3亿元ABS终止背后 融创长租公寓类融资思考

（原标题：3亿元ABS终止背后 融创长租公寓类融资思考）

根据11月14日上交所披露的信息，国都证券-融创长租公寓一号资产支持专项计划，项目状态更新为“终止”，品种为资产支持证券-ABS，拟发行金额3亿元。曾在5月24日，该比ABS状态更新为“已回复交易所意见”。

“终止”而非“中止”，一字之差，天壤之别。

有业内人士向观点地产新媒体分析称，中止一般由于正常项目需要更多时间梳理材料，而终止则意味着这笔融资在某种程度达不到要求，跟产品层面有关系。

“长租方面的金融是没有收紧的，ABS的评估，整体还是看企业的资产管理和运营能力。”上述人士续指，其中最重要的莫过于现金流状况，运营业绩是否稳定，收入是否稳定，然后预测未来几年的收入状况，甚至需要提供一些征信措施。

“随着公寓暴雷事件频出，相关产品的审核也会逐步趋严。”这像是一场人算与天算的博弈，七分靠实力，三分靠运气。

观点地产新媒体通过上交所搜索查询发现，截至11月17日，今年上交所累计披露561只ABS产品，其中387只ABS产品获审核通过，52只终止审核。

值得关注到的是，融创此次终止的3亿元ABS为今年首只在上交所终止审核的长租公寓类ABS，此前披露的包括合景泰富、朗诗寓在内的长租公寓ABS均审核通过。截至前三季度，作为类REITs的长租公寓产品数量约为14个。

3亿元这个数字，对一家5000亿巨兽来说，算不得什么大事，但其中蕴含的深意，却值得思考。

根据上交所资料，该笔资产支持专项计划由融创间接子公司合肥万达城投资有限公司发行，国都证券股份有限公司作为承销商。

而合肥正是融创长租公寓试水的先行城市——2018年7月，融创东南区域正式发布长租公寓品牌名称“zhuzhu”，中文名“住住”，杭州、合肥首落地长租公寓。其中，合肥滨湖新区项目房源数量达700余套。

彼时，融创曾表示，希望把长租公寓建成中国长租公寓领域的“奔驰”，将聚焦长租公寓的中高端市场，打造国际化人才社区。

据了解，当前长租公寓主要集中在青年白领人群，高端的定位似乎有些特立独行，项目终止是否表示这种定位下，所能达到的收入并不如预期？

上述分析人士解释称，中高端项目在合肥还是能够得到消化的，需求量依然存在。

无独有偶，融创上海区域也同样涉足了长租。2018年3月，融创上海区域的长租公寓产品将被命名为“心地”，落地的第一个项目为上海融创香溢花城，同样定位高端，价格定位为2万月租金以上。

但是，与万科、龙湖、旭辉等集团战略层面推出的长租品牌不同，不管是融创东南区域打造的“住住”，还是上海区域推出“心地”，都仅为区域公司产品，也仅在个别融创自有项目运营，并未升级到集团层面。这意味着，融创仅仅是试水。

开发商和长租公寓企业的运作方式泾渭分明，“各自优势不同，地产商更注重前端土地规划、开发建设是他们的强项，长租公寓企业的强项在后期运营、服务。”

在一位长租人士看来，以大量的亏损来换取经验教训，是毫无必要的，长租公寓不是卖了就结束的事情，而是需要长期运营，可能8年、10年、20年的租约，前面没算好账，后期会持续亏损。

“新进入企业如果盲目扩张，只是因为政策号召，或者短期需要，这样会造成很大的社会资源浪费，民企可能做了一半就自己断臂，把这块业务剥离，国企也会对社会资源很大的浪费。”他表示，不如想清楚了再做，或者专业的人做专业的事情，让社会分工更加清晰，行业更有效率。

事实上，在融创的长租投入中，亦包括“专业人做专业事”的投资。

2018年1月16日，链家自如宣布获得40亿人民币A轮融资，由华平资本、红杉资本、腾讯3家机构领投，华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。融创是其中唯一一家开发商背景的投资人。

按照融创的说法，未来长租公寓有着广阔的市场空间，通过对自如的战略投资，融创不但可以获得财务回报，更能由此进入长租公寓行业，深入了解长租公寓的市场趋势和未来方向。

3月初，上海融创商置有限公司与盛煦地产签署战略合作协议，发起国内首只存量资产并购基金，其中双方各占50%权益。该项存量资产基金的应用范围包括长租公寓。

“今天是政策风口，明天会血流成河，后天将收获果实。”大家知道，血流成河的一天终将到来，但谁也没想到它来的那么快。

大浪淘沙，去年的过度膨胀现在已经逐渐冷却下来，潮退之后裸泳的人也开始穿衣服回家了。一笔ABS终止错失的融资，或许会给融创的长租公寓及资产证券化产品带来一些新的思考。