新湖中宝“渡劫”

（原标题：新湖中宝“渡劫”）

过去的一个月间，新湖系的老板黄伟，体验了资本市场“过山车”般的起落。十月下旬，新湖中宝先是“踩雷”51信用卡而弄得满城风雨，随即又因为区块链掀起热潮，公司股票连续涨停。但悲喜之间，并没有触及新湖中宝的核心业务；转过头来，它仍然要面对自身高负债、现金流短缺等问题。

于是，新湖中宝又在融资端发力了。11月20日，其宣布，拟公开发行2019年面向合格投资者公司债券(第二期)，发行规模不超过20亿元。债券分为“19新湖03”、“19新湖04”两个品种，引入品种间回拨选择权，回拨比例不受限制，起息日为2019年11月22日。

为了明确降负债的目的，新湖中宝对投资者做出承诺，此次债券募资扣除发行费用后，拟用于偿还到期或行权的公司债券等公司债务，不会用于购置土地。

 地产周转慢行

“公司是一家在多元化的综合实力支撑下的地产企业。”从新湖中宝的自我表述来看，它本质上，还是一家房企。

公开资料显示，新湖中宝配置了大量的大型城镇化综合项目，含较大规模的海涂开发及棚户区改造。公司重点以长三角区域覆盖的多个主要城市内开展业务，项目均衡分布在经济相对发达的一二三线城市。

过去几年间，新湖中宝房地产业务的营收占比不断提升，直至2019年中期，已超过八成，达到83.39%。该业务的运营情况，成为新湖中宝业绩表现的晴雨表。这从其经营活动现金流的变化，就能窥见一二。

2016年至2019年上半年，新湖中宝经营活动产生的现金流量净额分别为46.28　亿元、16.83亿元、-37.79 亿元和-2.88 亿元。

其中，2016、2017年现金流入较多，主要系当期房地产销售增加；2018年，因为支付上海项目拆迁款额度较大，其经营活动现金净流量，随即转为负数，直到2019年中期还未转正。

由于拥有较大规模的旧改项目，新湖中宝在拿地成本上占有优势，从而促使了其毛利率的高企。近几年，该公司房地产毛利率总体呈上升趋势，2019年上半年，更是达到了45.92%。

但高毛利率的另一面，是项目开发周期过长，存货量持续加大。

乐居财经查阅获悉，新湖中宝的众多项目中，预计开发周期超过十年的不在少数。其中包括沈阳·仙林金谷、天津·香格里拉、滨州·新湖玫瑰园、苏州·明珠城等。

近年来，许多龙头房企回归一、二线，长三角也成为房企的重仓区，激烈的竞争，以及调控的大环境，让新湖中宝在业绩上难有突破。2016年至2019年上半年，新湖中宝的房地产销售额分别为160.1亿元、132.08亿元、162.38亿元、75.76亿元，年销售额在130亿—170亿之间徘徊。

去化乏力，再加上上海三个拆迁项目的持续推进，导致了新湖中宝的存货不断累积。2016年至2018 年，该公司存货分别为 517.01亿元、593.7亿元、703.54亿元，占总资产的比重分别为 46.34%、47.66%、50.30%。

为了加速资产周转，它甚至拉来了合作者。比如，此前7月份，它就将所持欧瓴实业、上海玛宝的相应权益，作价约67亿元出售给融创，主要涉及长三角区域约210多万平米建面的土地资源，交易产生收益约5亿元。

透支未来的“粮草”，来换取当下的发展空间，新湖中宝或许对自己的土储量充满自信。其在公告中表示，目前，公司房地产项目土地储备约2300万平方米，至少可满足未来5-8 年的开发需求。

但这，并非是它承诺债券募资不用于购地的原因，解决负债问题才是其考虑的核心点。

 偿债困境

据媒体报道，新湖系的实际控制人黄伟，曾在杭州做过眼镜生意，后来还炒作过股票认购证。由于创始人经商的发家背景，新湖中宝在金融、科技股权投资方面的技能，几乎与生俱来。

目前，该公司广泛涉足金融领域，形成了成规模的金融股权投资，目前是新湖期货、湘财证券、盛京银行、温州银行、中信银行等金融机构的主要股东。此外，它还投资了51信用卡、趣链科技等。

新湖中宝投资的标的，每年都会产生一定的投资收益。但于2016至2018年，其获得的投资收益分别为3.53亿元、3.18亿元、2.49亿元，收益金额连年下降。

再者，如果所持有标的股权被处置时，产生的投资收益就会被归类为非经常性损益，这会造成公司净利润的波动。

2016年至2019年上半年，新湖中宝归属于公司股东的非经常性损益，分别为52.85 亿元、8.93 亿元、-0.12 亿元及 2.11 亿元，占各期归属于公司股东净利润比例分别为90.53%、26.88%、-0.48%及12.26%。

其中，2016年非经常性损益，主要就来自于公司对中信银行的投资，由可供出售金融资产转换为按权益法核算的长期股权投资；2019年半年报非经常性损益，主要来自公司将部分金融资产重分类，按照“以公允价值计量且其变动计入当期损益”计量，其公允价值的变动计入了当期损益。

由此看来，投资业务并不能为新湖中宝，提供稳定的利润支撑；再加上房地产业务的销售乏力，该公司的现金流捉襟见肘。

2016年以来，新湖中宝的货币资金量持续下降，截至2019年中期，其货币资金为153.12亿元，占公司总资产的比重仅为10.45%。然而，它在2019年 7-12月待偿还金额达 148.75 亿元，2020 年度待偿还金额达 210.98 亿元。

面对即将到来的偿债困境，新湖中宝频频发债。

今年年初，新湖中宝获准发行不超过75亿元公司债，第一期发行规模为7.5亿元；目前准备发行第二期，规模为20亿元。6月份，其发行了两笔合计1.6亿美元的债券，票面年利率为11%。紧接着的7月份，该公司再次宣布，拟透过香　港的子公司，在境外发行美元债，募集资金不超过5亿美元，期限不超过5年。

近来，处于偿债高峰期的房企们，纷纷在为融资奔忙，涉及的融资方式多种多样。如万科、绿城、绿地、金辉、德信等发行的美元债；滨江、中南建设、金融街等的担保融资；龙光、碧桂园、宝龙等的公司债；复星旅文的ABS……

但每个房企都有不同的境况，新湖中宝发行的债券，能否解决目前债务难题，还有待时间验证。