赚走两百亿之后 星河湾留给上海什么？

（原标题：赚走两百亿之后 星河湾留给上海什么？）

从上海浦东星河湾2009年首次销售，到今年已经过去接近十年。来自机构的数据显示，从2010年开始，截止今年9月，星河湾在上海已经获取了超过200亿总销售额，可以算是赚得钵满盆满。

但人们意外发现，赚走了巨额收入的星河湾，却并没有为这个城市留下太多有价值的资产。十年前，那个号称无论是价格，还是精装标准，都堪称“顶级”的豪宅项目，如今外墙甚至已经满是裂缝。

而曾经作为项目标配的顶级酒店，用今天的眼光来看，也完全达不上顶级的标准。对上海城市经济和社会的发展角度看，星河湾的存在，堪称是一个极度尴尬的案例。除了快速地拉动了区域的房地产销售价格之外，星河湾并没有通过集聚精英阶层，实现区域消费升级，拉动产业升级，创造就业岗位等一系列社会公共价值的塑造。

不仅如此，星河湾还连续多年因为失信、违规等纪录，被记录在了企业失信的档案里。

这不能不让上海人反思，在土地资源越来越稀缺的情况下，上海还需要不需要这样的星河湾？而这不仅仅是上海的思考，也是和上海一样城市土地资源越来越紧张的中国城市的共同思考？

依靠争议的土地出让结果：星河湾进入上海

2007年，星河湾以一年前第四名42.4亿的报价，打败金地、华润、仁恒成功中标浦东花木新民北块。开启了星河湾在上海的扩张之旅。

星河湾拿下这块地的过程，至今看起来仍有点匪夷所思，这场竞标也成为近年来上海土地出让中最具开发商争议的一次。

据中国证券报报道，“去年花木地块刚现身时就有坊间传闻称已内定星河湾，但我们认为既然出让方选择对外公开招标，并由相关政府部门来操作，应该说公正度、透明度是有保证的，但如今土地被捂了一年不说，最后的结果至少在形式上叫其他开发商比较难受”。

从之前各公司的报价上看，金地59.89亿，华润48亿，仁恒42.9724亿，星河湾42.4亿。根据规定的评分标准，土地价格分星河湾的得分大约为39分，要弥补竞价得分上的劣势，理论上星河湾必须在设计方案和规划方案上远远超过金地和华润等公司才行。

但据开发商人士分析指出，就企业资质而言，以北京子公司富华园参与竞标的星河湾并不足以比过以集团公司命名的金地等；就可行性报告和设计方案而言，各家都是国内一流的开发企业，均对该地块投入了大量时间、人力等进行前期准备，应该也不会有太大差距。

究竟星河湾凭何以仅约8000元/平方米的楼板价拿下这块占地560亩，容积率1.5，建筑面积达53万平方米的花木新民北块。

招标书给出了答案。

据招标书显示，招标人有权根据开发需要选择总分进入前三的竞标人，“我司（指竞标人）有意邀请招标人和/或其关联企业共同参与开发本地块，合作模式为合资合作，其中招标人和/或其关联企业占___%”

随后浦东新区规划局一纸《浦东花木新民北块控制性详细规划调整》证实了双方合作的猜想。“为了落实在陆家嘴(600663,股吧)功能区域范围内的1万套人才公寓，新民北块地块需要解决其中近5000套住宅，原修建性详细规划容量不能满足新形势的要求，因此浦东新区发改委委托编制新民北块地块控制性详细规划调整。”

获取暴利同时：多次违规

然而，星河湾最终并没有为完全为服务区域社会和经济发展的人才建公寓。

星河湾开发的是当时价格堪称顶级的豪宅产品。（尽管，很多人认为精英就是人才。但是一个社会对人才的需要是多种多样的，既需要年入上千万乃至十亿、百亿的老板和职业经理人，也需要普通的清洁工、保安）

按照报价，2007年星河湾以楼面单价约9433元/平方米的价格拿下花木新民北块，2009年首期开盘时销售单价已高达约4.68万元/平方米。在开发上海星河湾项目三期时，当年取得地块的土地楼面价不到920元/平方米，等开盘时新房报价约为7.7万元/平方米。

由于拿地时间较早，成本及其低廉，一线城市价格的不断飙升推高了项目利润水平。土地溢价让星河湾赚取了超高利润。2010年其其商品住宅成交金额达319583.44万元，位列当年中国房地产企业住宅销售金额榜的第20名。

但是就是这样一家在上海赚走巨额利润的开发商，对上海的城市贡献却并没有当初想象中那么大。

税收可能是一个评定企业贡献的重要指标。从2010年至2016年的七年时间里，虽然上海也曾有包括大悦城(000031,股吧)、万科在内的房地产企业子公司入选过上海的税收百强榜单。但是，星河湾却从未出现在百强帮里。

根据上海市企业联合会发布的2019年上海企业100强排行榜显示，浦东区域上榜企业共33家，无一家房产企业。而榜单上上海其它区域，如黄浦有绿地作代表，闵行有万科，长宁有中锐控股，静安有龙盛集团控股（上海）有限公司。

以上海市税务局发布的2016年上海第三产业税收排名前100为企业名单为例，入榜的房地产商甚至包括了浦东星河湾周边的竞品——上海锦绣华城房地产开发有限公司，但却没有出现星河湾的字样。

非但如此，天眼查的数据还显示，浦东星河湾的项目公司——上海浦东星河湾有限公司有过三次违规被处罚的纪录，并有一次失信纪录。上海星河湾的项目公司——上海金色资都房地产有限公司则有过六次行政处罚，并被三次公告欠税，同时还因为拖欠销售公司佣金被告上法庭。

拉长项目开发周期，坐等溢价

星河湾还被媒体报道过，存在的疑似违规问题。

比如，此前中国经营 网报道，星河湾存在“捂地惜售”行为，故意拉长一线城市地产项目的开发、销售周期，以此获得更多的利润。浦东星河湾项目一期最早在2009年开盘入市，开发周期延续了10年之久。

星河湾半岛项目三期和四期均在2014年下半年开盘，合计可售面积超过30万平方米，到2017年底剩余可售面积7.22万平方米，该项目新房报价约8.3万元/平方米，按此计算，剩余可售货值约60亿元。

浦东星河湾项目三期位于闵行区，项目地块早在2004年底出让确权，星河湾集团通过收购项目公司股权的方式，取得了上海星河湾项目的开发权益。直到2018年9月上旬，上海市闵行区规划和土地管理局公示了项目公司向其送审的新建上海星河湾三期商品住宅项目建设方案规划情况。

针对上海星河湾项目拿地多年仍未完成开发销售，上海市闵行区规划和土地管理局一位人士在回复中国经营 网时称：“上海星河湾项目的全部地块应该是在同一个出让合同内，项目公司采取了分期开发的方式。”

照上海星河湾项目新房报价7.7万元/平方米计算，上海星河湾项目三期整体货值约为186亿元。而当年取得上海星河湾项目三期地块的土地楼面价不到920元/平方米。

不到十年，建筑外立面已经出现裂缝

星河湾一直以高端绿化设计为卖点，据说在建筑材料选择上，星河湾向来高标准严要求，黑檀木、美洲樱桃木等名贵木材和孔雀石、贵族米黄等高档大理石都是星河湾房间里的“常客”。

据了解，中华两岸商机促进会理事长蔡为民(博客,微博)曾在房天下的一则调查报告里表示质疑称；“星河湾的装修用材使用黑檀木，事实上黑檀木只是包皮而已，不是整块实木，星河湾的宣传有误导之嫌。”

上海乘星行行销服务机构总理李晓也对星河湾标榜的“梦幻豪宅”进行了否定，“星河湾标榜自己是房地产界的劳斯莱斯，我认为它算不上真正的豪宅。”

从星河湾的外立面来看，大多数墙面都存在裂缝情况，甚至一些砖瓦出现破洞的情况。对此，某建筑工人表示，墙面出现这种裂缝要么是修建时没有按照施工程序走，要么是施工材料质量存在一定问题。

以高品质为核心发展理念的星河湾于今年6月推行“星河湾4.0”高品质标准，满足市场住房高质量需求。但从星河湾产品来看，并无法证实自己所宣称的高品质要求。

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对当地经济社会发展的帮助：并不明显

如果说豪宅不豪，只是没有实现消费者的期待。那么，没有为地区经济和社会发展做出贡献，则可以视为星河湾让上海市民的期望“落空”。

尽管，浦东星河湾号称为“世界一流酒店组织”成员，但这家组织在中国境内不仅知名度低微，会员企业除了星河湾酒店外，也没有知名的顶级酒店。

而如果将浦东星河湾的酒店客房、餐饮价格，和周边相比，也存在着相当大的差距。

将同属于花木地区的顶级酒店——卓美亚喜马拉雅酒店和星河湾酒店比较，可以充分反映，这种消费的等级差。喜马拉雅非假期的最低价为1267元/晚，面积只有40平米；星河湾的非假期酒店最低客房价则只有899元/晚，面积则达到47平米房间。

如果以每平米酒店价格来计算，星河湾酒店的客房价格甚至不如同一区域内的大华锦绣假日酒店。后者32平米的客房，同样达到823元/晚。

酒店客房只是反映这种消费差距的一部分。其他诸如餐饮、服务消费等，星河湾都和喜马拉雅酒店有着几十元乃至上百元的落差。同样是自助餐，喜马拉雅的自助午餐达到278元，而星河湾的自助晚餐只有218元。

从这一数据同样也可以看出，星河湾所汇聚的大量高收入人群，并没有对当地的高端消费带来太多帮助，也米有非常有效地拉动当地的经济。

一家优秀的企业，不仅为股东赚取高额的回报，也让包括员工、消费者在内的大多数的社会群体受益；相形之下，那些只让股东获利，却对社会中多数人无益，甚至是通过损害社会多数群体而发展的企业，大部分命运，都是中途陨落。

对高度依赖城市发展，攫取社会和经济发展红利的房地产开发企业来说，眼下也许到了对社会角色再思考的时间。如果能够通过自身业务的发展，带动社会和经济发展，让社会中的大多数群体和个人受益，那么无论未来市场发生怎样的变化，企业持续发展的动力只会越来越强；相反，如果自身业务，实现不了社会和经济高速进步、人民美好生活的目的，那么在行业新一轮的洗牌中，必然是最容易出局的那几家。

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