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毛利率再下滑,“黑马”弘阳放缓规模挑战仍存

来源:蓝鲸财经 2020-03-31 09:16:54
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(原标题:毛利率再下滑,“黑马”弘阳放缓规模挑战仍存)

在上市第二年,弘阳地产(HK:01996)收获了一份成色更佳的财报。

2019年,弘阳地产合约销售金额达651.5亿元,同比上升37.6%;毛利润为38.13亿元,净利润为16.35亿元,分别同比增长32.1%和23.6%;在手现金增加43.8亿元至168.4亿元,净负债率保持在70.4%。

从“在商言人”下的招贤纳士,到走出大本营的广泛布局,曾经的“桥北王”弘阳屡掀起话题之余,正凭借着“全明星”阵容一步步接近全国化规模房企的目标。然而,逐渐平庸的毛利率以及略显不足的土地储备,似乎在诉说这位追赶者逆势爬坡的艰辛。

多元化拿地改善欠丰毛利

“我们新进入一些城市,需要有一定时间提升毛利率水平。规模发展速度如此快企业当中,我们毛利率水平还是比较适中的。”在去年3月业绩会上,首席财务官申广平对毛利下降的解释似乎在今年依然适用。

在一系列核心指标上行的背后,2019年,弘阳地产毛利率和净利润率再次出现下滑,其中,毛利率降低6.1个百分点至25.1%,而净利润率也较去年同期的14.3%下降至10.8%。

可以看到,从2017年的40.6%到了2018年的31%,在到今年的25.1%,虽然依旧保持在行业合理区间之内,但弘阳曾引以为傲的毛利率正变得平庸。

在业内人士看来,近两年的毛利率困局,是弘阳地产快速全国化所带来的阵痛。“新城市的开拓,势必伴随着更高成本的支出。”年报显示,仅在2019年一年间,弘阳便新进入济南、青岛、西安、长沙、温州和郑州等17个城市。

“交付项目和交付城市不一样,有些高毛利项目在2019年没有结转,一些相对低毛利的项目做了结转。”在今年的业绩发布会上,申广平再次谈到结转收入结构对毛利率的影响,“此外,行业毛利下行和政府限价对于毛利的表现亦有一定影响。”

对于逐渐走低的毛利率,弘阳也逐渐找到了解决之法。“现在我们的商业和地产联动取地模式已经成熟,这样的模式成本很低,利润回报丰厚。”

可以看到,在2019年弘阳的多元化拿地已经初现成效,资料显示,在2019年弘阳收并购及底价拿地的比例达到29%。而凭借“地产+商业双轮驱动”的经营优势,今年1月弘阳更通过外拓获取安徽安庆东部新城核心地块,该项目平均楼面地价每平方米1846元。

同时,随着弘阳全国化布局的逐渐完成,毛利率的阵痛也有望改善。在申广平看来,“在新进入的一些城市,随着产品和服务在当地深耕发挥影响力,后续毛利会逐步提升。”

积极扩储夯实基础

在通过多元化扩储在降低拿地成本之余,弘阳对于土储规模的追求亦可见一二。

在2017年末1125.29万平方米的基础上,弘阳地产的总土储接连增长16.3%、29.4%,至2019年末土地储备总建筑面积已经达到1693万平方米,可以看到,弘阳近年来土储规模不断上行。

在新的一年中,弘阳对土储依然有着同往年一样的渴望。“为了未来3年发展,会继续在土地市场加码。”不同的是说出这句话的高管变成了新的联席总裁袁春。

事实上,积极的土地策略无疑为弘阳近年来规模的快速跳涨形成助力。此前的数年中,弘阳地产的规模均保持着快速增长,其中,2016年、2017年、2018年分别实现销售额150.2亿元、257.3亿元、473.4亿元,即便在市场整体放缓的2019年,弘阳依然保持了近37.6%的增速,将全年销售额定格在651亿元。

但另一方面,弘阳积极扩储或难以支撑规模增长,根据披露,在2019年末,弘阳总土储面积仅是全年销售面积的3.45倍,而在2017年该比例则为6.63倍。

同时,根据CRIC数据,弘阳在2019年上半年总土储货值排名中仅排名79位,与弘阳在销售榜单上50名左右的名次亦存在巨大差距。这也意味着尽管规模快速提升,弘阳地产与行业内同规模房企间相比土储依然占据劣势。

在此背景下,拿地再次弘阳的头等大事之一——“今年公司会将回款的45%-50%用于投资,以保证未来高于行业平均水平的增速。” 事实上,这个比例较2018年并不突出,但在行业内却凤毛麟角。梳理发现,多数规模房企明确了全年拿地预算为销售回款的两三成。

同时,弘阳的偿债形势也并不算轻松,年内将由124亿元的有息债务兑付,这意味在新的一年中,弘阳依然要把握好资金的节奏,做好投资、债务的平衡。

规模减速仍存挑战

或是基于土储规模的掣肘,抑或是基于对行业形势的变化,2020年弘阳地产提出了750亿元的销售目标,同比2019年,增速仅为15%。而过去三年,弘阳销售规模增速分别为71.3%、84.5%和37.6%,相比之下,2820年无疑是谨慎的。

尽管如此,对弘阳来讲,750亿元并不意味着唾手可得,据业绩会上透露,在2020年弘阳的可售货值将超过1100亿元,这意味着,以最少可售货值计算,若要完成目标,弘阳需保持着68%左右的综合去化率,而这个数字已经接近2019年70%去化的水平。

事实上,在多数业内人士看来,今年项目去化率有所下滑或是大概率事件。其中,知名地产分析师严跃进对蓝鲸房产表示,虽然近期苏州、深圳等热门城市市场出现了快速复苏,但至少从上半年来看,房企项目的去化率压力仍是很大的。

同时,通过梳理发现,或正基于这种不确定性,多数房企在目标制定上颇为谨慎,均将2020年销售目标的基准,定为全年可售货值的六成左右。

“短期的疫情冲击不会改变,但同样不改变中长期经济向好的趋势,房地产政策边界宽松是可期的。”在业绩会上,总裁何捷表达了他对市场的乐观态度。而袁春也补充道,疫情对一季度影响较大,全年来看相对平稳。“

在对市场相对乐观之余,岁末年初之际加盟的多位拥有营销背景的高管或也强化了弘阳的底气,联席总裁袁春曾在杭州取得出色成绩,而营销副总裁李亮亦在业界有着“营销战神”的赞誉。在业内人士看来,随着袁春、李亮等明星经理人的加盟,弘阳对于营销上的把控也将更上一个台阶。

“网红”、“黑马”、“攀登者”,在短短数年,弘阳已经逐渐建立了多个标签,但这些炙手可热的标签,也提示弘阳与老牌行业“巨舰”之间的差距。同时,选择逆势攀登的弘阳,每一年都充满着挑战。

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