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2019年1-7月中国房地产企业销售金额榜单:各家机构解读

证券之星地产 2019-08-01 16:39:29
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近期,各地产研究机构发布了2019年1-7月中国房地产企业销售金额榜单,各家榜单房企排名次序略有不同,不过整体的排名相似。同时,各家对榜单解读有一些差别,现将各机构解读做简要概述。

附克尔瑞2019年1-7月中国房地产企业销售榜TOP100

克尔瑞认为7月业绩普遍下滑,三季度市场或将继续走弱。

01 百强房企7月业绩环比降低29%,市场加速转冷

2019年以来,中国房地产市场保持稳定增长预期,但行业整体规模增速较2018年放缓显著。1-7月,按照可比口径统计,TOP100规模房企的累计业绩同比增速在4%左右。从上半年整体业绩走势来看,百强房企7月单月的业绩规模略低于3月和4月,仅高于1、2两月,处于2019年至今的较低水平。

相比6月,百强房企7月单月操盘口径和权益口径的销售规模均环比下降近29%,其中有超8成房企单月业绩环比下降。考虑到6月末房企冲刺业绩、大量已售项目延迟备案的因素,百强房企7月销售虽与上半年均值基本持平,但市场实则正加速转冷。预计下半年或将延续上半年的走势,7、8两月市场会与1、2月较为接近,8月市场将继续走弱表现为销售下滑。

02 近6成规模上市房企累计增速超20%,表现强于行业整体

从企业表现来看,碧桂园7月单月实现全口径销售金额590亿元,累计业绩4485.4亿元,在操盘、全口径、权益三大金额榜中继续稳居行业榜首的位置。2019年以来TOP3龙头房企提质控速,规模增速持续放缓。1-7月,碧桂园、恒大的全口径业绩规模较去年同期分别同比微降2.8%和5.5%。值得注意的是,三家龙头房企7月单月销售规模在环比下降的同时,也显著低于上半年的业绩均值。

而对于TOP3之外的标杆上市房企而言,这部分房企中有近6成房企2019年至今的累计业绩增速超20%,表现强于行业整体。其中,世茂、远洋、越秀、中骏、禹洲、宝龙等房企累计业绩增速较高。另外,保利、绿城、正荣、金茂、建业、首创等房企7月单月业绩表现较为突出,较去年同期业绩同比增幅较大。

03 二季度后企业融资收紧,下半年延续偏紧的融资环境

2019年,房企第一和第二季度的融资情况有比较明显的不同。其中,一季度的融资环境延续了2018年底以来适度宽松的态势,使得整个一季度的房企融资出现了“小阳春”,房企1月的融资额还达到了近两年来的新高。而二季度以来,由于4月整体融资环境有所收紧,5月发布了23号文限制房企融资,房企融资规模有较为明显的减少,融资成本也有显著提升。预计随着房企偿债潮的到来,下半年房企的融资环境将以偏紧为主。

观点指数认为在经历6月的年中抢收环节之后,房企们大多选择7月“休养生息”,积蓄力量冲击之后的“金九银十”。

01 融资渠道收窄 境外债用途受限

5月份银保监会23号文的落地对房企资金方面的影响也在持续发酵中。具体而言,今年1-6月房地产开发企业到位资金为84966亿元,同比上升7.2%,但增幅较1-5月回落0.4%。其中1-6月房企国内贷款为13330亿元,同比上升8.4%,增幅较1-5月扩大2.9%;自筹资金为26731亿元,同比增长4.7%;各项应付款和工程款分别同比增长17.6%和17.8%,其他到位资金同比下降5%。

值得注意的一点是,在融资环境有所收束的当下,部分房企将目光转向了境外债。统计局数据显示,今年1-6月房企利用外资累计值为43亿元,同比增速达51.8%,增幅较1-5月扩大13%。而在7月前2周,就有20家房企公布了美元融资计划,拟融资额度达170亿美元。

针对于房企大举发行美元债的现象,7月12日,国家发改委发布了一则关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知,提出房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,且要在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况。在“稳房价、稳地价”的大方向下,这则通知明确了外债融资的具体用途,防止了过多的资金流入房地产开发项目,刺激市场热度。

02 加快推盘去化速度 谨慎观望土拍

我们预期房企在未来将继续加快推盘节奏,待售面积进一步下降。

在资金使用方面,大部分房企也将会有所节制,现阶段房企更倾向于将钱捂在手上,用于短期的债务偿还、置换以及其他应急需要,这在近期开工项目上得到体现。今年1-6月全国房屋新开工面积10.55亿平米,同比增长10.1%,增速持续回落,较1-5月下降0.4个百分点;1-6月住宅新开工面积7.80亿平米,同比增长10.5%,增速较1-5月下降0.9个百分点。

房企节制资金使用更明显的体现是在土地市场上。最近7月土拍已经多次出现底价成交甚至流拍的现象。

此外,土拍市场上也少了中小房企的身影。这是由于中小房企资金不充足,融资代价高,抵御风险能力较差,更多地选择在房地产市场进行观望,放缓了拿地节奏。而对于资金雄厚的龙头房企以及国企来讲,这一轮的融资约束对其拿地计划影响较小,这些房企能够凭借良好的基本面及评级,在当前市场上以较低的利率进行融资。

从房企资金的充足程度以及融资能力分化进行考虑,未来一段时间龙头房企以及房企联合体将会成为土拍市场中的主角。

中指研究院认为2019年1-7月,房企销售额稳步增长,15家销售额突破千亿,资源继续向龙头企业集中。

从销售额来看,房企销售额TOP100均值达636.7亿元,规模破千亿的房企增加至15家。2019年1-7月份,房企销售额超过千亿的企业均值为2043.7亿元,前十房企销售业绩同比增长率均值为12.7%。碧桂园、万科、恒大、保利、融创销售额超2000亿,其中碧桂园销售额高达4510亿元;中海、绿地、新城等10家房企销售额超1000亿位列第二阵营。500-1000亿、100-500亿的企业分别为23家、62家,销售额均值分别为693.2亿元、275.3亿元。房企销售额TOP100门槛提升至155.6亿元。

从销售面积来看,房企销售面积TOP100均值达461.0万平方米。2019年1-7月份,销售面积超千万平方米的企业达9家,碧桂园、恒大、万科销售面积稳居前三,保利、融创、绿地分列其后,其中碧桂园销售面积最高为4786.1万平方米。

2019年1-7月,房企销售业绩稳步增长,行业进入精细化竞争阶段,企业在融资、拿地、产品打造等均面临挑战。在融资方面,国家严控房地产金融风险,房企资金压力不减,在此情形下,房企积极通过多渠道进行融资,融资规模保持增长。

融资方面,信用债融资规模高位运行,海外债融资规模稳步回升。

2019年7月,信用债融资规模高位运行,融资成本小幅下降。从规模来看,7月信用债融资规模478.6亿元,同比增长32.0%,环比增长63.1%,其中,融信集团信用债融资40亿元,招商蛇口信用债融资超30亿元,1-7月房企信用债融资总额为3409.71亿元,同比增长81.8%。从融资成本来看,7月信用债加权平均利率为5.12%,处于2019年以来低位,仅高于2月份平均利率,招商蛇口、龙湖集团、华发股份等企业部分信用债票面利率在4.0%以下,其中华发股份2019年第三期超短期融资券票面利率仅2.98%。

2019年7月,海外债融资规模继续回升,融资成本小幅上升。从规模来看,7月海外债融资规模为人民币435.9亿元,同比增长102.6%,环比增长83.7%,其中,世茂房地产发行10亿美元优先票据,1-7月房企海外债融资总额为3107.03亿元,同比增长26.11%。从融资成本来看,7月海外债加权平均利率为8.14%,世茂房地产、旭辉、绿地、时代中国等企业海外债票面利率均在7.0%以下。

下半年,房企面临内部销售承压、外部融资受限、债券集中兑付等多重风险,房企应未雨绸缪,做好资金安排,进一步防范现金流风险。

长期来看,房地产行业发展环境以稳为主,短线思维不再适合房地产行业。大道至简,未来房企应扎实修炼内功,加强资金管控,防范现金流风险,不断提高企业投资决策、产品打造及运营管理能力,以好产品、好服务实现高质量发展。

亿翰智库认为各房企业绩目标普遍降速,完成压力不大。

2019年1-7月,典型企业业绩完成度大多在60%左右。即使在下半年市场持续恶化的情况下,完成压力也并不是太大。主要原因是2019年初,全国销售规模增速大幅下降成为行业共识,在此背景下,2019年企业销售目标增速大幅下调,普遍维持在20%-30%。然而2019年上半年行业实现超预期增长,因此全年的业绩完成压力并不是太大,但也难以实现高增。

“春种秋收”,中期业绩大幅预增

截止到7月31日,十余家房企发布2019年中期业绩预告,仅中交地产和中洲控股两家企业归属母公司净利润出现同比下降,其他企业均实现不同幅度上涨。其中金科股份和蓝光发展归属母公司净利润实现翻倍。

2018年企业业绩的大幅增长是2019年中期归属母公司净利润大幅提升的主要原因,预计随着销售增速的放缓,未来企业归属母公司净利润也将降速。


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