奥园分拆文旅板块赴港上市 疫情下估值或难如愿

（原标题：奥园分拆文旅板块赴港上市 疫情下估值或难如愿）

中国奥园（03883.H K）最近动作频频。继耗费11.6亿元收购京汉股份29.99%股权后，其又正式分拆文旅板块赴港IPO。

日前，中国文旅集团有限公司（以下简称“中国文旅”）向港交所递交了招股书。该公司为奥园旗下文旅平台，奥园持有其28%股份。

招股书披露，中国文旅系文化旅游物业开发商。截至2020年2月末，其在江门恩平等地持有18个度假物业发展项目组合，土地储备总建筑面积约为160万平方米。

近几年，该公司业绩增长迅速。招股书显示，2017年至2019年，其收益分别为1.86亿元、3.35亿元及7.36亿元；净利润分别约为4454.7万元、7260.5万元及1.04亿元。

而中国文旅主要收入来源为销售度假物业，2017年至2019年，这一收入分别约为1.856亿元、2.67亿元及5.94亿元，占总收入比例分别为99.8%、79.8%及80.7%。

在业务板块成熟之后，分拆上市本是题中应有之义，但在疫情之下，该公司成为文旅行业勇闯IPO的先锋，引发市场关注。

“受疫情冲击，近期中国文旅的业绩肯定会受影响，因此现在上市有点不是时候。而该公司之所以当下递交招股书，或是上市流程决定的。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉记者。

地产专家、优淘城总裁薛建雄也指出，中国文旅最近上市，估值或会不理想，但不排除长期报审到此节点的可能。据汇生国际融资总裁黄立冲介绍，企业在香港从申报到上市，短则半年，长则一年到一年半的时间。

而在2018年8月，奥园文旅集团总裁程耀曾公开表示，公司计划于一年后拆分文旅板块上市。按该时间节点推算，中国文旅在2019年已筹划上市事宜。

中国文旅于招股书中透露，“截至2019年12月31日止两个年度，主要股东奥园集团为我们的五大客户之一，同时亦为我们的供应商之一。中国文旅主要向奥园集团就奥园集团拥有的旅游胜地及酒店提咨询及管理服务，而奥园集团则为我们的销售部门提供管理服务、为我们的商业物业提供推广及咨询服务，以及出租位于泉林黄金小镇的一幅土地以运营那金谷景区及出租一项物业作办公室用途。”

这表明，中国文旅在业务上高度依赖奥园集团。而其未来如何突破这一依赖，发展更多更具特色的文旅项目创造营收，仍有待观察。

另值得一提的是，在递交招股书后，中国文旅正式登陆港交所的时间，仍受多方面因素影响。其中，最关键因素或在于其自身的资金需求程度。

如若其资金需求不甚强烈，其可以适时延迟上市时机，等待更合适的估值；若资金需求较强烈，则不排除其自降估值的可能。

众所周知，与纯地产业务相比，旅游地产开发周期较长，资金回报周期缓慢。中国文旅招股书显示，2017年末、2018年末及2019年末，其未偿还银行及其他借款分别约为1.53亿元、1.02亿元及5.78亿元；银行结余及现金约为5160万元、2.6亿元及4.89亿元。从2019年的现金短债比来看，在手资金无法覆盖相关债务需求，如该公司能够顺利上市融资，这一情况或将有所改观。