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年报看点|宝龙地产“打折的千亿”与利息、商管发展忧虑

2020-03-19 10:59:24 证券之星地产

“拆分商管”、“闪电配售”、“密集融资”,宝龙地产2019年的关键词,似乎主要围绕着降负债、手握现金这两个目的。事实上,宝龙的负债及现金流状况确实有了改善。

改善的财务状况

根据宝龙地产2019年报,2019年,该公司净资产负债率81.2%,下调20.4个百分点。而2018年,这个数字是101.6%,比2017年同期增加了14.8个百分点。在现金流方面,截至 2019年12月31日,宝龙地产一年内到期的借款约为153.21亿元,2019年底,宝龙地产现金及受限制现金共约236.71亿元,尚可覆盖一年内到期的借款。


证券之星地产根据公司公告整理

宝龙地产财报还有其他亮点,2019年,其营业收入录得260.42亿元,同比增长32.9%;归母净利润40.41亿元,同比增长42.4%;归母核心盈利为26.80亿元,同比增长45.3%;期内公司实现销售额603.5亿元,同比增加47.1%,完成全年销售目标的100.58%,相对于2018年90%以上的增长幅度,去年步伐要小得多。

2018年,应该是宝龙最有危机感的一年,当年,宝龙销售额增幅达96.5%,不过,高达101.6%的净负债率及大幅下降的利润亦让人侧目。如果再继续下去,可能会滑向其他闽系房企一样高负债泥淖,这或许就是宝龙今年调整销售目标,不再提千亿计划的原因。


证券之星地产根据公司公告整理

凡此种种亮点,依然不能掩饰宝龙值得担忧的事情,如总负责增加、利息支出增加、宝龙商业的后续发展等等。

否认千亿目标步子开始变小

2018年4月10日,许华芳在宝龙地产2017年度内地业绩发布会上说:“2018年,我们将迭变前行,加快速度,打造369体系,进一步提高年度销售目标至人民币350亿元,2020年冲击1000亿。”

不过,在此次业绩会上,许华芳表示,2020年销售目标为750亿元,比2019的销售目标上调25%。其又表示,“其实我们最初定的目标是800亿的,但是考虑到最近疫情影响,最终还是稳妥一点,将目标回调了50亿。”这样一个数字与两年前曾说过的千亿目标相差甚远,可看出宝龙对规模的追求已经不那么迫切。

但“高周转”依然是宝龙坚持的,宝龙地产在财报中强调,“高周转仍是本集团营销的主线”,拟将升级“369”开发模式,提高去化率,加速现金回流。

同其他高周转房企一样,高周转也给宝龙带来了业主维权不断。据了解,宝龙地产旗下的项目安徽阜阳宝龙广场,上海宝龙尚花苑等项目,均出现在人民网领导留言投诉:强制交房,房屋漏水、地板发霉、墙体开裂、电梯故障等一系列问题,一些业主表示,即使通过各种途径维权反馈后,也一直无法解决。

在土储方面,宝龙地产依旧延续了以往重仓长三角的做法,但有了一些新的动向。11月份,宝龙以底价20.5亿元获得珠海商业综合体地块,踏上粤港澳大湾地区的热土。

许华芳在业绩会上表示,广东地区我们肯定是重视的,但这个区域想要达到像长三角的战略高度,我想也还没有到那个程度,现在还太早。


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宝龙土储总体稳健,土地成本上升趋势明显。2019年,宝龙在浙江、江苏、上海、广东等地新增41幅土地,新增总建筑面积732万平方米,总溢价率7.8%。截至2019年底,宝龙地产的土地储备总计达到2,973万平米,平均土地成本为3016元/平方米,预估总货值约3773亿,其中73.2%土储集中于长三角地区,总可售货值约人民币2626亿。

利息、商业地产出租率及千亿负债忧虑

2019年12月30日,宝龙商业正式在香 港联合交易所主板挂牌交易,宝龙地产在2019年中期业绩会上承认,分拆宝龙商业后,可能会让宝龙地产财务指标有所改善。

在分拆宝龙商管财务期间,宝龙地产的净负债率由2018年末的101.6%,降至今年中期的91.4%,至2019年底,降为81.2%,上市筹得的10亿港元资金,也缓解了母公司的债务压力。

宝龙短期压力得到释放,高负债主基调并没变。2019年其总负债首次突破千亿,截至2019年末,宝龙总资产1624.97亿元,总负债达到了1235.90亿元。

也因此,宝龙地产的净资产负债率下降了,但是,相较2019年,宝龙地产的利息开支有所上升,为36亿元,同比2018年的29.6亿元增长了21.7%。

分拆上市的宝龙商业也顶着较大的压力。

在今年中期业绩会上,许华芳表示,“下半年有6个商场开业,到今年45个商场。2020年从自身角度有10个商场开业,2021年有9个商场开业。未来三年,一共会有64个商场开业。”

目前,宝龙商业出租率并不优秀,克而瑞统计显示,过去三年间,宝龙天地和宝龙广场的平均出租率为76.94%和85.48%,同期,商业地产百强企业的平均出租率约93.8%,高于宝龙商管。尤其是,宝龙地产在二线城市的商业项目大多位于环渤海区域,受该区域空置率普遍较高的拖累,平均出租率仅有67.72%。

另据宝龙商业招股书,宝龙商业在部分零售商业物业管理方面产生亏损分别约为0.34亿元、0.82亿元、0.65亿元及0.19亿元。在部分物业管理服务方面则分别亏损240万元、700万元、930万元及770万元。

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