区域裂变熄火，房企纷纷收缩编制降成本

（原标题：区域裂变熄火，房企纷纷收缩编制降成本）

一两年前，当房地产行业“三千亿”、“五千亿”时代以迅雷不及掩耳的速度到来时，房企们都纷纷陷入了规模焦虑。在集体冲规模的阶段，每一家房企都希望把战旗插满全国，寄望实现全面开花，区域裂变应运而生。

然而，随着楼市遇冷，房企被迫勒紧腰带过日子，昔日区域裂变的风向开始转变，房企们又不约而同地对区域进行调整，收缩合并区域成为新常态。据时代财经了解，今年以来，包括碧桂园、阳光城、融创、中梁等在内的房企都对旗下的区域公司进行了收缩合并。

“现在是外部激进扩张条件不具备，内部管理成本压力大，收缩合并区域公司对房企来说是迫不得已的选择。”中瑞恒基地产集团总裁、G50地产董事长俱乐部执行会长卞克向时代财经指出。

区域收缩合并成常态

最新公布区域合并消息的是去年刚刚破千亿的中梁地产，据第一财经报道，中梁地产在不久前将12大区域集团进行收缩合并，并最终成立了南方大区、北方大区、西部大区、山东大区、江苏大区、浙江大区六大区域，区域集团的数量缩水了一半。

针对此次调整，中梁地产方面向时代财经解释，变动只是对业务条线的正常梳理，不存在组织架构的变革，目的是为了更精准的把握、应对一线市场变化，及时调换仓位，方便区域开展城市圈深耕与拓展工作，同时也可以缩短公司决策的到达时间，加强运营效率，保证稳健经营。

中梁地产不是收缩合并区域公司的第一家房企，相信也不会是最后一家。据时代财经了解，早在行业进入寒冬的2018年，就已经有房企对旗下区域公司进行调整。

2018年年初，龙湖集团CEO邵明晓首次提出了“53215”战略，即在未来三年，龙湖要打造1-3个500亿量级、3-5个300亿量级、5-8个200亿元量级、8-15个100亿量级的城市公司，同时消除或合并连续3年销售在50亿以下的城市公司。

同年7月24日，龙湖集团开始了第一次收编，将上海公司与苏州公司合并为龙湖集团沪苏公司，原龙湖苏州公司正式更名为沪苏公司苏州事业部。

2018年底，正荣地产也被传出对区域公司进行合并，如上海和苏州区域公司合并成立苏沪区域公司、天津和济南区域公司合并成立环渤海区域公司、广州公司业务由长沙公司统一孵化。

进入2019年，调整变得更为频繁。早已实现全国化布局的碧桂园，在今年6月首先对北京大区“动刀”，将原北京区域、原京东区域、原京南区域、原京西区域、原京北区域进行整合，整合后成立新的北京区域、京东北区域。

碧桂园旧将朱荣斌带领下的阳光城，在8月份对华南地区的几个区域公司进行调整，莞深区域与粤东区域公司合并，成为深圳区域公司。调整后，阳光城在华南区域剩下广州区域、深圳区域、粤南区域、佛山区域。

由于海南楼市持续低迷，曾经被孙宏斌看好的第八大区域公司--海南区域也在新一轮调整中消亡。今年10月23日，融创宣布将海南区域与广深区域合并，并成立新的华南区域。从2016年诞生到2019年被合并，融创海南区域仅存在了三年多。

增效降成本

在房地产的新一轮调控中，区域公司收缩合并成为了行业的新常态。但如果把时间往前推一两年，行业内却是另一番截然相反的光景。

2016年及2017年，是中国房地产行业实现规模飞跃的两年，从“三千亿”到“五千亿”仅仅用时一年，在此背景下，房企们一方面想趁势实现规模壮大，另一方面也为了生存不被吞并，纷纷提出了千亿计划。

千亿目标推动下，增设更多区域公司成为了不少房企的选择。2017年，距离千亿仅一步之遥的阳光城，新增了包括天津、山东、河北、海南、新疆、贵州、重庆等在内的13个区域公司，至年底区域公司数量增加至30个，基本完成全国布局。

“将拿地权分散到各个区域，然后每个区域又成立很多覆盖自己区域的地域，成立很多团队，30个区域上百个团队四处寻找拿地机会。这一调整收到了非常好的效果，短短两个月就为阳光城带了近40个项目。”阳光城执行董事长朱荣斌曾透露，实现区域裂变的阳光城在2017年拿下了120宗土地，而2016年仅25宗。

同样向着千亿、两千亿奋进的雅居乐，自2018年2月1日起将原有的八大区域裂变为十二区域（马来西亚区域保持不变），新增云南区域、重庆区域、武汉区域、山东区域。

而碧桂园在北京大区的五个区域公司，是杨国强在2017年初亲自下令组建的，在此之前，碧桂园在北京只有一家区域公司。正荣地产在2018年破千亿之后，也从原来的四大发展区域裂变为六大区域。

对于这些区域公司，房企往往寄予厚望，希望它们能迅速成长为百亿级的区域公司，最后助推房企实现规模飞跃。而为了最大限度地激活区域公司的活力，房企总部也往往会对区域公司进行充分授权。

然而，就在房企们踌躇满志之时，市场的风向开始转变，自2018年以来楼市成交惨淡、融资渠道持续收紧，在资金压力面前房企面临着重大的生存挑战，降价促销、甩卖项目成为了另一常态，那条曾经被无限拉长的地产战线也被迫收缩。

卞克对时代财经分析指出，房企收缩合并区域公司原因有二，一是主动应对市场变化，二是纠正过去的战略错误。“在市场上升期，不少房企的市场战略和人才战略都过于激进，没有充分考虑到行业的周期波动。”

其直言，传统观念认为人力成本在房地产行业中是相对较低的，所以很多房企在进行区域扩张的过程中都采取“先人后事”的策略，但部分企业过于激进，组织裂变过程中大量空架构落地，这一策略在市场上升的时候有合理性，但当市场下行的时候，人员冗杂的问题就变得突出，那些没有回报或者回报小的区域公司自然被合并，随之而来的就是人员调整。其负面就不单单是人力直接成本，还包括项目正常推进的巨大间接成本。

“现在是外部激进扩张条件不具备，内部管理成本压力大，收缩合并区域公司对房企来说是迫不得已的选择。”

深圳市赛普管理咨询有限公司副院长王亚辉则表示，从今年拿地的数据可以看出，房企不像以前一样突然间在某个新城市拿地，而是围绕已经布局的城市进行深耕，这样可以更好地调动已有的人力物力，而不是一直做延展，收缩合并部分区域公司其实就是让布局更加聚焦。还有一点更重要的是，房企的管理成本也将得到相应下降，同时提高效能。

据时代财经了解，随着部分区域公司的收缩合并，出现人员重合的条线都将成为裁员的重灾区。今年4月，中梁地产的浙广区域集团吞并浙闽粤区域集团的下属南区域公司时，浙闽粤区域集团就预计裁员50人，裁员人数占比在20%左右。

事实上，不仅仅通过收缩合并区域公司，还有的房企通过各种组织架构调整来实现增效降成本。碧桂园从2018年开始已经进行多轮组织架构调整，随之而来的是截至今年6月底员工数量较去年同期减少了1.5万人。万科尽管没有大幅裁员，但在11月初也开启了一轮薪酬调整，最高降薪幅度超过40%。

不管怎样的调整，总的来说，市场不好时，大家都在勒紧腰带过日子。