(原标题:长租公寓,返租的坑)
1.
公寓,一时间成了人人唯恐避之不及的对象。
千万别买公寓。成为了每一个自诩房产大V们的口头禅,就跟他们曾经说过的房价必涨和必跌一样肯定。
仿佛市场上,就不应该有公寓这类产品出现。
至于原因,永远是交易税费和商水商电,最多加上公摊这一套,至于细节和数据,永远是被忽视的环节。
2.
避免误伤,首先亮明态度:公寓可以买。
但是有前提,看地段,看产品,还要看后期的物业管理水平,而这些东西变数大,而且一般的人又很难有靠谱的信息和直观的判断。
简单来说,就是商铺,写字楼和公寓这类产品做投资,需要的段位比较高,一般人达不到。
最后,为了规避风险,也可能是讲解起来比较麻烦,大家直接就下了总结:公寓不能买。
公寓,很冤枉。其实目前市场上由于公寓的价格跟住宅倒挂的十分严重,如果计算纯粹的投资的话,有些比住宅回报率还要高。
但是,这些不是今天的重点,今天知书想聊聊那些所谓的长租公寓返租这个坑。
千万别上当,99%的返租公寓都是骗人的。
3.
首先,你要弄明白什么是公寓。
截止到现在,公寓并没有一个很严格的界定,通常情况下主要有三种类型:
商务公寓和酒店式公寓,以及住宅类公寓。
住宅类公寓和住宅基本是同一种东西:土地性质是住宅,产权年限是70年,可以落户可以有学位,民用水电,而且,在限购的地区,也和住宅一样需要房票才能买。
之所以叫公寓,主要是因为产品的日照时间达不到住宅的标准。
而商务公寓和酒店式公寓就完全不同了。
因为写字楼和商铺不好销售,很多40、50年产权的土地上建设起来用于居住的房子,就是类似的产品。
严格意义上来说,绝大多数土地的性质是办公。
郑州万科的很多公寓项目被维权,就是因为房产证上的房屋性质是办公,而在广东部分区域出台政策,严禁办公性质房屋用于居住,于是就有了业主们的抗议。
这个问题,当下由于过于普遍,跟以前的老旧小区电梯问题,加上未来停车位产权的乱象,被知书归为新社会的房产领域“三大难”。
而后面这种物业,也就是所谓的类住宅,严格意义上来说就是打着居住外衣的冒牌货。
这也是目前郑州公寓市场的重灾区,也是我们今天讨论的重点。
4.
尽管有一大堆的问题,但是公寓依然有市场。
因为属于非住宅,所以公寓在绝大部分城市都不限购,无需房票,只要你有钱,想买就可以买得到。
而且,公寓的设计大都是小户型,一房一厅或者小复式,更重要的是在郑州,由于价格踩踏导致公寓的价格是比住宅低,甚至低得多。这样一算下来总价就很低了。
不限购+价格低,对投资者的吸引是致命的。
但是,很多项目的公寓产品是没有投资价值的,住不了也租不出去,怎么办?
这个时候,开发商发明了返租概念。
既然你买了也是要租出去的,你担心租不出去而已,很好,我帮你解决,于是就诞生了长租公寓返租概念。
主要是由发展商负责卖房,酒店运营方负责给业主返租,购房者只要买了房就能坐等高收益。
出发点是好的,但是就怕套路深。
时间往前推,美景美地麟洲属于美景收购新巢的项目,项目为准现房,面积为35-60平方米,2018年8月份交房。
当然,合同上的房屋使用用途为办公。
22-26层与河南中青股份有限公司签订《蓝唐度假公寓》,以托管形式返租:3年+2年+3年三个阶段,每个阶段递增10%。
我们看一下第一阶段的租金水平:房屋面积<40平米,税前月租金1600元;40≥房屋面积<50平米,税前月租金1900元;房屋面积≥50平米,税前月租金2100元。
然后,业主交了1.5万装修押金后,第一年不付租金,使用期满后第一个月拖欠后支付,第二个月支付了30%后表示,做不下去了。
这个时候就是,业主找酒店,酒店不赚钱怎么可能做十年?找开发商,我们是房屋买卖合同,返租你是跟酒店协商。
然后,业主就集体傻眼了。
这还不是最狠的,南三环长江路祈福置业的中晟柒号院公寓,可以把单价做到15000元/平方,返租直接抵首付,32平首付8万,月供2679元你心动不?
不仅坑了业主,顺带还能捎上银行也是厉害了。
15000的单价,要知道他们洋房单价也才12500左右,高层住宅团购价不到一万。
就那个地方做成酒店,不管是卡莱顿酒店还是做成美地粼洲酒店,每天的价格做成什么样才能收支平衡?
按照酒店行业通常的判断标准:房租成本不能高于30%+平均出租率65%。
知书简单的查了一下,美地粼洲酒店目前的参考价格在118元/晚,你觉得你业主一个月拿走1600元的话,酒店能够存活?
这些人,连最简单的推理和最基础的计算都不考虑就被低首付给迷惑了,说实话未来走上大街维权的时候,可曾想到曾经的侥幸?
5.
公寓和住宅的区别,还不仅仅性质的区别。
首先,住宅的舒适度是很弱的。公摊面积大+高梯户比+缺少阳台+通风采光差……随手贴两张常见的公寓平面图,你自己感受一下。
板式公寓已经很可怕了对不对?
没想到还有回字形公寓布局!
所有户型基本上都没有可供晾晒的阳台,更别提什么通风采光了,就是是一群鸟笼一样的格子间。
不仅仅是户型,还包括公寓的属性。
A,公寓本身以投资为主,租户人群复杂;
B,公寓是不可以落户的,也没有学位;
C,公寓的商水商电,成本基本翻倍;
D,没有附加值的公寓,涨幅普遍赶不上住宅;
最后,即使急用钱或者增值了想要转手,公寓的转手税费也更高。以郑州为例吧,公寓转手的税费包括:
契税:评估价*3%。
个人所得税:(评估价-原价)*20%。
营业税:(评估价-原价)*5.5%。
双方税:各1000左右。
土地增值税:(评估价-原价)*30%至60%。
注意:此点税率为四级累进,按差价越大税率越高,税率分别是30%、40%、50%、60%。
这一算下来,税费成本达到总价的20%左右了。
若一套公寓你买入26万,5年后卖出36万,你以为是赚了10万,其实呢?
你需要纳税(36万-26万)÷(1+5%)×5.65%+36万×0.05%+(36万-26万)×30%+(36万-26万)×20%=7.34万元
嗯嗯,5年时间,你赚了2.66万的差价,还要包含通货膨胀。
如果是住宅,能做到满五唯一的话,税费成本能做到3个点左右。而公寓的流动性更差,你想卖还不一定有人买呢。
所以,作为一个投资标的,知书真的建议段位不够的人轻易不要碰公寓。
6.
这年头,始终很多人都会自认为是天才。
所以,公寓,还是会有人买,有些人觉得自己是捡漏,有些人觉得是自己段位够。
因为好的公寓,出租回报率比住宅要暴力。
但是一切前提都是,房子能租出去,还能租的上价格,这个时候就要考虑下面几方面问题。
一,出租回报率要高。
这个是可以根据周边做大致估算的,一般做到对外出租租金/总房款>5%比较靠谱。
二,地段和位置要好。
商务区、商圈和地铁都是重要的加分项,因为很多人就是图的便利,甚至于可以牺牲一部分舒适。
三,放弃租金大涨的想法。
郑州,城中村改造基本完成,没有大量的租房一族作支撑房价其实一直有下跌,而未来,大量的安置房和公寓入市,你想想。
四,做好长期持有的打算。
流动性差的特性已经决定了公寓很难做到炒一把就走,大量供应加上税费,细水长流才是主流。
五,品牌和物业将成为重点。
租房的流动人口带来了管理上的问题,加上大量的维护和管理问题,都需要一个靠谱的物业管理团队做支撑,否则,公寓的脏乱差惊人。
7.
有人问,什么时候才算是合格的投资者?
当你有20万的时候,你想着一年赚他200万的时候,你还需要学习,别盲目投资,住宅多考虑。
当你手握200万,一心想着一年挣他个20万的时候,你可以考虑涉足公寓和商铺了,或许会有惊喜。
但是,无论任何时候,返租公寓都要务必慎重。你看上他租金,他惦记的大概率是你本金……