建业新生活今起招股，预计5月15日在港上市

（原标题：建业新生活今起招股，预计5月15日在港上市）

尽管全球金融市场遭遇了疫情的“黑天鹅”，但港股市场上的物业管理股却逆势大涨，多支股票价格创下历史新高。其中最令人惊讶的莫过于中海物业，在本月创下8.8港元的历史新高，距离最低点0.65港元，最高累计涨幅达12.53倍，堪称“物管股之王”。

这或加快了房企分拆物管公司上市的步伐。上周刚迎来拟分拆物业管理业务在港上市的世茂房地产，这周又迎来了河南本土房企建业集团旗下的物管公司——建业新生活。

5月5日，港交所披露信息显示，河南富豪、建业地产董事会主席胡葆森实际控制的物业管理公司建业新生活将于2020年5月5日至5月8日招股，全球共计发售3亿股股份，其中3000万股在香港公开发售，国际发售2.7亿股。

按照发售价每股股份5.6港元至7.2港元计算，此次建业新生活赴港上市可集资16.8亿港元至21.6亿港元。按照计划，将于2020年5月15日正式上市交易，股票代码为9983.HK。

快速扩张与负债高企

公开资料显示，建业新生活为建业集团旗下公司，业务覆盖生活服务、资产管理服务、物业管理与增值服务三大板块。建业新生活顺利上市后，胡葆森将在港股市场拥有建业地产(0832.HK)、筑友智造科技(0726.HK)和建业新生活三个上市平台。

根据招股书，自2015年6月起，建业地产开始由综合开发企业向城市居民新型生活方式服务企业转型。三年以来，该集团在地产、商业、文旅、酒店、农业等板块均有布局。而专注物业、资管业务的建业新生活则于2016年4月21日成立，胡葆森持有94.16%的股份。

目前，建业新生活拟上市募集资金将主要用于三个领域，分别为寻求战略性投资及收购机会、用于建业+平台及优化用户体验、投资先进技术提升营运效率及补充一般运营资金。

从企业过往几年的收入情况来看，建业新生活称得上河南物管公司中的巨无霸，且规模急剧扩张。2017年-2019年，其收入分别约为4.61亿元、6.94亿元和17.54亿元。两年内翻了两番。《国际金融报》记者注意到，企业主要增长点来自物业管理及增值服务，2019年该业务占企业总营收的比重达到76%以上。

而根据此前披露的招股书，近三年归属股东利润分别为0.23亿元、0.19亿元及2.34亿元，毛利率也从2017年的22.9%增至2019年的32.8%，毛利率提升主要得益于物业管理服务收入的增加。

不过，建业新生活营收规模的急剧扩张，与其财务杠杆常年居高密不可分。数据显示，2017年末和2018年末，企业资产负债率均超过92%，远超行业平均水平。直到2019年末，这一数字才有了大幅好转，下降至73.92%。

集团与地域依赖症

伴随着房地产行业进入存量时代，物业管理发展成为众多房地产企业新的盈利点，物管分拆或上市也成为房企的一大选择。

据不完全统计，截至目前，还有5家物业管理公司已递交IPO等待上市，包括弘阳服务、金融街物业、宋都服务、星盛商管、正荣服务。同时，阳光城、合景泰富、禹洲地产、佳源国际、华润置地、朗诗地产、卓越集团、越秀地产等近十家内房企拟分拆物业上市。

建业新生活与众多出于崛起于地产公司之下的物管公司一样，患有严重的“集团依赖症”，使得其大部分收益主要来自建业集团或其合资企业，不过值得庆幸的是，在管面积的占比正在逐步减少。数据显示，2017年至2019年，建业新生活在管建筑面积分别为2036.1万平方米、2568.8万平方米、5698.3万平方米，来自建业集团的管理面积占比分别为90.9%、83.7%、68.9%。

一位投行资深分析师向《国际金融报》记者表示，背靠大房企发展起来的物管公司，前期发展几乎都是顺风顺水，而真正考验其营运能力和企业核心竞争力的，毫无疑问是那些本公司之外的在管项目占比。

此外，作为建业新生活的母公司，建业集团27年来一直深耕于河南，在河南有大量的土地储备，被业界誉为“河南地产王”，这使得建业新生活的物业资源优势十分突出。

截至2019年12月31日，建业新生活的物业管理及增值服务覆盖河南省全省18个地级市，包括下属104个县级城市中的81个，共服务312项物业中逾100万名业主及住户。管理的各种物业组合，包括住宅物业、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校及政府机关物业。

不过，似乎也正是由于背靠建业集团在河南省内带来的巨大便利，建业新生活省外业务扩张相对不足，目前仅有海南省海口市一城。

对此，上述分析师补充道：“这次疫情使得房企间的分化进一步加剧，表现最为明显的就体现在布局区域上。这次疫情也跟所有公司都‘上了一课’，几乎所有能够保证业绩稳定甚至增长的，毫无例外都是全国化布局较为广泛和深入的企业，而区域性较强的企业应对‘意外’的能力显然不足。因此，下一步是否能够顺利走出河南、布局全国将是企业将要面临的一个转折和挑战。”