北京大兴集体土地入市试点：共有产权房土地流拍 7租赁项目开工1个

（原标题：北京大兴集体土地入市试点：共有产权房土地流拍 7租赁项目开工1个）

2018年3、4月大兴区成交的5个集体建设用地租赁房地块，除了西红门鲁能领寓项目开工外，其他项目至今仍没有拿到施工证，万科瀛海租赁住房项目亦是其中之一。

北京市大兴区是全国33个集体经营性建设用地入市试点区域之一，2015年2月25日，经全国人大授权，33个试点县级行政区暂停土地管理法中关于集体建设用地不得出让的规定，试点区域可以在集体建设用地入市方面进行先行先试。

彼时，大兴区下辖多个乡镇划出土地进行试点。截至目前，在瀛海、西红门、旧宫和黄村等地有7幅集体建设用地租赁住房地块成交。

8月26日，新修订的《中华人民共和国土地管理法》在全国人大常委会获得通过，于2020年1月1日正式生效，新土地管理法扫清集体土地入市的法律障碍。大兴区作为33个试点区域之一，虽然在五年实践探索并不顺利，但亦做出了关键性突破。

土地入股

8月27日，入秋的北京格外凉爽，从南五环沿着京台高速不到3公里便到了瀛海镇，京台高速、团忠路、西三路和兴亦路环绕的一片空地隶属两个镇，西半部分靠近西三路的为“万吨生产基地”，隶属旧宫镇。

东侧靠近京台高速地块隶属瀛海镇，地块内随处可见拆迁后土堆和丛生的杂草，没有任何施工的迹象。据生产基地的工作人员透露，此前该地块经过一次腾退，原来的违章建筑已经全部拆除。

万科集体建设用地租赁房项目即位于这一区域内，原北京市规划和国土资源管理委员会大兴分局2018年4月9日公布的文件显示，北京万科天恒产城建设有限公司以出资入股形式参与瀛海镇租赁住房项目。

按照约定，瀛海镇集体经济组织北京汇瀛恒业有限公司以土地出资持有项目51%股权，万科天恒以15.86亿元出资持有项目49%股权。双方于2018年11月份注册成立了北京汇瀛万恒房地产开发有限公司。

万科天恒由北京万科持股70%、北京天恒建设集团持股30%。

汇瀛万恒共有7名管理人员，其中董事长由汇瀛恒业董事长张微担任，总经理由来自万科的王喆担任，另外3名董事，万科、天恒和汇瀛恒业各占1席，2名监事来自万科和汇瀛恒业。

万科瀛海集体建设用地租赁房项目土地面积为9.8万平方米，其中绿隔产业用地(租赁房)6.25万平方米，建筑面积为15.63万平方米。楼面单价为1.02万元/平方米。另外项目需配套建设2400平方米的幼儿园。

如果从2018年4月份参与项目算起，万科瀛海集体建设用地租赁房项目距今已经接近一年半时间。北京万科上述高管透露，项目已经被列入建设工程进度滞后项目名单中。

土地出让方北京兴福集地资产管理有限公司一名工作人员告诉经济观察报记者，万科项目的土地出让手续在今年才办理完毕，目前土地手续已经齐全。上述接近官方人士表示，上个月(7月)万科向北京市规划和自然资源管理管委会大兴分局报了规划。

上述北京万科高管表示，目前北京万科正在梳理集体土地相关政策和信息，9月份梳理完毕后会对外发布项目相关信息。“成本测算和租金分配等细节需要等整个方案可以推进后，才能测算出来。”北京万科官方则表示不方便透露瀛海项目相关情况。

首批试点

8月27日下午，大兴区西红门镇的鲁能领寓项目建设工地一片繁忙，绿网围绕的建筑主体已经建设到2层以上，建筑工人们砌砖、抹灰的身影在阳光中格外醒目。

鲁能领寓项目部办公区位于工地对面，据工作人员介绍，由于施工进度的原因，项目预计2年后完工。鲁能领寓项目也是大兴区集体经营性建设用地入市试点项目之一，是大兴推出7个试点项目唯一动工的项目。

2018年3月6日，鲁能地产旗下的北京海港房地产开发有限公司以7.72亿元价格获得西红门镇3号地C地块集体租赁住房项目，拿地成本为8800元/平方米。

2019年3月，西红门镇3号地C地块集体租赁住房项目正式动工。

与鲁能领寓项目同一时间成交的还有3个集体建设用地租赁住房项目。彼时，作为首批集体建设用地入市试点项目，大兴区一口气推出了4幅土地，其余3幅地块分别是：

黄村镇狼垡集体租赁房项目的开发商为北京兴业利嘉房地产开发有限公司，成交价15.1亿元。

旧宫镇集体土地建设租赁房项目被北京市属国企北京文心万业文化体育产业投资基金(有限合伙)拿下，成交价为4.39亿元。

瀛海镇租赁住房项目被北京汇瀛恒安置业有限公司以16亿元价格获得。

工商资料显示，北京愿景明德管理咨询有限公司间接持有汇瀛恒安49%股权，链家创始人左晖则为愿景明德实际控制人，持股比例为57.6%。

首批4个集体经营性建设用地租赁住房项目地块成交后的一个月，2018年4月9日，万科瀛海租赁房项目落地。此后，2018年12月，北京城康华房地产以14.39亿元在瀛海获取一幅集体建设用地；2019年3月，中铁建投及关联的5家公司以12.73亿元拿下西红门一幅总建筑面积8万平方米集体建设用地。

大兴区推出的7个集体建设用地租赁住房试点项目中，除了已经动工的鲁能领寓项目外，今年5月份，汇瀛恒安项目通过了建设工程规划审批，其他项目在审批环节至今没有出现进一步更新。

5年历程

从2015年2月成为集体建设用地入市试点城市之一，大兴区在相关方面进行了广泛的尝试。

2015年12月份，大兴区推出位于西红门首宗集体经营性建设用地。该幅土地最终被石榴地产以8.05亿元价格摘取。

此后，大兴区对辖区内集体建设用地进行梳理、腾退和确权等工作，将集体建设用地使用权登记在集体经济组织名下。2017年12月，大兴区在瀛海和黄村先后推出5幅集体建设用地租赁住房地块。

大兴区在集体建设用地出让方式进行探索，除了协议、招标和挂牌等国有建设用地传统出让方式外，还尝试了以集体建设用地使用权作价入股的出让形式。

5幅集体建设用地租赁住房地块中，4幅为协议出让，1幅为使用权作价入股出让形式。这是北京首次向社会企业出让居住功能的集体建设用地。

2018年3月6日，4幅协议出让地块被鲁能地产等4家企业拿下；4月9日，1幅使用权作价入股土地引入万科作为合作方。从公租房到商办项目，再到租赁住房项目，大兴区在集体建设用地入市试点领域不断掘进。

2018年12月，大兴区挂牌了三幅集体建设用地建设共有产权房的地块，与此前地块不同的是，这三幅土地建成的共有产权房可以对外出售。

无论是此前推出的集体建设用地租赁住房地块也好，还是后来推出的集体建设用地共有产权房地块，土地交易组织方均为北京市规划和自然资源管理委员会大兴分局。但土地出让主体单位发生了转变。

在前期集体建设用地租赁住房地块出让中，出让主体均为集体经济组织。

但是到了集体建设用地共有产权房地块出让的时候，出让主体变成北京兴福集地资产管理有限公司。

兴福集地公司成立于2018年12月，工商注册资料显示，大兴区国资管理中心持有兴福集地78%的股份，各个镇级联营公司按比例持有剩余22%股份。据兴福集地工作人员透露，兴福集地是一家经办(经济合作社创办)公司，为大兴区属国企。

据其透露，兴福集地公司成立前，集体建设用地出让由镇级联营公司代表区级联营公司行使职权。对于万科瀛海租赁房项目，其表示：“汇瀛恒业原来代表区级联营公司行使权力，后来由区级转给镇级联营公司。”