龙光激进拿地的背后:实力能否撑得起雄心?

证券之星地产 2020-06-24 17:04:41
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来自中国指数研究院的数据,2020年1-5月百强房企共拿地1526宗,拿地面积约9729.15万m2,拿地总价13510亿元。

土地市场回温之后,不少房企抓住机会,积极扩储。

来自中国指数研究院的数据,2020年1-5月百强房企共拿地1526宗,拿地面积约9729.15万m2,拿地总价13510亿元。

值得注意的是,从权益拿地总价来看,龙光地产出现在前10强之列。2020年上半年,龙光共计收储22宗,拿地面积约85.46万m2,拿地总价304亿元,连万科、碧桂园都被甩在身后。

不仅如此,龙光还偏爱抢地王。在押注的深圳,龙光先后摘得宝安中心地王、龙华地王、红山地王。2020年5月15日,龙光又以115.97亿元总价、45%溢价击败华润、世茂、中海等,一举拿下前海地王。

龙光的底气到底何在?这番高调,究竟是““乘风破浪”还是“昙花一现”?

抱紧大湾区

2018年中期业绩会上,龙光管理层曾表示,由于粤港澳大湾区的重要战略地位,未来将建设成为国际一流湾区和充满活力的世界级城市群,未来公司将继续坚持深耕大湾区的发展战略,扩大区内主要城市的市场占有率和盈利规模。

2019年中期业绩会上,龙光管理层也坚定地表达了对大湾区市场的看好,并进一步宣称未来大湾区销售额占比将在70%以上。

龙光是这样说的,也是这样坚定不移做的。地产与星空查阅龙光近4年来拿地数据发现,45%的土地均集中于大湾区城市。

龙光2017-2020年大湾区拿地 数据来源:克而瑞

虽说湾区相对闽系房企而言是福地,但近年来走出去,开启全国化布局的开发商也不在少数,如世茂、阳光城、中庚等,龙光式重仓在单一区域的鲜见。

在龙光的逻辑中,大湾区内经济体量大、产业体系完备,基础设施配套完善,高端人才持续流入,房地产市场需求巨大,足以支撑数个千亿级房企。近期深圳房地产市场的火热无疑从侧面应证了这一点。来自第一财经的报道,6月21日,金融街华发融御花园(一期)公布了此前五天诚意登记的结果。参与此次认筹的8998位购房者,合计认筹冻结的资金额近90亿元。这一认筹人数一举刷新了深圳史上摇号记录。

无独有偶,6月20日深夜,深圳另一楼盘新锦安海纳公馆发布5套房的诚意登记客户名单显示,认筹人数共计1171批。也就是说,每234人抢1套房,中签率仅0.4%,创下深圳楼市最低中签率。

市场“高烧不退”,自有政策来“泼凉水“。早在金融街华发融御花园(一期)拿到房屋预售证之时,项目就排了百余人想要抢房,结果当日夜间就被主管部门叫停。

更早之前,深圳公示2020年商品住宅和商务公寓库存及房源、要求各房地产经纪机构每月7日前上报上一月二手商品房成交价格等相关信息,监管升级,多种手段稳定楼市。

因此,对于这般豪赌大湾区的行为,也有机构在看好之余也表达了隐忧。高华证券对龙光的首次评级为买入,较基于净资产价值的12个月目标价格8.0港元存在42%的上行空间,但认为主要风险为商住房面临的政策风险以及储备城市更新项目的执行不力。

负债近1600亿

龙光频出手地王也为其财务埋下隐忧。以近期拿下的前海地王为例,地块最高限价10.7万,算上配建人才房40760m2,实际可售商品房部分楼面价已达8.1万/m2,于开发企业而言只有两万多的操盘空间,龙光需要“平地抠饼”。

除了前海的地王,克而瑞的数据显示,2020年1-5月龙光地产新增土地价值300.3亿元,新增土地面积为228.9万m2,土地均价达到13119元/ m2。这一土地价格已经直逼前五个月的销售均价,若面临行业调整,龙光地产的项目毛利率必然面临考验。

2017-2020年龙光销售价与拿地价 数据来源:克而瑞

而年报数据显示,2019年龙光地产销售毛利率和销售净利率已经出现下滑,相较上年,分别下滑2.18个百分点和0.26个百分点。

激进拿地的背后,龙光的资产负债率也在逐年攀升,过去5年的增幅已接近10个百分点,由2015年69.24%增至2019年79.13%。龙光的总负债年复合增长率高达42.7%,而其总资产年复合增长率不超过38.02%,前者已快于后者。

数据来源:龙光年报 证券之星地产整理

自身造血能力不足,唯有依靠外部输血。2019年,龙光成功发行8.5亿美元的优先票据,平均票面利率为7.03%;附属公司深圳龙光控股有限公司发行境内公司债券人民币50.1亿元,发行平均票面利率5.58%。

利率看起来很低,但根据利安达会计事务所出具的年度报告“重大风险提示”一栏来看,龙光存在短期偿债压力较大的风险。截止2019年末,发行人短期借款为6.7亿元,一年内到期的非流动负债为236亿元。

从公司近两年的流动比率和速动比率来看,流动比率分别为1.3和1.19,速动比率分别为为0.83和0.56,公司具备较强的债务偿还能力。虽然报告期内公司从未发生短期债务违约的情形,但将来仍存在因存货无法及时变现而引发短期偿债风险。

龙光债券年度报告

更名玄机

物业开发之外,龙光也加快了多元化的脚步。2020年6月12日,龙光地产控股有限公司(下称“龙光”,03380.HK)公告宣称,公司中文名称由“龙光地产控股有限公司”更改为“龙光集团有限公司”,英文名称由“Logan Property Holdings Company Limited”更改为“LoganGroup Company Limited”。集团兼提供城市更新、商业运营以及协同发展教育、健康、养老、文化、体育、度假等配套业务。

其中城市更新是龙光近年来主要发力点之一,龙光在年报中着重谈了这一点。城市更新项目不仅利润率高,也是重要的土储来源。

2018年半年报显示,龙光城市更新收入金额为10.67亿元,占总收入的7.04%。虽然该业务没有在下半年产生收入,截止2019年年末,城市更新业务贡献收入约49亿元,占总收入8.52%,同比增加359.1%。

据了解,龙光的城市更新业务目前布局10个城市,货值超过4000亿元,其中95%在大湾区。综合该项业务2018-2019年的表现来看,城市更新能否为龙光带来连续性收入仍有待观察。但对于龙光拿地来说,确实是一件利器。

疫情带给房地产市场的影响正在消退,有的房企选择弯道超车,逆势扩张。强势的房企例如龙光,规模做上来了,仍需要不断检查内部的杠杆和负债,毕竟市场存在着诸多不确定性。

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