“绿档”房企越秀地产千亿梦实现关头 广州项目突发安全事故

证券之星地产 2021-11-09 18:34:42
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生命高于一切,安全重于泰山。房屋质量问题频发的当下,领先如碧桂园、万科、恒大项目都发生过伤亡事故,血的教训不止一次。

近日,越秀地产位于广州的项目星汇云城(又名星汇云山花园)发生安全事故。有业主爆料称,11月6日傍晚,小区2名儿童进入绿化隔离带内消防取水口盖板上跳跃玩耍时,盖板意外断裂,一名7岁男童坠入井内,后经抢救无效死亡。

图片来源:业主拍摄

图片来源:业主拍摄

越秀地产属于越秀集团,后者是广州市重点国企。近年来房屋维权事件频发,越秀地产旗下项目也“榜上有名”:

近期,胶州越秀铂悦府业主发视频称,房屋顶面不平,钢筋没刷防腐不到1年已生锈,水泥可用手抠落;2020年9月,杭州越秀亲爱里业主反映购买的新房卫生间防水没做,厨房客厅被淹,客厅地砖发霉、橱柜发霉;2019年6月,广州绿地越秀海玥业主爆料,房屋漏水长蘑菇、发霉、空鼓、门框开裂、电线外露……

行业冬天来临,房企纷纷甩卖资产、寻求债务展期以自救。作为老牌房企越秀,财务相对稳健,风格也更为谨慎,如果能坚守品质,修好“内功”,经历过市场的出清,定能成为佼佼者。

出事小区问题重重

公开信息显示,越秀星汇云城开发商为广州市宏胜房地产开发有限公司,物业公司为广州城建开发物业有限公司,即后来的广州越秀物业发展有限公司。项目所在地块由越秀地产在2014年11月以总价66亿元的价格竞得。

据业主反映,出事的消防取水口盖板附近无任何标识、安全警示及围栏,水池内也无任何其他防护装置。取水口盖板较薄,剩余未断裂部分也出现变形,有业主因此质疑盖板不具备足够的承重能力,把水泥板的断裂总结为“豆腐渣工程”。

星汇云山花园为刚需小区,儿童多,该危险位置就在儿童活动区域附近,旁边还设置了可以坐的大理石,误导所有人以为是休闲区。

有知情人士透露,虽然男童出事后其同伴向就近门岗保安员求助,保安闻讯立即赶到现场处理,随即拨打了110、120和119消防救援队,但物业公司的人员被质疑没有采取任何救援措施,反而全程都在观看和打电话,业主因此抨击开发商越秀和其物业公司缺乏安全意识、不专业、不作为。

有媒体报道,事故发生后,有不少市民自发前去现场悼念,但几名身穿保安服的工作人员却手拉手将市民堵在门外。

图片来源:业主拍摄视频截图

值得关注的是,据业主反映,小区不止这一处隐患。11月7日,在广东省领导留言板上,有业主留言称,污水处理池旁边不加护栏或者危险警示牌,处理池盖子豆腐渣工程;小区有房屋质量问题,17栋还未入住,墙体裂缝,疑偷工减料;样板间“挂羊头卖狗肉”,货不对板,业主投诉后,威胁业主不能按时交楼;消防安全,16楼到17楼消防通道门打不开。

图片来源:领导留言板

除此以外,整个小区还有着蛇出没、围栏质量差、学校门口就在车库出入口等安全问题。业主要求越秀地产全面彻查整改,定期通报整改进度,并对相关责任人进行处理。

更早以前,据媒体报道,由于项目临近华南快速,产生严重的噪音问题,业主临近入住前发现房屋并未安装销售所谓的隔音设施,集体维权;2016年,星汇云城首期开盘,开发商虚假宣传配套小学为广大附中实验小学,业主展开维权。

公开信息显示,项目所在地块前身是红云化工厂,有“毒地”传闻。但是根据网上查到的环评公示,只是部分毒地,一期的 5-8 栋土地都不用修复,1-4 栋需要修复。

越秀地产拍下该地块后,做了土地修复和清污处理才验收。不过,开发商还是将小区整体抬高三层,现在的一楼花园实际的高度是三层楼的高度。

越秀物业为何不进行任何标识,或摆放围栏?对于业主们反馈的安全隐患有没有及时跟进处理?其他小区存不存在类似情况?针对此事,证券之星地产联系了越秀地产相关负责人,对方表示,可将要沟通的问题发至企业邮箱。然而当证券之星地产按照对方要求发送至越秀地产企业邮箱时,发现该企业邮箱已满,邮件被退回。

“绿档”房企谨慎冲击千亿真实负债几何?

业内通常将项目房屋质量频发归咎于房企高周转,然而,和高周转房企不同的是,越秀地产的步伐一直不疾不徐。

公开数据显示,越秀地产2015年-2020年累计合同销售额分别为248.5亿元、302.5亿元、408.7亿元、577.8亿元、721.1亿元、957.6亿元,也于近年来向千亿目标发起冲击。

从销售贡献上来看,越秀地产大湾区向来是“主力部队”,表现稳定。不过,和越秀地产华中地区、北方地区、西部地区相较,华东地区在总销售中的占比从2013年的5.5%一路攀升至2019年的23.4%,可谓成长性最高,贡献率仅次于其大湾区大本营的58.5%。

但是单从华东地区来看,最近三年,华东区域销售金额的同比增长率已由2017年的72.5%,降至2018年的49.2%,再降至2019年的31.5%,2020年仅有18.0%,陷入增长瓶颈。华东在区域业绩贡献占比也下降至20.8%。

2021年,越秀地产定下的销售目标是1122亿元。受调控政策影响,房地产市场销售遇冷,房企单月销售下滑,越秀地产2021年7月、8月、9月销售增幅分别为-20%、65%、-14%。

那么越秀地产能否完成销售目标?公告显示,截至2021年10月末,越秀累计合同销售金额约为817.19亿元,同比上升11%,完成销售目标的73%,想要跨进千亿阵营似乎指日可待。

另一方面,在土地市场上,越秀地产的步伐似乎迈得更大一些。依靠着“地产+基金”等多元化拿地模式,越秀地产的总土地储备从2015年1369万平方米跃升至2020年2454万平方米。期间,越秀的拿地支出从2019年的194亿元升至2020年的410亿元。林昭远在2020年业绩会上称,2021年越秀地产的买地金额计划达到520亿以上。按此计算,2021年越秀地产的拿地销售比将达到46%,而2020年这一指标为42%。

值得一提的是,越秀地产在今年还完成了首次布局上海的规划。10月13日,在上海第二轮集中供地中,越秀携手仁恒,以合作方式取得上海闵行新城梅陇社区MHPO-0303单元01-25-02地块,总地价46.21亿元,楼面价4.31万元/平方米,溢价率9.02%。

但加大投资力度并没有使越秀地产越出“三道红线”之外。2021年上半年,越秀剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.4%、49.8%和1.80倍,维持绿档水平。林昭远表示:“下半年,越秀地产将继续保持不碰‘三道红线’,同时,坚持以销定投,保持较好的财务指标,加强销售和供货,完成制定的全年销售目标。”

越秀地产的负债却不可避免地有所上升,对资金的饥渴程度亦有所加剧。越秀地产2021年中报显示,公司总负债为2275.48亿元,同比上升28.30%;短期债项为224.09亿元,同比增长107.68%;其他短期负债为1366.45亿元,同比增长约43.80%。

期内,公司经营活动产生的现金流量净额为4.49亿元,投资活动产生的现金流量净额近一步下跌至-97.31亿元,融资活动产生的现金流量净额猛增至100.99亿元,现金净额为8.16亿元。

年内,越秀地产于1月12日成功发行6亿美元5年期和1.5亿美元10年期公司美元债券,5年期债券票息为2.80%,10年期债券票息为3.80%;7月20日,越秀地产通过境内经营主体广州市城市建设开发有限公司成功发行25亿元公司债券;10 月 15 日,据上清所披露,越秀集团拟发行 10 亿元绿色中期票据;10月25日,越秀地产公告称拟向越秀房托出售越秀金融大厦,预计该集团将取得除税后收益约人民币13.66亿元。

越秀地产的财务与资金状况真的有那么稳健吗?对于越秀地产依靠“地产+基金”的拿地模式,59安居客房产研究院首席分析师张波表示,最大的作用在于可有效拓宽融资渠道,不过,如果通过此模式过于激进扩张,一旦拿到高风险地块反而有可能成为拖累。

另一方面,由于采用和基金合作的方式,基金公司提供的资金在房企侧并不视为债务,也不会影响到其财务报表,隐蔽性很强。基于此,市场不乏质疑越秀地产业绩的真实成色。

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