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年报看点|万科没有惊喜

2020-03-25 10:00:01 证券之星地产

去年11月,离开万科两年的王石说,“万科的年报非常好”。

此话一出,市场对万科抱有非常大的期待。2019年11月25日,万科A的股价高开高走,大涨6%以上,市值大涨190多亿,突破3200亿元。不过,这也引起了网友们对王石是否涉嫌违规公布未发布信息的讨论。

市场相信王石是有依据的,根据万科公布的2019年前三季报,1到9月,万科实现营收2239.15亿元,同比增长27.21%;归属母公司股东的净利润为182.41亿元,同比增长30.43%。

3月17日晚,万科披露了2019年业绩报告,并于当天晚上9点举行了2019年度线上业绩推荐会。

多项数据显示,市场上的期待落了空,另外,关于万科归于平庸以及“拐点”的讨论多了起来。

没有惊喜的年报

据年报显示,万科2019年实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.59%;归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比增长15.10%。

然而,2019年前三季度,万科的净利润同比增长了30.43%,仅过去三个月,净利润增长幅度大幅下降至15.10%,凭空消失的涨幅让人无法接受。

证券之星地产根据公司公告整理

中信证券称,万科业绩增速低于市场一致预期,其主因是公司报表受税金等拖累,归母净利润率较低,“但公司在毛利率微幅下降的情况下,土地增值税明显上升,这应该是和项目结算利润彼此差异太大有关。”

但也有专业人士分析称,万科在调节利润。2019年年报中万科的营业税金及附加比去年多了100亿,同比增长42%。

万科2018年的营业税金及附加只增长了17%,今年多计提了很多土地增值税,这里是个利润调节点。

万科方面则回应称,2019年高毛利率在40%以上的项目结算比2018年多了一倍,很多都是核心一线城市项目,或是多年前拿地的项目。万科是依法计税和纳税,不会多计税金,反映的是项目经营客观情况。

但无论如何,万科去年利润增速已经回到了2015年水平。同时,万科去年房地产业务毛利率27.2%,同比下降2.5个百分点;净利率10.6%,下降0.7个百分点。

投资者选择用脚投票。3月18日,万科股票在港股和A股均低开低走,截至收盘,万科A跌6.44%,万科企业跌11.42%。

增长与创新“焦虑”

从提出房地产“白银时代”到“活下去”,作为地产头部企业一直在传递这关于行业的悲观情绪,这可看出万科的焦虑。

万科年报中的不及预期的还有销售增速、ROE、分红率等等。根据年报,2019年,万科销售额6308亿,增速为3.9%,远不及2018年的14.5%及今年的行业平均水平。也跑输全国商品房销售增速的6.5%。在业绩压力下,万科还被爆出违规销售的事件,典型例子如,佛山金域中央楼盘涉嫌“虚假宣传违规销售”,“办公室改公寓出售”问题。

证券之星地产根据公司公告整理

另外一个数据是,2019年全年,万科新增147个项目,同比减少约80个,权益地价总额1549.6亿元则上升15%。去年全年新开工4241.1万平方米,同比下降15.1%,这也是2014年以来首次出现下降。这被看做是万科地产主业的放缓。

郁亮曾公开表示,“今天我们特别焦虑,焦虑在于我们如何找到新的发展渠道、新的路径等等,包括方法,目前看来都没有现成的方法可以借用,都要自己创造出来。”

也因此,万科开辟了包括物业、物流、长租公寓、商业地产等新的赛道。从目前的经营状况来看,除了物业板块外,均没有达到理想的水平。此前一直备受关注的长租公寓品牌“万村”,“万村计划”一度受阻。

据万科年报,营业收入中,来自房地产及相关业务的营业收入为3526.5亿元,占比95.9%,来自物业服务的营业收入为127.0亿元,占比3.5%。

2019年,万科物业实现营业收入127亿元,同比增长29.7%,累计签约面积6.4亿平方米,同比增长26.1%;新拓展项目的年饱和收入54.06亿元,同比增长33.13%。

“丁力业最大的苦恼是对报表的贡献比较少”,去年9月,郁亮在万科南方区域媒体交流会上表示。

从年报看,万科商业地产业务在缩减。2019年印力集团运营管理项目108个,管理面积近900万平方米;对比之下,2018年底印力运营项目逾120个,管理面积近1000万平方米。

物流及长租公寓方面,租赁住宅业务新增开业5.6万间,新获取物流仓储项目21个;报告期内城中村内的长租公寓新增开业3.5万间。为此投入也不断增加,期末投资性房地产增长36%至735.65亿元,长期待摊费用增长43.43%至72.35亿元。

过去一年多,万科的战略层面的关键词是,“收敛聚焦”,或许,在没有找到第二价值曲线的情况下,不盲目出手、扩张,是个较为明智的选择。

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