业绩会上龙头房企总裁回答了什么

（原标题：业绩会上龙头房企总裁回答了什么）

2019年8月是众多房企举办中期业绩发布会的时期。业绩会上，头部房企的总裁各自选择了部分提问进行回答。从碧桂园莫斌、万科祝九胜、恒大夏海钧等房企总裁的回答中，可以看出头部房企对房地产调控政策的看法、销售目标实现情况以及下半年拿地的策略。

此外，房企也将大众的目光引到了非传统业务上。莫斌在业绩会上公布了碧桂园建筑机器人的研究成果，祝九胜回答了关于“科技赋能”、教育和养老业务发展等问题，多家企业总裁还谈到了各自的长租公寓项目进展情况。

在房地产销售额增长趋势放缓、需求端和融资端双重调控的形势下，头部房企的总裁们也纷纷表达了对企业以及对房地产行业发展前景的看法。

融资、销售和拿地

2019年中期业绩会上，融资收紧是各房企绕不开的话题。从对房企融资渠道的监管到个人按揭贷款的严查，严格控制资金流向房地产行业的调控目标已经明确。头部房企的总裁在业绩会上均承认，融资收紧给房企和整个行业都带来了很大的挑战。

万科总裁祝九胜在业绩会上表示，作为大企业的优势是，自己业务做好后，不同类型的金融企业都会主动来跟你探讨合作，也会得到各监管机构的支持。万科选择和平安合作的好处是，险资作为中长期的资金来源，未来发挥的空间会越来越大。

融创中国主席孙宏斌表示，融资端的严控可能是一个常态化的过程，下半年无论是商品房市场还是土地市场，房企的压力都很大。

根据克尔瑞2019上半年房企销售排行榜，全口径金额排名前三的企业为碧桂园、万科、恒大。对于全年销售目标的达成，头部房企的总裁们均表示有信心。

恒大2019上半年销售额2800亿元，完成了全年6000亿元销售目标的47%。恒大总裁夏海钧称：“我们认为完成目标是没有问题的。下半年可售货值约为8000亿元，完成40%就可以实现全年销售目标。”

莫斌则表示，碧桂园下半年预计权益可售货量达4820亿元，将以销定产，合理调节可售资源的投放。对于55%的货量来自于三四线城市的提问，莫斌称政策缩紧后三四线城市压力更大，但碧桂园在三四线城市有丰富的市场经验，将采取有效货量的供应做好三四线城市的市场。

从拿地策略上来说，夏海钧称恒大已经有3.2万亿平方米的土地储备，因此并没有拿地的迫切性。

孙宏斌表示，融创目前基本停止拿地，下半年暂时没有拿地指标，除非遇到特别好的机会。

祝九胜的选择是产业发达、人口净流入的城市，在核心地段做TOD（以公共交通为导向的开发），或者参与城市的旧改项目。

在房地产调控政策下，大型地产商越来越难以承受在土地招拍挂环节通过竞价推高的拿地成本。因此，房企纷纷选择了通过收并购的方式补充土储，一方面可以降低成本，另一方面可以化解金融风险。

夏海钧表示，恒大约有200个项目是通过并购获得的，占新拿项目54%。

孙宏斌则称收并购会执行和拿地一样严格的标准，从利润率、现金流等多方面进行考量，头部房企的优势在于机会和可挑选的项目更多，因此企业更容易选择出符合标准和发展战略的项目。

谈新业务

2018年7月，碧桂园成立了广东博智林机器人公司，进行建筑机器人的研发，与地产业务协同发展。广东博智林机器人公司拥有研发人员1600人，建筑机器人在研产品37项，已有9款进入项目现场进行试运作。碧桂园董事会主席杨国强将碧桂园定义为“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”。

8月22日，碧桂园总裁莫斌在业绩会上表示，碧桂园的机器人首先不会脱离地产。房企在建筑过程中遇到的难题是工人的短缺，因为现在年轻人不愿做建筑工人。建筑机器人一方面弥补了工人的缺失，另一方面也保障了施工的安全和建筑质量。此外，机器人研制成功后将把建筑项目变成数字化的工地，实现生产效率的提升，建筑成本的下降，也有利于生态环境保护。

万科总裁祝九胜也在业绩会上提到了将科技融入地产业务。万科目前科技人员以千人为单位，其中物业部门的科技人员有几百人。科技创新技术也在业务场景中有了实际应用。举办大型发布会时，后台可以对每台进场的车辆进行监控，可以实现预留一个离电梯口近的车位的功能。祝九胜称万科虽然没有能力宣称自己是不动产科技公司，但却一直在追求这个方向。

此外，祝九胜强调了万科还在持续增加教育和养老两块业务的投入。目前亏损的项目，亏损幅度正在减小，而做的较好的养老项目已经开始盈利。教育业务的情形与养老类似，只是整体规模更小一些。虽然两块业务在商业模型上还在进行建设和修整，但万科的养老业务已在行业处于领先地位。

莫斌和祝九胜都回答了针对长租公寓的提问。2017年，碧桂园对外称3年要建造100万套长租公寓，但截至目前，碧桂园并没有推进长租公寓的建设。对于进展不顺利的原因，莫斌称是由于政策配套不完善。“长租公寓主要是基于国家政策的配合。政策合适的时候，我们仍然会把长租公寓作为未来可以发展的一项业务来做，这是我们的计划和安排。”

万科以改善城中村租户居住条件为初心发起的的万村计划，由于涉及的主体众多，项目在推进过程中也遇到了阻碍。首先，在房屋报批报建环节，有的房子历史上就没有报批报建手续，主管部门无法审批。此外，遇到的阻碍还有解决“握手楼”的消防问题，以及为尊重原有业主和村民的利益，需要反复调整施工节奏和进度。祝九胜表示，万村计划会长期坚持做下去。“从已运营的2.4万间来看，年轻租户的反应还是不错的。”

行业天花板

房地产与国民经济息息相关，上下游牵扯众多产业，对GDP的影响较大。对于房地产行业和房企未来的发展走向，头部房企的总裁们表示依然有信心。夏海钧在业绩会上说道：“大家对房地产行业不用担心，特别是龙头企业还是朝阳产业，跟中国其他产业比起来，房地产还是最好的产业之一。”在中 美贸易战的关键阶段，中国经济需要拉动消费和拉动投资，因此房地产对稳定中国经济还是重要的手段。国家希望房地产行业稳定而不是下滑，这是大的政策指导思想。

莫斌认为，中国城镇化进程是可持续的，所以地产行业还有相当长一段时间美好的未来。中国目前城镇化率为50%，欧美发达国家达80%。从人均居住面积来看，中国目前人均居住面积39平方米，欧美发达国家为80平方米。此外，旧城改造的巨大市场空间也中国未来房地产行业的增长因素。中国的住宅中，商品房占比约为40%。砖混结构的老旧房屋改造也是房企未来的课题之一。

行业发展不是一个静态的过程，房地产行业的聚焦正由住宅开发转变为城乡建设与生活服务。以万科为例，现今除了住宅服务、传统物业服务之外，企业新增了商企物业服务，并且正在探索城市物业服务。祝九胜认为，在受各种条件约束的大环境下，只有深刻了解客户需求、洞察市场变化，才可以实现更好的经营。“趁着现在这么好的时机，我们想把业务做的更大一些，能够服务好社区的客户，能够服务好企业，同时也能够服务好城市。”

对于房地产行业的集中度，夏海钧提出了“大饼理论。”夏海钧认为，中国房地产目前一年15万亿元的销售额，不会再有过多的增长了，也就是大家所说的“遇到了天花板”。如果销售额下滑，下限可能在12-13万亿元左右。在总量增长空间不大的情况下，行业集中度会越来越高，小企业在消亡，大企业在扩张。2006年，中国前十大房企累计占市场份额4.7%；截至2018年末，前十大房企累计占市场份额26%，前三大房企占12.6%。2019上半年，行业集中度还在继续上升，前三家房企占市场份额约14%-15%。

夏海钧认为， 五年后中国前十大房企市场份额约为40%，前三大房企独占20%。按照15万亿元年销售总额来计算，龙头企业到2025年，要实现1万亿元的销售规模才能排进前三甲。