正商实业配股融资“排雷”，土储短板待补齐

（原标题：正商实业配股融资“排雷”，土储短板待补齐）

随着偿债压力的逐渐增大，为不增加企业融资成本，正商实业(HK：00185)只得通过配股融资，补充现金流。

5月8日，正商实业公告表示，将以每股0.33港元配售价向不少于六名承配人配售最多1,235,363,993股新股份。而所募资金的90%将被用来偿还于2020年12月31日到期的银行及其他借款。

然而，近些年，随着销售规模的增加，正商实业对土地储备提出了更高的要求。其能否在补齐土储短板的同时，有效抑制负债水平的上升，考验着正商实业的营运能力，也使业界对其未来发展充满担忧。

正商实业配股4亿港元用于偿债

据公告表示，正商实业将以每股0.33港元配售价向不少于六名承配人配售最多1,235,363,993股新股份，配售股份相当于本公告日期现有已发行股份总数的约12.00%。配售事项所得款项净额约4.011亿港元，其中90%拟用于贷款偿还；10%拟用于一般营运资金。

知名地产分析师严跃进对蓝鲸房产指出，配股是上市公司根据发展需要，向原股票股东按其持股比例，以低于市价的某一特定价格配售一定数量新发行股票的融资行为。

他表示，配股成功后，股价将进行除权处理，持有股票却不参与配股的投资者，所持股票将直接出现亏损。因此，在比较成熟的股市中，配股其实并不受股东欢迎。当企业资金短缺时，企业通常会通过银行贷款和债券融资等方式筹措资金。

同时，蓝鲸房产注意到，从今年一季度开始，虽然面对疫情的影响，销售大幅回落，但国内债券市场近期却呈现出边际宽松状态，融资利率也在进一步下降。

据wind数据显示，2020 年 4 月，房企信用债融资规模 1081.9 亿元，环比增加 6.4%，同比增加 74.9%。与此同时，4 月份房企信用债平均票面利率为 3.91%，也环比下降 0.22 个百分点。

境内融资环境放松、融资利率下降，对于经历过2019年“围追堵截”式金融监管的房地产企业来说，正是融资的好时机，为何正商实业会选择配股的方式进行融资？

正商实业在公告中指出，配售事项为公司筹集额外资本以偿还于2020年12月31日止期间到期的银行及其他借款的机会。据正商实业2019年财报数据显示，报告期内，正商实业总负债增加约98亿至482亿，其中非流动负债348亿元。其借贷总额也由2018年的257.5亿元涨至约286.8亿元。虽然其“须于一年内或按要求偿还”的短债有所减少，由2018年170亿元减少至2019年的154亿元，但对于现金及现金等价物仅47.56亿元的正商实业来说，仍难实现有效覆盖，债务压力可见一斑。

规模增长背后的土储隐忧

2015年，在正商集团败走IPO之后，即以7.31亿港元的代价收购了恒辉企业22.13亿股股份，以55.02%的持股比例成为其第一大股东，获取了上市平台。随后，恒辉企业更名为正恒国际，2019年7月10日，再度更名为正商实业。彼时，市场人士认为，正商集团或想通过“借壳”恒辉企业曲线上市。

然而，上市之后，正商实业的发展却值得商榷。蓝鲸房产注意到，2015年-2019年间，正商实业的销售额虽由161.2亿元增长至510.6亿元，但其行业排名却分别录得51位、64位、67位、57位和65位，再未重回50名左右。

严跃进指出，这或许和正商实业的土地储备不足有关。

蓝鲸房产据公开资料统计获知，截止2019年12月31日，与同规模房企对比，正商实业的土地储备处于弱势，尽管其对此付诸了不小的努力。数据显示，2017年，正商实业由公开市场所获取的土地由2016年的5宗增至14宗；2018年，正商实业全年通过收购、招拍挂等方式获得51宗地块。

值得一提的是，伴随着拿地的增加，正商实业的负债率也增至2018年的97.17%。而在资产负债率攀高之下，2019年正商实业放缓了拿地节奏。财报数据显示，2019年正商实业在公开市场收购了10宗土地，新增土地面积约46万平方米。

土地储备的薄弱引来了市场的担忧。在年初穆迪发布的一份报告中表示，穆迪将正商集团及正商实业评级展望从“稳定”调整为“负面”。穆迪指出，正商集团现阶段的土地储备只能支撑其不到两年的房地产开发和销售。

为了弥补土储的补足，管理层在2019年的业绩会上透露，2020年正商实业计划投入140亿元拿地，其中50%-60%用于旧改拿地，其余用于招拍挂。

过往，房企的高增长通常伴随着高负债，但正商拿地策略的摇摆透露出公司并不想依靠负债来推动规模发展，而如何在不增加负债的情况下推动规模发展，正商此举值得关注。