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放榜③ | 房企净负债率概览:仍有不少“高处不胜寒”者,但这家的骤降实属无奈

来源:国际金融报 2020-05-19 17:17:21
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(原标题:放榜③ | 房企净负债率概览:仍有不少“高处不胜寒”者,但这家的骤降实属无奈)

《国际金融报》和亿翰智库发布《50家典型房企净负债率》,旨在反映房企资金链安全情况和杠杆使用情况。

刚刚过去的年报季,“降负债率、保现金流”成了各家房企的共识。随着房地产企业融资监管加强,以及偿债高峰的来临,逐步加大的偿债压力之下,主动去杠杆成了变成了房企风险控制的重要策略。加之疫情导致的阶段性停工、停售为行业带来更多波动与不确定,稳健策略成了各家在风险面前的应对之策。

资产负债率通常被用来反映上市公司的负债水平。然而,房地产行业有较多预收账款计入负债,且与其他债务不同,预售款没有利息成本,也无需偿还,一定时间后将转化为收入。因此,《国际金融报》和亿翰智库发布《50家典型房企净负债率》,旨在反映房企资金链安全情况和杠杆使用情况。

大房企控稳小房企加码

亿翰智库统计数据显示,2019年,典型的50家大中型上市房企平均净负债率为91%,相比2018年的99.6%下降8.6个百分点。

其中,净负债率低于50%的有6家,占比12%,分别为新城控股、招商蛇口、华润、中海、万科和碧桂园。龙湖、保利、世茂等29家净负债率在50%-100%间,占比最多,达到58%,大悦城、金科、阳光城、佳兆业等15家净负债率超过100%。

对房企而言,净负债率没有绝对的衡量标准,但持续过高则可能会给公司带来财务风险,如果长期过低,公司或存在大量的闲置资金,错失发展机遇。因此如何在规模和财务杠杆之间寻找平衡,使净负债率处于合理水平,是每家房企都需要解决的问题。

具体来看,不同梯队房企的净负债率变动呈现出不同的态势,相较于规模房企的控速,千亿之下的房企依然在加码狂奔。

2019年销售金额超过2000亿元的房企平均净负债率为73.4%,相较2018年下降6个百分点,碧桂园、万科等龙头房企的净负债率甚至低于50%;销售额在1000亿至2000亿元之间的房企平均净负债率为100.1%,相比2018年的119.8%下降19.7个百分点;负债水平上升的房企大都集中在1000亿以下,这部分房企2019年平均净负债率为98.9%,相比2018年97%上升1.9个百分点。

并非所有的负债降低都是主动调节,有的也可能是意外下的无奈之举。例如新城控股,创新低的16%净负债率缘于“黑天鹅”事件后,融资被斩断,不得不大幅削减拿地投资。2019年上半年,新城控股净负债率尚处76.62%,年底这一数据骤降至16%。

这显然非新城控股所愿,其董事长兼总裁王晓松坦言,最大原因是去年下半年基本没拿地,拿地和工程开支是房企最大开销,没有拿地支出,净负债率自然下降,“真的只有16%,没有必要去做这个数字,净负债率过低,也不是特别好的表现”。王晓松表示,这是特殊情况,未来净负债率会保持在40%-70%的区间内。

仍有不少房企在高位

在整体下降的背景下,依然有不少大企业净负债率逆势上升。其中,表现较为突出的为恒大和融创,二者分别达到159%和172%,远超行业平均水平;与其规模处于同一梯队的万科和碧桂园,这一数据仅为行业平均水平的一半,分别是33.9%和46.3%。

这一状况在业内看来缘于2019年过于“激进”的投资。

财报数据显示,恒大2019年新增土地储备6703万平方米,远超其他几大龙头房企;而融创2019年通过多次收并购,新增货值达到1.34万亿元,同样稳居行业前列。相对积极的投资方式使二者净负债率维持在高位。

3月底召开的融创中国业绩会上,董事会主席孙宏斌总结了融创今年要做三件事:调融资结构、降融资成本;处置一些持有资产;拿地要拿对地方、拿对时间。热衷于“买买买”的融创开始考虑起卖资产,这一信息被业界认为有风向标的信号。

同时,融创执行董事兼行政总裁汪孟德明确表示,“公司的负债率长期持续地下降,未来2-3年,融创负债率往下走的方向是不会改变的。”

三天后,恒大也在业绩会上释放出类似的信号。恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧表示,2020年开始将全面实施“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略。所谓的“控规模”则是要控制土地储备规模,实现土地储备负增长,从今年起总土地储备平均每年要减少3000万平方米左右,此举有利于回笼现金流,稳定基本盘。

净负债率在恒大之上的房企除了融创外,还包括华发、中南、首开、华夏幸福、金融街、富力和泰禾。其中富力净负债率198.9%,逼近200%,泰禾更是高达243.8%。

受重仓地区海南省特殊的房地产政策影响,2019年富力地产最终完成合约销售额1320亿元,虽然依旧保持增长态势,但距离年初制定的1600亿元目标尚有不小的差距。

更糟糕的是,富力的净负债率近5年来持续走高,至2019年末达到198.9%,是行业平均水平的2倍之多。其有息负债高达1971.4亿元,是股东权益的2.47倍,其中,一年内到期债务622.7亿元。

最终,不堪重“负”之下,激进的富力也不得不收缩战线。在3月底的业绩会上,富力董事长李思廉表示,富力目前基本上暂时放弃了招拍挂市场。同时,富力在今年也设定了较为“温和”的销售目标,约1520亿元。这相比2018年富力豪言——2020年要实现3000亿元销售目标而言,几乎打了一个对折。

而另一家受到业内广泛关注的泰禾集团,此前几年的快速扩张导致其在“高负债”的道路上越走越远。在2017年末,泰禾的净负债率达到惊人的473.39%。随后几年内,泰禾一直在致力于快速回笼资金、降低有息负债比例。2018年末,这一数字降到了384.55%。

2019年,泰禾为加速项目资金回笼,通过转让项目股权形式与合作方共同开发,累计减少并表项目21个,由此确认投资收益约15.5亿元。截至2019年末,泰禾集团的有息负债水平由2018年底约1380亿下降至约960亿元,同比下降约30%。

有息负债的减少,净资产的增加,以及手头仍持有的111.4亿元现金及现金等价物,带来的直接效应便是净负债率的降低。年报数据显示,截至2019年底,泰禾集团净负债率为243.76%,大幅下降140个百分点,但仍处于高位。

国企净负债率普遍偏低

根据亿翰智库统计的50家典型大中型房企数据,国企的净负债率明显普遍低于民营房企。

其中,净负债率最低的5家房企中,除新城之外,其余四家均为国企,分别是招商蛇口29.3%、华润30.3%、中海33.7%、万科33.9%。此外,诸如保利、金茂等国资房企,其净负债率也均远低于其他同规模房企。

“对于本轮国有企业改革来说,央企、国企去杠杆始终是一个绕不开的待解决问题。”有业内人士分析认为,对国有企业负债率进行约束,一方面是促进国有企业实现高质量发展、防范化解重大风险的必然要求。另一方面从国资监管角度来说,也是实现国有资本保值增值的重大举措。从这方面来看,国企净负债率普遍低于民营企业实属正常。

不过,亦有机构分析师向《国际金融报》记者指出,这并非绝对,也不是永久性的,国企改革中的“降负债”任务不可能成为阻碍企业发展的因素。当企业遇到发展契机时,适当使用杠杆也十分必要。事实上,自去年融资渠道收紧之后,国企的资金优势凸显,而到了今年初的疫情时期,相较于民营房企,不少国企已经在土地市场表现的更加活跃。

根据克而瑞统计,一季度新增土地价值TOP10中,7家来自国企。其中,华润、首开、招商等不仅一季度拿地销售比高于1,远超行业平均,拿地金额也较去年同期增幅颇大。

例如拿地金额最高的华润,一季度拿地销售比达1.1,拿地金额较去年一季度增长85%。值得注意的是,面对金额较大的优质地块时,国企也体现出谨慎的一面,通过强强联手、联合拿地分摊风险。

事实上,从2018年起,国资房企就一直在积极布局,抢占优质地块,势头强劲。

2018年全国房企拿地金额TOP100中,保利发展、华润置地、中海地产分别以1001亿元、803亿元、760亿元位列第三、第四、第五;到了2019年,保利发展、中海地产、华润置地分别以1166亿元、1034亿元、813亿元位列第三、第四、第六。


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