物管公司抢登港股成潮流，估值还能“飞”多久？

（原标题：物管公司抢登港股成潮流，估值还能“飞”多久？）

近日，先有佳源服务向港交所递交招股书，后有正荣服务正式开始招股，新一轮上市潮点燃资本市场。事实上，自今年二季度以来，物管公司上市潮就明显开始提速，兴业物联、烨星集团、建业新生活、合景悠活、荣万家服务早已先后登陆港交所。

“物业管理行业是一块大蛋糕，在这个领域内诸多物管公司作为分食者，登陆上市条件较为宽松的港交所，积极利用资本市场来快速提高自己的市场份额，尽可能扩大规模，把公司进一步做大，就成了它们的第一步。”一位物管上市公司高管对《国际金融报》记者表示。

2014年6月，首家在香港上市的内地物业公司彩生活为内地的同行们打开了赴港上市的窗户，股价一涨再涨，尝尽了资本市场的甜头。

不过，这股物管公司上市热潮真正崛起，则在2018年。这一年，市场熟知的雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务等均陆续登陆资本市场。紧随其后，滨江服务、奥园健康、保利物业等十余家物管公司又纷纷崭露头角。

《国际金融报》记者统计Wind数据发现，同一集团旗下的物管公司市盈率往往是地产公司的数倍甚至数十倍之多。以估值最高的时代邻里和永生生活服务为例，截至6月29日收盘，永生生活服务市盈率为81.7，而旭辉控股集团仅有6.97，两者相差超过10倍；同样，作为港股上市物企中估值最高的时代邻里，市盈率高达88.9，而时代中国仅有4.8，两者差距接近20倍。

此外，在知名地产分析师严跃进看来，近两年来，内地商品房销售的增速普遍放缓。在地产行业周期和政策调控双重因素作用下，房地产市场开始由增量发展转向存量运营，物管行业自然而然被推至时代的前端。

克而瑞数据显示，截至2019年底，TOP10房企销售金额的市场份额达到28.4%，销售面积达到21.3%；而目前，排名靠前的彩生活、碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务的市占率仅为1.7%、1%、1%、0.9%，上游房地产行业集中度的提升与龙头物业企业仍然较低的市占率赋予了市场充分的想象空间，因此房企均有意识地将主要精力由房地产开发转向物业管理服务。

不过，亦有不少业内人士对这股上市潮表达了自己的担忧。

一位资深投行人士向《国际金融报》记者表示，物业管理服务行业总量始终有限，之前资本市场对其估值高，是因为上市平台少，故而稀缺，但如今大量房企分拆上市，资本快速注入物管行业之后，将迅速分食蛋糕，因此，可以预见，这波上市潮退去之后，港股对于物管公司的估值也将迅速下降。

“同时，物业管理行业作为房地产开发的下游 行业，是经营永续现金流的行业，周期属性相对地产开发存在时滞，但其周期性、增长情况完全依附于房地产开发行业的周期性及增长情况。尤其是占物业管理公司主要收入来源的基础物业管理项目，其增速几乎完全取决于上游地产的发展景气度。而近期上游地产整体环境趋冷，物业公司的估值水平也将在随后一两年内受到明显影响。”上述投行人士补充道。

不过，亦有部分业内人士提出了不同的看法。

严跃进认为，就目前来看，物业股还是稀缺的，虽然上市企业多，但物业可管理的业务也比较多，或者说存量资产还比较多，这都会对此类物业股带来积极影响，至少短期内仍能受到资本市场认可。

严跃进告诉《国际金融报》记者，就目前来看，物业管理行业正处于扩大规模、占领市场的阶段，主要仍是依靠地产公司作为强大后盾来迅速发展。

例如总市值近千亿的碧桂园服务背后是开发商碧桂园；保利物业充分享受了保利地产的开发项目所带来的红利；永生生活服务的大股东则是旭辉集团；雅生活服务同时背靠雅居乐与绿地控股。A股招商积余则有招商蛇口与中航系“撑腰”。

同时，大量并购，整合资源也是目前物管公司扩大在管面积的主要方式之一。业内普遍认为，物业管理公司一旦登陆资本市场，手中握有大量现金之后，过去几年的行业大并购很可能只是开始，类似雅生活服务收购中民物业的案列可能会再次出现。

严跃进亦指出，若是上市后的物管企业后续财报表现不好，导致自身“发育不良”，或者投资者认为其后续发展空间有限，那么股价方面自然会“泄气”，甚至影响后续其他物业企业上市。

Wind数据显示，在港股市场普遍估值较高的物管股，同样存在估值较低者。如最早上市的彩生活，市盈率仅有9.5，与估值最高的时代邻里相差8倍多；再如今年初上市的兴业物联，市盈率也只有15.7，而同样在前不久上市的建业新生活市盈率达到41。