又有人加杠杆了

（原标题：又有人加杠杆了）

温州的有钱人喜欢买房子，温州市下辖的乐清也不例外，所以很多开发商会把这样的城市当成福地。

2017年3月，富力地产首次杀入乐清，经过36轮争夺，以11.5亿元的总价拿下了一宗占地百亩的住宅用地——大盘、豪宅，这是富力喜欢的标签——这个项目被命名为富力中央公园。

三年之后，2020年6月6日，富力中央公园一期超过1000户业主迎来了收房日，原本被7500元/㎡楼面价只卖20000多元/㎡、样板间很精致的格调感动，在收房当天却“惆怅还交杂着愤怒”。

业主们看到富力中央公园一期室内用的是工业油漆；浴缸和马桶一点都不高级，跟淘宝上几百块一件的货几乎一样；有一户业主的花洒冷热水管一高一低，屋内一个角落的瓷砖开裂了，裂缝里看见了塞在墙中的硬纸板——这种民间施工队的装修水平，根本不值当初销售时说的精装标准3500/㎡。

一位业主说：二期业主看到一期的交付情况，已经有人呼吁富力赶快精装改毛坯了。

但今年上半年，有很多开发商正在急于把钱装进兜里，只要房子能卖出去，方式可以多种多样，只要能提高回款，因为负债太高了。

据说，富力地产在很多区域的项目已经取消了车位出租，要求业主停车必须购买车位。

按照富力地产6月1日公布的销售数据，今年1-5月总权益合约销售金额约人民币 365.5 亿元。虽然5月份销售加速，单月卖出106.2亿元，环比增长15%，但今年富力有623.4亿元短期债和1420亿“其它短期负债”要还。

所以富力一方面在加速销售，一方面在缩减成本，另外还在火速发债，以新偿旧。

今年以来，富力地产先后发行了7亿元超短融、4亿美元的优先票据及10亿元的境内公司债，加起来共发行约45亿元债券，另外还有100亿元小公募债券获批待发行。

通过财技让公司“有更充足的资金用于偿还债务和日常运营”。

今年以来，富力的债务压力还在上升。一季报显示，富力短期债务高达869亿元，但富力手持货币资金仅为337亿元，有超过500亿元债务需要通过销售和新的借贷来填补。所以，5月底，穆迪下调了富力地产的评级，由“Ba3”降至“B1”，这意味着在海外融资的时候富力需要付出更高的利息成本。

穆迪在报告中表示，富力现阶段经营现金流疲弱，未来12-18个月内大量债务到期，并且在未来一年中看不到大概率改善的可能。

今年一季度，富力的净资产负债率已经上升到了257%，比去年底又涨了58个百分点。

从2017年收购了万达的酒店资产，一跃成为全球最大的五星级酒店运营商之后，富力的负债率就再也没有下降到安全线以内。酒店业务虽然快速拉高了富力地产的总资产，但在2017-2019年间，富力酒店业务的亏损额一直在翻倍增长，三年分别亏掉了：1.46亿元、4.59亿元、10.08亿元。

曾经在瓜分万达文旅资产中占了极大便宜的富力地产，现在却用卖住宅的钱补贴酒店业务。

有人统计发现，自2004年涉足豪华酒店生意以来，富力酒店一直未能实现真正的盈利，但富力却乐此不彼。因为一年只亏掉10个亿的酒店业务，资产总值超过500亿元，它能够抵押贷款从更多的钱，让富力有机会加杠杆。

虽然李思廉曾经说：“保证一定的利润率，比什么理论都重要。”但富力最终的崛起却是保持高杠杆，用比利润率低的借款成本拿到尽可能多的钱，赚利润和利息的差额，把地产开发变成一个金融的生意。

富力借来的钱，有些并没有投入到比较好卖的项目中，而是沉淀到了城中村圈地开发中去了。在广州的旧改项目中，富力直接拿下了两条村子，仅次于当地的龙头。

截至2019年末，富力累计签约的城市更新超过了4000平方米（建筑面积），相当于富力常规途径拿地面积的一半。

由于净负债率再次超过250%，富力今年减少了拿地，前5月在招拍挂和并购市场只拿了41亿元土地储备，排名81位，是恒大的1/13，还没有“第四梯队”的雅戈尔和石榴集团多。

富力地产今年的股价已经跌掉了约40%。

在富力地产的股吧里，有投资者对富力管理层彻底失望了，但也有人说：富力地产最新的PE只有3倍，是碧桂园的60%，恒大的25%，富力会有更大的反弹空间。

但这些带有赌博心理的小股东们可能需要跟富力的业主们交流一下，看看当初带着希望买富力房子的人，后来是如何被吓到的。