平安相伴底气十足，华夏幸福南方总部首次出手116亿扩张商业

（原标题：平安相伴底气十足，华夏幸福南方总部首次出手116亿扩张商业）

大手笔发债后果断布下武汉商业版图首子，走出“水逆”的华夏幸福基业股份有限公司（SH:600340，以下简称“华夏幸福”）高调回到舆论中心。

连日来，其先是接连签约两笔利率为9.5%-12%的永续债，随后是总裁吴向东斥资116亿元拿下了武汉两宗商住用地，完成了其在新业务上的首秀。

上述“改变”，与背靠中国平安保险（集团）股份有限公司（SH:601318,以下简称“中国平安”）第二大股东不无关系。在经过一年的磨合后，中国平安与华夏幸福之间的“化学反应”逐渐开始显现。

南方区大手笔开拓商业版图，“第二战场”正式开闸

刚刚度过流动性困境的华夏幸福，近期突然再次显露出对资金的急迫需求，这引起市场广泛关注。中秋节前，华夏幸福连续签下了两笔合计金额60亿元的永续债，除了融资额较大外，9.5%的起步利率也颇为引人注目。

事实上，在引入第二大股东中国平安为“背书”后，今年以来华夏幸福的融资成本已明显下降。在今年3月份华夏幸福成功发行的5亿元公司债中，票面利率仅为5.5%，较2018年平安入股前7%左右的利率有了较大幅度下降。

那么，其为何选择在此时去拿这笔起息不低的永续债？

随后，华夏幸福做了以下动作。9月10日，华夏幸福分别以底价95.96亿元、20.29亿元竞得武汉市武昌区滨江CBD两宗相邻地块，总建筑面积合计超过110万平米。据悉，华夏幸福将以此地块建设华中金融科技中心。

根据此前发行永续债披露内容，融资款将用于投资公司部分产业新城PPP项目开发建设、补充九通投资营运资金、及偿还九通投资及其下属子公司债务等。虽然没有直接线索将融资与拿地相关联，但华夏幸福对资金的迫切态度，以及仅相隔数日的拿地操作，依然不免引人遐想。

2017年以来，环京楼市调控的加码，使得华夏幸福这个“环京地主”在大本营的业务增速大幅下滑，而华夏幸福也在不断寻找新的增长点，其中，就包括在商业地产业务上的扩张。

在今年上半年的财报中，“商业办公及相关业务”已经与华夏幸福的根基“产业新城及相关业务”并列，对于商业地产的期待可见一斑。

为此，华夏幸福在年初请来了曾一手打造22座万象城，并将华润置地商业板块推向行业头部的“灵魂人物”吴向东，由他出任CEO兼总裁，帮助华夏幸福打开这第二战场的蓝图。

而通过这笔永续债腾挪出的现金流，也极有可能交给南方总部用以扩张商业版图。

从公开信息显示，下半年以来华夏幸福的商业板块确已逐步发力。7月份，华夏幸福在深圳城市更新领域率先有所建树，拿下了盐田区三大重点城市更新项目之一的田心工业区片区城市更新单元，据悉，该项目占地面积为16万平方米。通过规划，沙头角田心工业园片区未来将成为盐田区的中心区，建设地标性总部大楼、门户型商业综合体、街角公园等。若进展顺利，盐田旧改无疑将演变为一个庞大的综合体项目。

而另一则便是刚刚以116亿元夺下的武汉市武昌区滨江CBD项目。有业内人士对蓝鲸房产表示，本次华夏幸福拿地的总价确实不低，不过因为底价成交，倒也不存在哄抬地价的情况。该人士进一步表示，价格高主要还是因为地理位置，该地块位于滨江CBD的核心区域，不仅是主城区，还是临江的好位置，本身土地价值就很高。

不过，较长的回报周期以及现金流支出一直是商业地产开发商的痛点。而这对于刚刚走出“水逆”的华夏幸福而言，无疑是一个不小的挑战。

根据披露，本次武汉拿地的116亿元，除已缴纳的23.25亿元竞买保证金将直接抵作20%的成交价款，剩余款项将于一年内支付。

“商业综合体项目虽然往往伴有部分可售物业，有助于开发商早期回笼流动性，但后期的开发，对于企业整体现金流的压力仍不可忽视。”另一位业内人士认为，华夏幸福此时敢于大举买地扩张商业，背后的“底气”离不开二股东中国平安的支持。

举债拿地，华夏幸福的“底气”何来？

9月5日，在加盟华夏幸福半年后，吴向东将首次亮相公众视野的地点，选在了平安城科与华夏幸福合作备忘录的签署仪式上。显然，华夏幸福对与中国平安间的“友谊”保持着足够的重视。对此，华夏幸福曾坦诚说，此前一年自身最大的收获便是“控风险、引平安”。

中国平安有钱，华夏幸福有地，在这场本应分别以财务投资与化解财务危机为第一目标的股权变动中，协同效应成为了双方最多提及的话题。

“本次签约意味着华夏幸福与平安城科结成深度合作伙伴关系。”吴向东表示，“基于双方独特互补的资源与优势，双方将积极推进相关技术和产品在产业新城落地，进一步丰富华夏幸福产业新城的内涵。”

可以预见，在这次签约后，华夏幸福与中国平安间将在产业新城的项目上碰撞出更多火花。

而在此前不久，双方刚刚围绕商业地产项目，展开了首次尝试。

8月16日，华夏幸福计划以58.3亿元的价格将位于北京丽泽商务区的“丽泽大厦”出售予平安人寿。在完成交割后，华夏幸福保留项目开发权、后期物业管理等权利，同时获得平安人寿最高不超过15.25亿的股东贷款。

伴随着平安的入股，华夏幸福轻资产输出的模式终于得以实现。

在今年年初，华夏幸福董事会秘书林成红就曾表示，股东平安作为保险类资金，会选择期限长、体量大、成本低、收益稳定的新兴不动产作为投资方向。

可以看到，对于符合喜好的核心区位商业地产项目，平安并不会表现得吝啬，而华夏幸福也有望在新业务的拓展上获得险资提供的更多助力。

不过，在这场“互补”的合作中，中国平安的身份仍然是“财务投资者”。为此，华夏幸福曾许下2018年-2020年净利润增长分别不低于30%、65%、105%的业绩承诺，对应年净利润分别为114.15亿元、144.88亿元、180亿元。

这意味着，华夏幸福或需要靠通过运营与业绩，甚至是获得双方都满意的项目，为二股东中国平安吃一颗定心丸。

而这宗与永续债发行“前后脚”拿下得武汉CBD项目可能便是其一。

显然，任何一家房企都不希望长期背负如此高成本的资金，如何在利率上调前甚至更早偿还永续债，是摆在华夏幸福面前的一个难题。

而在项目层面上，与平安的合作或依然是解决难题的首选途径。华夏幸福的商业之路会继续套用“丽泽模式”？亦或是有新的尝试？蓝鲸房产将持续跟踪观察。