高息借款、出让股权、项目停工、管理层出走！某千亿房企被爆深陷资金链危机

（原标题：高息借款、出让股权、项目停工、管理层出走！某千亿房企被爆深陷资金链危机）

下半年以来融资持续收紧，面对高周转、快节奏的市场环境，房企正在经历新一轮洗牌。部分实力不足的企业，因为资金链断裂，直接破产出局，甚至一度发生员工上门讨薪、董事长落泪的新闻。

根据相关资料显示，身陷资金链紧张泥潭的不仅是一些小房企，还有一些千亿龙头房企被波及。其中，泰禾爆出高息借款、出让股权、项目停工、管理层出走等等问题，让人不禁担忧，面对种种严峻情况，泰禾能熬到几时？

泰禾集团是一家在地产、金融、文化等领域多元发展的大型知名上市公司，公司总部位于福建省福州市，是一家闽系房企。印象中泰禾是一家实力非常强劲的开发商，在全国各大城市高价拿下很多地王项目，然而这家房企近年来频频爆出资金链紧张的消息。

就在今年7月份，泰禾发布公告：境外全资子公司Tahoe Group Global (Co.,) Limited已在境外完成4亿美元的债券发行，并在新加坡交易所挂牌，债券代码为XS2022228113，票面年息15%，每半年支付一次，债券期限为3年。15%的年息相当于正常融资利率的2-3倍，如此高额的利率震荡了市场，导致泰禾集团股价当天大跌4.11%。

△图源网络

截至2019年6月29日，黄其森的泰禾投资质押了所持上市公司股份的99.07%，近乎全部质押！泰禾集团第一大股东泰禾投资所持全部股份也均被冻结，占泰禾集团总股本的48.97%，虽然7月中旬泰禾集团发布公告说泰禾投资所持有的公司股份已全部解除冻结，但是从侧面也说明了企业内大股东的现金流很可能是不充裕的，否则怎么会暂时放任股份被冻结无能为力？

可能是为了缓解资金压力，近年来，泰禾频频向其他大牌房企出售项目股权。据了解，今年泰禾向世茂出售杭州蒋村、南昌茵梦湖、漳州红树湾等项目的部分股权；随后又将苏州昆山淀山湖、佛山院子、广州院子三个项目部分股权转让给世茂，除此之外，泰禾还卖掉广州、济南、郑州等三个项目的部分股权，以求回笼部分资金。

同策研究院首席分析师张宏伟认为，“泰禾集团出售资产、引入战略股东都是解决资金问题，这一过程还没有完成，泰禾将会继续出售资产。”的确，据业内人事爆料，泰禾集团还与融创中国、华侨城等房企同业洽谈过合作事宜，主要是涉及厦门、广州等地的项目股权合作。

有数据显示，2012-2017年，泰禾公司的经营净现金流均为负数，其中有四年超过百亿。这说明泰禾集团开支远远大于收入，整个企业面临着负债的烦恼。

今年4月12日，泰禾公布2018年业绩报告。年报显示，截至18年末，泰禾借款总额达1375亿元，融资成本达8.52%；资产负债率为86.9%，净负债率更是达340%。

根据资料显示，泰禾集团以前可以说是收购狂魔，不断并购、加杠杆。2016年5个月，泰禾拿地超180亿，被授予“地王专业户"的称号。2017年泰禾集团一共进行40多场并购，耗资500多亿扩张，公司的营收规模5年内翻涨9倍。

但是扩张的代价就是负债高企，资金链紧张。

据新浪财经报道，2012-2017年, 泰禾集团的负债也从113亿飙升至1813亿。2018年三季报显示，负债总额已经高达2052亿，资产负债率高达84.7%，高于80%的行业平均水平。另外，今年10月份，观点地产网曾报道，泰禾取消收购江苏句容市7幅地块。因经营需要，泰禾集团根据标的公司房地产项目开发条件及交易进度情况，调整项目布局，各方拟解除对于翔峰置业、中加置业原股权收购协议，并返还泰禾前期已经支付的4亿元。

与此同时，投行及评级机构对其过高的债务及杠杆水平表示担忧。早在去年5月，泰禾集团就遭到穆迪投资者服务公司降级，评级从B1下调至B2。穆迪称，“评级下调反映了我们预计未来12-18个月泰禾集团去杠杆的速度将慢于预期，而公司到期的境内影子银行贷款及可回售境内债券造成的再融资压力有所增加。”　另外，在2018年5月9日和10月17日，国际评级机构标普和惠誉先后将泰禾集团的主体信用评级由“B”下调至“B-”，同时将该公司的无抵押债券下调至“CCC+”。值得注意的是，在克而瑞排名的TOP20房企里，国际评级机构给予泰禾集团的评级最低。

业内人士分析指出，泰禾有息负债是刚性负债，不同于一般的负债，高企的有息负债使得房企短期内或面临着较大的偿债压力。在这种压力下，不少房企不得不通过各种方式去融资，其中很多融资被用于“借新还旧”。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房企的债务压力说明房企需要研究地产周期，同时积极形成各类战略合作，尤其是和大型银行等金融机构合作，进而形成更为丰富的融资渠道。

泰禾目前布局南京的项目数量并不多，其中在江宁青龙湖，泰禾曾于17年接手一幅地块，并且随后传出过动工消息。然而就在最近，有网友爆料称，该项目疑似已经停工，工地上人去楼空。

早在去年冬天，就曾有网友爆料，江宁青龙湖生态园里出现神秘工地，每天车辆进出频繁。经过实探发现，该工地就是泰禾青龙湖项目。据了解，该工地在青龙湖生态园里面，去年乐居实探时门口有保安在岗哨，靠近工地后还会被盘问，且被告知：生态园已经被人买下，现在项目工程的工作人员都在里面，外人不能进入。

当时的保安称自己隶属于政府部门，负责园林消防，但是他所穿的保安服肩章上却印着“泰禾”两字。工地上也有传出车辆和机器的声音，并多辆渣土车进出，显然一派施工景象。通过工地内部航拍的照片显示，里面的确有3栋独立建筑，现在正在做绿化，还有不少工人正在忙活，旁边地块也已经在打地基阶段。其中，3栋独立建筑已经建好，绿化工程也做了大半，旁边还堆着很多施工材料，附近还停着很多车辆。同样，在地块另一侧的围挡处，还有很多施工材料堆积着。

△2018年11月泰禾生态公园项目内部

然而就在上个月，乐居记者再去实探的时候，发现项目已经人去楼空。现场只有前期施工留下的移动板房，之前的保安、做绿化的工人，来往的工地车辆都不见了身影。所谓的工程部也空空如也，整个项目都非常安静，看不出施工痕迹。

时隔一年，乐居再次航拍泰禾青龙湖生态公园，可以看到去年打地基的地块现在已经被土掩埋好，看不出打地基的痕迹，没有再继续加盖建筑物。之前第几工程旁边的移动板房也进行了拆除，来往的车痕明显变淡，显然很久已经没有动工了。

从材料的堆积数量上来看也明显变少。

而另一边比较空旷的地块，则基本没有什么变化。除了长出一些杂草，并无动工迹象。

江宁青龙湖项目的停工是否跟泰禾资金链有直接的关系，我们不得而知，但从近年来陆续披露的数据信息显示，泰禾的确遇到了严重的资金问题。

面对严重的资金链问题，泰禾对于资金的需求非常紧迫，企业整个2019年的任务似乎就是回款。但是借款和出让股权也只是暂时的“拆了东墙补西墙”，最本质的方式还是增加自身项目的去化，通过销售回笼资金。

在2017年年底，泰禾集团董事长黄其森曾放出豪言：2018年泰禾销售额的目标是再翻一番至2000亿元。争取2018年上半年将负债率降到79%，下半年降到75%。预计2018年上半年泰禾有30多个项目达到入市条件。并且表示：“泰禾90%以上的项目基本上都做到拿地7~8个月就可以开盘销售。高周转能够有效地规避政策风险和市场风险。”

但是，根据实际情况而言，黄其森可能有些乐观。如泰禾位于北京南四环的地王项目——泰禾金府大院，该项目计容建筑面积共23.94万平方米，从2018年开始实现销售并表，2018年上半年预售面积为8.09万平方米。开发近四年，还是没有清盘，且销售许可证申请的速度也较慢，去化周期长也是板上钉钉的事实了。

△泰禾金府大院效果图

然而泰禾金府大院并不是单独的例子，众所周知，泰禾在全国范围内打造的项目大多偏向高端改善。但是国家目前对房地产行业的政策是“住房不炒”，以稳定为主。各大城市也并没有放开限价的迹象存在，泰禾的产品在市场上并不是非常有优势。

今年4月15日，有消息传，加盟泰禾集团不足一年的副总裁余智晟失联，另外，财务总监罗俊、上海区域副总经理鄂宇、集团副总裁丁毓琨、副总裁沈力男也纷纷离职。然而不仅是管理层动荡，泰禾集团还主动进行了大规模的裁员，从2018年开始，泰禾通过裁员来减少公司人力成本，包括北京、上海等多个城市，裁员人数涉及二、三百人。有内部人士透露，学历背景是泰禾重要的考核指标，且有的区域公司要求每个部门都走一个人。

与此同时，引进龙湖、万科、万达、华夏幸福等实力房企的高管。然而有业内人士透露，泰禾的人员调整频频，新加入的高管薪资水平翻番，然而业绩依旧是三流水平。人员大规模调整是否能将房企带出困境，短时间内无法下定论，来日方长，需要用业绩说话。但是泰禾集团近年来“四面楚歌”的窘境，外人看来并不乐观，不止企业前方的路在何处，还能熬多久呢？