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胡一平理想现实之间 德信上市半年诸多问题依然悬而未决

证券之星地产 2019-09-05 14:42:37
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(原标题:胡一平理想现实之间 德信上市半年诸多问题依然悬而未决)

8月28日晚间,德信中国披露2019年半年报,交出了上市以来第一份半年成绩单。

半年报显示,报告期内,该集团实现合约销售额为约人民币218.17亿元,同比增长10.8%;营业收入35.17亿元,同比增长42.4%;毛利润12.15亿元,同比增长47.5%;净利润12.83亿元,同比增长177.4%。

这是一份让市场满意的成绩单,但是,半年多以前面临的问题,目前还没能很好的解决,对于喊出预计2021年实现千亿目标,去年销售额仅366亿元的德信中国来说,困难重重。

在上市之前就有业内人士指出德信中国面临的三大难解之题,德信上市的目的很大程度上亦在此。一是负债率高企且短期偿债压力大,融资结构不合理,融资成本高;二是高度依赖杭州、温州、湖州等浙江城市;三是“两翼”为房地产板块护航业务乏力。

负债高企下激进拿地

根据德信2019年半年报,截至报告期末,德信中国总负债约482.97亿元,较上年度末427.41亿元增长13%。其中,流动负债额约407.1亿元,非流动负债额约75.87亿元。

集团净资本负债比率(按总计息债务扣除受限制现金以及现金及现金等价物后除以权益总额计算)为66.4%,相较去年年末的67.6%减少了1.2个百分点。

集团的总银行及其他金融机构借款为约人民币101.155亿元,相较于截至2018年末的约人民币97.786亿元增加了约3.4%。

从整体来看,其负债依旧让人担心。

融资成本高企是德信中国想通过上市解决的问题,但是现在看来并没有改善,半年报显示,其融资成本由2018年上半年的约1.07亿元同比增加约26.6%至今年上半年的约1.35亿元。

融资成本高在德信中国最近的一笔融资得到了体现,7月31日,德信中国公告称,将发行于2021年到期本金额2亿美元12.875%优先票据,这一利率属于绝对的行业高位。

在负债同比增长的情况下,德信中国依旧在激进拿地。

根据德信中国披露,截至2019年6月30日止6个月,该集团(连同其合营企业及联营公司)以每平方米6957元的平均土地成本收购了主要位于杭州、温州、湖州、宁波、南京、上海、无锡、昆山、成都及广州的19幅新地块,总代价高达156.24亿元,即使是应占代价也有61.8亿元。

另外,7月10日,德信中国在佛山以5.42亿的总代价连续拿了两块地,在8月30日,又以6.55亿的代价竞得徐州北城区地块,此地块溢价率达到了55%。

全国化步伐沉重 “两翼”未丰

“立足浙江,深耕长三角,布局全国中心城市是德信未来将长期坚守的战略布局”德信中国曾公开表示。最近标普对德信中国的票据下调评级,其中一方面原因是“土储布局集中杭州及长三角周边地区,由于经营规模小,其他地方的市场份额有限”。

实际上,德信中国已经在全国布局的路上,只是步伐艰难。


从德信中国披露的土地储备来看,杭州、温州、湖州三市土地储备占总量比例高达56.5%,而上一年末这一比例为53.1%,在今年前6个月德信19块新增土地储备中,亦有12块在浙江。

有分析称,过度依赖区域业绩也让其能否适应全国市场的差异性备受质疑,加上浙江等地楼市的降温,德信中国能否继续保持业绩高速增长或是个值得关注的问题。

德信称,集团坚持“一体两翼”的独特、可持续及优质发展策略,以住宅物业为主、商业物业及产城为翼,不断提升业务结构。

不过,从德信收入结构来看,物业销售收入占集团总收入的约98.7%,物业建筑及项目管理服务收入币1310万元,商业物业租赁收入2660万占集团总收入的约0.8%,酒店运营收入500万元,投资物业总租金收2658万,目前投入运营的项目仅杭州AI产业园、湖州德蓝广场、徐州九龙城A地块及上海松江项目,其他项目均在建。由此可见,其“两翼”并不丰满。

遭市场不看好

老问题没有缓解,德信又遭到市场的不看好,7月24日,标普对德信中国的票据下调评级,称其杠杆率仍保持高位。标普认为:一是德信中国的土储布局集中杭州及长三角周边地区,由于经营规模小,其他地方的市场份额有限;二是德信中国共有107个开发项目,其中38个为联合营项目,其未并表联合经营项目超50%难跟踪;三是由于德信中国依赖高成本的非银融资,占2018年总债务的68%,这些非银融资主要包括信托贷款(占总债务的37%)以及项目股东贷款(占比18%),且截止2018年短期负债达到63%。

除此之外,亦有媒体质疑德信中国合作开发占比较高,2018年,该公司共收购了22幅土地,其中权益占比超过50%的地块仅9块;在期内开发的项目共有107个,其中61个为合营、联营项目。有观点称,在合作开发模式下,贵公司业绩存在太多“水分”。

然而,这一状况一直延续至今,在今年前六个月收购的19块土地储备中,权益占比超过50%的仅7块。


如何高质量的增长、如何应对联营、合营模式带来的风险,是德信中国需要面对的问题。

规模扩张与质量之间无法平衡似乎是中小企业狂奔路上的魔咒,德信中国没有例外。

此前有媒体称,该公司旗下多地项目遭遇业主维权,涉及房屋质量、虚假宣传等。此外,贵公司旗下多家项目公司存在未获建设工程工程施工许可证或相关审查程序就开始项目建设情形,因此还遭到相关部门处罚。

其中,2018年有媒体报道称,德信网红盘海德公园捆绑车位销售,由于操作不规范,遭遇大量业主维权。此外,在网上还出大量现业主在论坛曝光德信虚假宣传、违规操作。

德信对快周转需求之迫切,在旗下项目多次受到处罚中,可见一斑。

上市前的过往记录显示,德信中国有7家项目公司在未获建设工程工程施工许可证或相关审查程序前,就开始项目的建设。为此德信中国应承担的总罚款金额为280万元,不过这些罚款在去年9月底前已全部结清。

据了解,这其中有5家项目公司在未获得建设工程规划许可证前便开始施工。对于没有拿到政府相关文件就施工而被处罚,德信中国方面的解释是,“主要因建筑承包商未经批准即开始施工,以加快施工进程。”

经过上市重组后,胡一平为德信地产第一大股东,儿子胡诗豪位列第二大股东,目前,股权结构依旧稳固,但对于这个急于将少主推向前台的德信创始人而言,千亿路上还有很多麻烦需要解决。

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