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华夏幸福财技切换史

来源:乐居财经 2019-10-15 14:28:25
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(原标题:华夏幸福财技切换史)

房企的融资输血,往往引人关注,对于拥有产城模式的华夏幸福来说,更是如此。

10月14日,又传来了华夏幸福的融资动态,据上海证券交易所信息披露显示,中金-华夏幸福德清县雷甸产业新城PPP项目资产支持专项计划项目状态显示为“已受理”,拟发行金额为20亿元。

资产证券化融资方式,对于华夏幸福来说并不陌生,早在固安项目中就开启了“PPP+ABS”的操作路径,一般来说,只要底层资产持续运营,华夏幸福就可以通过ABS不断地把未来的现金流用之于当下。

但产业新城模式,前期投入较大,对资金量的要。这从侧面促使华夏幸福这个“环京地主”,不断地拓宽融资渠道。求也较高,企业还需承受一定数量的应收账款,所以单一的融资方式并足以应对发展需求

除了以上提及的ABS之外,华夏幸福近期还在永续债中发力,此前有媒体统计,华夏幸福在短短的三个月内频频大手笔,共签署了78亿元永续债券。而出售项目回笼资金、寻求合作,也是华夏幸福今年来常用的引入资金方式之一。

然而,盘点其多样的融资方式时就会发现,华夏幸福此前几年间,通过转让部分控股子公司股权引入资金,过一段时间再斥资回购的资金腾挪方式,已渐渐淡出了该公司的财技清单。

2015至2017年,华夏幸福常有出售项目股权予信托、资管公司的市场动态,对接方包括歌斐资产、平安信托、大业信托、兴业国际信托等。据乐居财经不完全统计,在此三年间,华夏幸福通过该方式,共引入补充资金245.5亿元。

在出售项目股权的同时,华夏幸福也在斥资对部分项目进行回购。随后的2018年,其出售的市场动作渐次减少,但对大部分的项目股权则继续回购。进入2019年,华夏幸福已只剩少量的项目股权尚未回购。

此前东北证券发布研报显示,假设将该公司这部分融资统计为有息负债,华夏幸福近几年来自于信托、资管等渠道的资金占比持续下降,由2014年的76.6%下降至2018年的20.3%。

回看华夏幸福的发展历程,2014年起,它开始异地复制其产业新城模式,2015年之后的三年间,华夏幸福全国布局,长三角、珠三角、川渝等15个都市圈都有它的足迹。同时,它还将业务扩展至海外区域,如印度尼西亚、印度、越南等。

在此期间,华夏幸福与实际控制人王文学的名字,也常常与新能源汽车、“买壳”等词联系在一起;王文学还在公开场合提出,将探索“华夏加速、中国制造”的极具特色的价值链整合模式。

彼时,业内人士似乎看到了衔接华夏幸福新的产业版图。而这一切的背后,必然需要资金为其做支撑。于是,出售、回购项目股权引入信托、资管资金的周转方式,作为融资链条的一环,也随之极速转动。

然而,2018年,环京房地产市场调控趋严、金融监管条文频出,这对于重仓京津冀、以房养园的华夏幸福来说,确实受到了一定程度的打击。在这一年,王文学按下了融资方式的切换键,逐渐放弃了上述的融资方式。

但回购项目股权需要大量的现金,此举翻动了硬币的另一面,那就是负债率等财务指标有所提升。根据公司披露的资产负债表计算,华夏幸福2018年的净负债率,由2017年底的60.83%上升至177.51%。

另一方面,2018年上半年,华夏幸福应收账款也大涨至281亿元,这或许让王文学意识到寻找援兵,改善融资境况的迫切,于是他找来了平安集团。

在转让股权的同时,华夏幸福也做出了业绩承诺,即2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即这三年,归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。

有平安做背书,华夏幸福的融资情况得到改善,显而易见的就是永续债的顺利发行,以及向非环京区域的迈步。

但或许是为了兑现业绩承诺,华夏幸福也在用出售项目的方式补充流动资金,例如继去年与万科、碧桂园、佳兆业、雅居乐、卓越等房企寻求项目合作后,近两月华夏幸福再次出售至少5个地产项目的股权,这成为了其融资图谱的另一角。


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