项目，但收效甚微。

根据聆讯后资料，2017-2019年，融创服务仅管理三个外拓项目，其中两个由于项目经营时间较长，物业管理费低，而产生亏损，已于2018年12月31日终止。第三个项目在项目初期产生亏损，2019年才扭亏为盈。今年上半年的外拓项目主要是开元物业管理的项目，其中来自非住宅物业的物业管理服务收入占比较高。此外，资料显示，截至2020年8月31日，外拓项目的合约总建筑面积约690万平方米，在管建筑面积约340万平方米，外拓项目物业管理的毛利率明显低于由融创集团开发的项目。

除外拓之外，融创服务还通过与独立第三方合作来减少对融创中国的依赖。

今年6月，融创服务与河北省的房地产开发商阳光郡置地集团有限公司达成战略合作协议，锁定了其大量储备项目(包括位于河北省霸州、怀来及廊坊的三个物业管理项目，合约总建筑面积约0.7百万平方米)。未来将通过资源共享,进一步拓展合作内容，在物业服务领域开展更加全面且深度的合作。

8月，融创服务还与一名独立第三方南昌市政公用资产管理有限公司(其于江西省经营体育场、火车站及停车场等各类城市公共设施)订立了合作协议，双方成立合资公司江西融政(融创服务持股51%)，管理相关物业项目。

总体来看，依靠母公司这棵大树，融创服务这几年增速十分迅猛。同时，融创服务扩大在管面积和增大市场份额的计划十分明显。此前据报道，融创服务计划集资最多10亿美元(约78亿港元)。其中的65%将用于寻求选择性的战略投资和收购机会；15%用于升级智能管理服务系统和智能社区开发；10%用于发展社区增值服务；10%用于营运资金和一般公司用途。