放榜③ | 房企净负债率概览：仍有不少“高处不胜寒”者，但这家的骤降实属无奈

（原标题：放榜③ | 房企净负债率概览：仍有不少“高处不胜寒”者，但这家的骤降实属无奈）

《国际金融报》和亿翰智库发布《50家典型房企净负债率》，旨在反映房企资金链安全情况和杠杆使用情况。

刚刚过去的年报季，“降负债率、保现金流”成了各家房企的共识。随着房地产企业融资监管加强，以及偿债高峰的来临，逐步加大的偿债压力之下，主动去杠杆成了变成了房企风险控制的重要策略。加之疫情导致的阶段性停工、停售为行业带来更多波动与不确定，稳健策略成了各家在风险面前的应对之策。

资产负债率通常被用来反映上市公司的负债水平。然而，房地产行业有较多预收账款计入负债，且与其他债务不同，预售款没有利息成本，也无需偿还，一定时间后将转化为收入。因此，《国际金融报》和亿翰智库发布《50家典型房企净负债率》，旨在反映房企资金链安全情况和杠杆使用情况。

亿翰智库统计数据显示，2019年，典型的50家大中型上市房企平均净负债率为91%，相比2018年的99.6%下降8.6个百分点。

其中，净负债率低于50%的有6家，占比12%，分别为新城控股、招商蛇口、华润、中海、万科和碧桂园。龙湖、保利、世茂等29家净负债率在50%-100%间，占比最多，达到58%，大悦城、金科、阳光城、佳兆业等15家净负债率超过100%。

对房企而言，净负债率没有绝对的衡量标准，但持续过高则可能会给公司带来财务风险，如果长期过低，公司或存在大量的闲置资金，错失发展机遇。因此如何在规模和财务杠杆之间寻找平衡，使净负债率处于合理水平，是每家房企都需要解决的问题。

具体来看，不同梯队房企的净负债率变动呈现出不同的态势，相较于规模房企的控速，千亿之下的房企依然在加码狂奔。

并非所有的负债降低都是主动调节，有的也可能是意外下的无奈之举。例如新城控股，创新低的16%净负债率缘于“黑天鹅”事件后，融资被斩断，不得不大幅削减拿地投资。2019年上半年，新城控股净负债率尚处76.62%，年底这一数据骤降至16%。

这显然非新城控股所愿，其董事长兼总裁王晓松坦言，最大原因是去年下半年基本没拿地，拿地和工程开支是房企最大开销，没有拿地支出，净负债率自然下降，“真的只有16%，没有必要去做这个数字，净负债率过低，也不是特别好的表现”。王晓松表示，这是特殊情况，未来净负债率会保持在40%-70%的区间内。

在整体下降的背景下，依然有不少大企业净负债率逆势上升。其中，表现较为突出的为恒大和融创，二者分别达到159%和172%，远超行业平均水平；与其规模处于同一梯队的万科和碧桂园，这一数据仅为行业平均水平的一半，分别是33.9%和46.3%。

这一状况在业内看来缘于2019年过于“激进”的投资。

财报数据显示，恒大2019年新增土地储备6703万平方米，远超其他几大龙头房企；而融创2019年通过多次收并购，新增货值达到1.34万亿元，同样稳居行业前列。相对积极的投资方式使二者净负债率维持在高位。

3月底召开的融创中国业绩会上，董事会主席孙宏斌总结了融创今年要做三件事：调融资结构、降融资成本；处置一些持有资产；拿地要拿对地方、拿对时间。热衷于“买买买”的融创开始考虑起卖资产，这一信息被业界认为有风向标的信号。

同时，融创执行董事兼行政总裁汪孟德明确表示，“公司的负债率长期持续地下降，未来2-3年，融创负债率往下走的方向是不会改变的。”

净负债率在恒大之上的房企除了融创外，还包括华发、中南、首开、华夏幸福、金融街、富力和泰禾。其中富力净负债率198.9%，逼近200%，泰禾更是高达243.8%。

受重仓地区海南省特殊的房地产政策影响，2019年富力地产最终完成合约销售额1320亿元，虽然依旧保持增长态势，但距离年初制定的1600亿元目标尚有不小的差距。

更糟糕的是，富力的净负债率近5年来持续走高，至2019年末达到198.9%，是行业平均水平的2倍之多。其有息负债高达1971.4亿元，是股东权益的2.47倍，其中，一年内到期债务622.7亿元。

最终，不堪重“负”之下，激进的富力也不得不收缩战线。在3月底的业绩会上，富力董事长李思廉表示，富力目前基本上暂时放弃了招拍挂市场。同时，富力在今年也设定了较为“温和”的销售目标，约1520亿元。这相比2018年富力豪言——2020年要实现3000亿元销售目标而言，几乎打了一个对折。

而另一家受到业内广泛关注的泰禾集团，此前几年的快速扩张导致其在“高负债”的道路上越走越远。在2017年末，泰禾的净负债率达到惊人的473.39%。随后几年内，泰禾一直在致力于快速回笼资金、降低有息负债比例。2018年末，这一数字降到了384.55%。

2019年，泰禾为加速项目资金回笼，通过转让项目股权形式与合作方共同开发，累计减少并表项目21个，由此确认投资收益约15.5亿元。截至2019年末，泰禾集团的有息负债水平由2018年底约1380亿下降至约960亿元，同比下降约30%。

有息负债的减少，净资产的增加，以及手头仍持有的111.4亿元现金及现金等价物，带来的直接效应便是净负债率的降低。年报数据显示，截至2019年底，泰禾集团净负债率为243.76%，大幅下降140个百分点，但仍处于高位。

根据亿翰智库统计的50家典型大中型房企数据，国企的净负债率明显普遍低于民营房企。

其中，净负债率最低的5家房企中，除新城之外，其余四家均为国企，分别是招商蛇口29.3%、华润30.3%、中海33.7%、万科33.9%。此外，诸如保利、金茂等国资房企，其净负债率也均远低于其他同规模房企。

不过，亦有机构分析师向《国际金融报》记者指出，这并非绝对，也不是永久性的，国企改革中的“降负债”任务不可能成为阻碍企业发展的因素。当企业遇到发展契机时，适当使用杠杆也十分必要。事实上，自去年融资渠道收紧之后，国企的资金优势凸显，而到了今年初的疫情时期，相较于民营房企，不少国企已经在土地市场表现的更加活跃。

根据克而瑞统计，一季度新增土地价值TOP10中，7家来自国企。其中，华润、首开、招商等不仅一季度拿地销售比高于1，远超行业平均，拿地金额也较去年同期增幅颇大。

例如拿地金额最高的华润，一季度拿地销售比达1.1，拿地金额较去年一季度增长85%。值得注意的是，面对金额较大的优质地块时，国企也体现出谨慎的一面，通过强强联手、联合拿地分摊风险。

事实上，从2018年起，国资房企就一直在积极布局，抢占优质地块，势头强劲。

2018年全国房企拿地金额TOP100中，保利发展、华润置地、中海地产分别以1001亿元、803亿元、760亿元位列第三、第四、第五；到了2019年，保利发展、中海地产、华润置地分别以1166亿元、1034亿元、813亿元位列第三、第四、第六。