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央企国企成深圳年终宅地土拍最大赢家 但过程特别谨慎

来源:经济观察报 2019-11-25 15:08:58
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(原标题:央企国企成深圳年终宅地土拍最大赢家 但过程特别谨慎)

11月22日,深圳一口气出让了6宗居住用地,但前来“围猎”的房企只有10多家,即便是最受关注的龙华民治宗地,也仅9家房企报名,位于坪山区坑梓街道的一宗甚至流拍。

这和5个月前的土拍现场形成了鲜明对比。6月24日,5宗采用“单限双竞”的居住用地,一天之内吸引了全国37家房企。最热门的光明宗地成为19家房企的竞拍焦点,其余4宗宅地的参与房企也分别超过12家。

相比而言,11月22日的这场拍卖最大的不同是,“双限双竞”的竞拍方式重出江湖——限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。

其中,大鹏坝光宗地直接建设成可售人才住房,不仅后期这些人才住房销售均价被限定在2.05万元/平方米,最高销售单价也被要求不得高于2.36万元/平方米。

这也成为毫无悬念的一宗地块,土拍尚未正式开始,已经被深圳市人才安居集团有限公司以4.89亿元底价收入囊中。

其余5宗地的挂牌起始价从20.42亿元到40.79亿元不等,最高限制地价介于29.6亿元至59.14亿元之间。从竞拍结果来看,此次地块无一达到最高限价,除去流拍地块,一宗底价成交,另外三宗的溢价率均徘徊在21%-28%之间。

也正因此,竞拍现场直接按价高者得,均未进入竞人才住房面积阶段。成交的各宗地无偿移交、只租不售的人才住房面积只需维持初始配建面积,从1万-1.31万平方米不等。 

根据出让公告的最高销售均价,位于深圳龙华民治的地块限制后期售价在7.14万元/平方米以内;位于深圳市坪山区的几个地块均价,要求在3.04万元/平方米-3.88万元/平方米之间;深圳光明新湖地块的均价则界定在4.73万元/平方米。

上述限价全部逼近地块所在区域目前一二手房均价水平。

此外,诸如商品房3年限售、销售时不得强制搭售其他服务和产品,不得捆绑精装修、遵循90/70政策之类严格的附加门槛,也依然被设置在这些地块的出让条件中。

“深圳的土地,只要有钱都可以拿。但我们公司这次没参与,因为没钱。”在这场土拍开启之前,一名上市民营房企深圳区域投拓人员告诉经济观察网,主要是国企央企发力了。

最终,五矿盛世广业(北京)有限公司(以下简称“五矿盛世”),深圳坪山招商房地产有限公司、深圳市润投咨询有限公司,中海企业发展集团有限公司(以下简称“中海地产”),南国置业股份有限公司(以下简称“南国置业”)等4组房企从这场土地争夺战中“突围”,清一色是国企或央企性质。他们为这一次土拍付出了共计122.62亿元的总地价,以及约9.57万平方米的人才房。

央企与市属国企相争,是这场土拍的关键词。首先亮相的深圳坪山马峦地块,就一下子引来了央企五矿盛世、华润置地,深圳市属国企华发、天健等6家房企的追逐。

竞拍在21.02亿元的挂牌起始价中拉开序幕,起初竞价幅度为1亿元,但仅85号五矿盛世率先举牌。5分钟过去,依然没人应价,主持人将竞价幅度调整为5000万元,现场还是一片静默。

当竞价幅度再次下降至1000万元之后,各路房企终于开始行动,五矿盛世与天健在随后10多分钟时间里轮番举牌。但当竞价距离封顶价尚有4.87亿元差距时,天健偃旗息鼓,五矿盛世以25.6亿元、约1.11万人才住房初始配建面积胜出,溢价率为21.8%。这是五矿盛世首次进入深圳,此前,五矿盛世在临深城市惠州开发有五矿哈施塔特项目。

从区位上来看,这一地块距离此前坪山地王项目信达泰禾金尊府仅500米左右。2015年底,信达曾以30.3亿元总价拿下坪山单价地王,溢价率高达219.6%,楼面价达到2.5万元/平方米。

公告显示,上述地块的建筑面积12.92万平方米,折合可售楼面地价为1.98万元/平方米,限定的入市最高均价约3.88万元/平方米。按照深圳中原地产研究中心提供的数据,目前地块周边一二手房价格维持在3.4万元/平方米左右。

天健随后又在深圳光明新湖地块中与南国置业“狭路相逢”。南国置业的控股股东为央企中国电建地产集团有限公司,持股22.43%。

报价谨慎,是土拍现场的又一关键词。虽然天健与南国置业都看似对光明新湖宗地势在必得,但举牌速度颇为缓慢,尤其是天健的投拓团队,一人举牌,一人边马不停蹄在纸上写写算算,边转头与举牌的人窃窃私语。当价格从20.7亿元的底价定格到26.4亿元时,天健再次按下“终止”键。

南国置业的投拓人员在结束时不由自主摆出了喜悦的姿势,被他们收入囊中的光明地块,建筑面积约10.65万平方米,需配建1万平方米人才住房,折合可售楼面价约2.48万元/平方米。后期的销售价格不得高于4.73万元/平方米。

“我们看好深圳市场。这次出让的几宗地我们都研判过了,最后觉得光明这块地比较划算。”竞拍现场,一名南国置业人士告诉经济观察网,觉得现在这个拿地价格还可以,“后期肯定有利润”。

整场土拍的焦点聚集在深圳龙华民治宗地。与6月24日那一场相似,位于龙华民治的地块向来是土拍中总价之最。此次出让的这宗地块,挂牌起始价达40.79亿元,最高限价59.14亿元。

但整个举牌过程已经褪去6月24日的白热化,报价环节甚至一度冷清。不过,6月24日力战12家房企,刚刚在深圳光明斩获新地的中海地产这一次依然颇为进取,与厦门国企建发相互“厮杀”。

对战70多轮之后,中海地产终于得偿所愿,50.2亿元的拿地总价相比最高限价仍有将近9亿元差距,折合可售楼面价约3.74万元/平方米,与7.14万元/平方米的入市最高均价对比,也存在一定的利润空间。一名中海地产的人士第一时间在一个深圳地产群中发红包表示“同喜同乐”。

这家起步于深圳但在深圳土储告急的央企,两次“奋勇搏斗”都充分表达了补充大本营土储的决心。

招商华润联合体以20.42亿元的底价拿到了坪山G11325-8023宗地,11月23日,华润置地华南大区助理总经理王渊在公开论坛上表示,他们这次所拿到的地块,出让公告规定三年之内商品房不能销售,也就是说又不能高价销售,买房的人还必须是刚需,不能是投资客。政府设置这么严厉的条件,他们只能脚踏实地,降低成本,让这个项目更有投资回报的空间。所以,相对于土拍项目,城市更新还是有更大的空间。

“从10月以来全国市场看,房企拿地热情显著下滑,流拍率增加。虽然目前深圳市场表现较好,但开发商对拿地普遍更谨慎、更理性。”深圳中原董事总经理郑叔伦指出。


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