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潘石屹一次性清仓SOHO中国8项目,为续命还是欲“出逃”海外?

来源:蓝鲸财经 2019-10-31 11:05:50
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从商业的角度来看,SOHO中国出售这些不盈利的业务合情合理,但从个体命运来说,出清全部业务后,潘石屹及其家族未来将去向何方?

(原标题:潘石屹一次性清仓SOHO中国8项目,为续命还是欲“出逃”海外?)

SOHO中国又要卖楼了,这一次,或将是整体出清。

受此消息影响,10月30日,SOHO中国午后股价大涨,一路走高,盘中最高时涨幅曾达到26.64%。截至收盘时报2.7港元/股,涨幅17.9%。10月31日,SOHO中国发布公告称,公司对上述消息不知情。除此以外,SOHO中国再没有透露给外界更多的信息,其真实意图无法捉摸。

除了SOHO中国的自持物业外, SOHO3Q近来也被传卖掉了。也就是说,SOHO中国出清了其在国内的全部业务。从商业的角度来看,出售这些不盈利的业务合情合理,但从个体命运来说,出清全部业务后,潘石屹及其家族未来将去向何方?

传奇一代地产大亨要作别房地产?

据媒体报道,目前第一笔交易正在进行,且接近最后阶段,黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团,有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及在上海的SOHO复兴广场。

除了上述3个项目外,SOHO中国还有SOHO中国还有五个意向在售项目,分别是位于上海的古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO,以及北京的前门项目和丽泽SOHO。八个项目总价值500亿元-600亿元。出售方式为分批打包出售。

这意味着,SOHO中国清空了内地近乎所有的物业。根据SOHO中国中报,截至2019年6月,SOHO中国共持有的9宗物业资产。

值得一提的是,在卖掉SOHO中国旗下物业的同时,10月22日有消息称,其共享办公业务SOHO 3Q已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星,目前已经开始进入合同审批流程。尽管SOHO中国对此闭口不谈,但筑梦之星承认了此事。

也就是说,如果上述交易属实,SOHO中国即将出清其在国内的所有业务。

一时间,关于潘石屹退休的传闻不绝于耳。与李国庆夫妇一样,SOHO中国也一直以“夫妻店”著称。1995年,潘石屹和她的老婆张欣联手创立了SOHO中国,2007年10月8日,SOHO中国在香 港联交所上市,两人(以张欣名义持有)通过Capevale(Cayman)间接持有SOHO中国33.241亿股,占总股本的66.48%,是SOHO中国的实际控制人。

虽然没有如李国庆与俞渝般撕裂,但摩擦并不少,两人的感情危机亦曾影响到公司的经营。2005年,张欣设立家族信托并让潘石屹将其持有的所有SOHO中国股份转入自己名下,张欣由此独掌SOHO中国。

不同于丈夫的散售理念,张欣主张整体持有。按此理念,她上台之后,对经营方向、人事架构等都进行了调整,潘石屹逐渐被边缘化,更多的时间里,他展示给外界的形象是“潘苹果”、摄影师以及木匠等等,总之,他是被房地产耽误的“艺术家”,但不再是一个商人。

而就在这几年里,潘石屹的好友们也相继退出了房地产这个江湖,“地产大哥”刘晓光于2017年病逝,王石在“宝万之战”后交棒给郁亮正式退位,任 志强醉心于公益,冯仑则变成了一个作家,即便是当年的“万通六君子”,如今也只剩下易小迪了。

卖掉全部家产的潘石屹似乎也要迎来了自己的退休生活。不过业内人士对此并不赞同,上海中原地产首席分析师卢文曦向蓝鲸房产分析认为,“SOHO中国的物业多位于北京上海,标的位置和运营都不错,但这两年,受整体经济影响,商业物业的租金和空置率都承受了一定的压力,而商业物业不但占用了大笔现金流,目前在国内也没有很好的退出方式,不如在物业估值还不错的时候卖出去,手持现金等待下一个投资机会。”

58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产分析说,潘石屹此举应该不是为了退休,否则交给职业经理人就可以了。张波表示,潘石屹会不会一次性出清手中项目暂时并没有结论,仅从公告未否定的态度来看,大概率会有交易动作,但出售标的数量和具体细节只能等正式公告。

给股东一个交代,还是“续命”?

值得玩味的是,SOHO中国对出清资产一事,自始至终都摆出一副“不置可否”的姿态,这也留给了市场很大的想象空间。

10月30日,SOHO中国股价应声大涨,截至15时10分,每股报价2.87港元,涨幅高达25.33%。因此,有市场分析认为,潘石屹此番动作,或是给股东一个交待。目前,潘张欣通过两家公司间接持有63.94%的股票,而剩余股票则分散于各个中小股东手中。

蓝鲸房产注意到,公司以往每次出售资产,股价都会有不同程度的上涨。从此次股市态势亦可看出,投资者们对潘石屹出售资产的行为倒是颇为认可。

不过,张波向蓝鲸房产指出,通过出售项目回馈股东的可能性不大。他表示,SOHO频频出售资产和其业绩表现不无关系,通过出售的确可以带了短期业绩快速提升,但资产转让的收入不具有可持续性,规模缩小可能带来后续主营收入持续缩水。换言之,对于股东而言,一个长期的、稳定的现金回报,比一时的利好更为重要。

事实上也确是如此。在2007年赴港上市时,SOHO中国曾顶着亚洲年度最大规模的商业地产企业IPO的头衔,每股股价达8.3港元。然而,由于潘石屹错判了形势,SOHO中国在楼市的黄金十年中逐渐掉队,潘石屹不得不依靠项目出售,来给本就不出彩的业绩润色。

自2012年SOHO中国宣布转型以来,其一直在不断地出售旗下项目。如2014年2月,潘石屹将将上海SOHO静安广场、SOHO海伦广场,交易金额52.3亿元。

而随着SOHO中国的盘子越玩越小,其股价也跌至如今的2.87港元,跌幅达65%。

因此,有业内人士认为,潘石屹如今再以卖项目为业绩增色,或也有“破釜沉舟”的考虑,但此举风险未免过大。

转型,还是重启海外布局?

面对资产连年缩水的窘境,潘石屹还曾寄希望与转型。

2012年,潘石屹宣布SOHO中国从“销售”向“自持”物业转型,将战略重点放在租赁业务上。2015年,被外界认为是SOHO中国转型的拳头产品的SOHO 3Q问世。去年,潘石屹曾对外释放SOHO 3Q可能拆分上市的信息。但在2019年,随着SOHO3Q的11个项目被打包出售,潘石屹的这项新业务也正式宣告失败。

值得注意的是,在过往7年里,随着业绩因转型而下滑,SOHO中国选择了出售资产变现。据蓝鲸房产梳理,2012年-2019年上半年,SOHO中国营业额由153亿元降至8.89亿元,净利润也由33.4亿元下滑到5.65亿元。而据时代周报统计,自2014年起到2019年6月,SOHO中国累计出售资产金额已超400亿元。

但随着项目频繁出售,SOHO中国的转型战略也一次次遭到业界的质疑。资产出清后,转型之路又将何以为继?

有市场分析认为,在国内转型不畅压力下,潘石屹或会重启海外资产布局。

据了解,2011年至2013年,潘石屹张欣夫妇就曾通过家族信托频频出手海外物业资产,先后收购了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场49%股权,以及联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%股权。同时,潘石屹之子潘瑞目前正在英国攻读雷丁亨利商学院房地产博士学位,并在当地成立了EREC Estates房地产公司,拥有多个大型地产项目,包括首个由华人主导的英国学生公寓品牌UNINN,这看上去让潘石屹或许想要“远走海外”成为可能。

对此,上游财经专家顾问江瀚向蓝鲸房产表示,海外地产开发不失为一个方向,但对于SOHO中国这家公司来说,还需要一定时间。江瀚进一步解释,当前阶段,海外物业开发,无论是海外房地产的开发模式、拿地方式,还是当地的法律法规以及销售的方式,都和国内有巨大的不同。所以对于任何一个中国的房地产企业来说,想要进行海外地产开发,都不是一件容易的事情。

在2018年的财报中,潘石屹也曾问自己“SOHO中国到底是一家什么样的公司?”但至今,这个问题依旧没有明确答案。而如今,假设潘石屹真的“梭哈”全部筹码,未来留给他的还有什么?


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