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世茂、福晟得与失 “世纪并购”尘埃落定背后

2020-03-13 14:50:31 证券之星地产

几个月前,福晟集团“破产”、“裁员”的消息甚嚣尘上,该公司辟谣称,目前处于正常经营中。随后,福晟又被传出,因民间借贷被起诉及多个子公司股权被冻结等消息。一切都指向了一个事实,这家地产巨头已摇摇欲坠。

但摇而未坠,彼时,福晟面临着至少300亿元营运资金缺口,以及很快就要到期的负债近96亿元。此后,市场中关于世茂收购福晟的传闻几乎不曾间断。今年1月13日,世茂和福晟终于站到台前,正式对这场闹得沸沸扬扬的收购“官宣”,世茂称要对福晟的架构进行改革。

近期,世茂福晟调整过后的组织架构终于浮出水面。世茂接过了福晟的压力,也得到的更多,福晟失去很多,不过得以摆脱资金链断裂,甚至破产的厄运。

活下去的代价

据最新的消息,在架构调整是世茂福晟总部,下设营销管理、设计管理中心、成本管理中心等13个职能部门。

原福建福晟总部更名为世茂福晟总部,并重组设立世茂福晟上海公司、郑州公司、长沙公司。而原福建福晟福州区域、广州区域、惠州区域、漳州区域等(除旧改项目外)所辖项目,由世茂海峡接管;原福建福晟总部商业管理中心,则由世茂商娱接管。

图片来源:新浪乐居

总之,整个并购是一部分项目直接卖给世茂,一部分项目放入双方合作品牌“世茂福晟”中。

在人事安排上,世茂房地产执行董事、世茂海峡董事长吕翼任世茂福晟总裁;世茂房地产执行董事、副总裁兼财务总监汤沸任世茂福晟CFO,从整个人事格局来看,“世茂系”占据主导地位。

福建福晟原董事悉数推出,新进董事包括,许幼农、吕翼、林向魁、陈芳梅、翁敬明、赵嵘和余竑等7人。

虽然,新平台保留了部分福晟的老将,但依旧有部分高管离开。例如,原福晟商业集团总裁吴洋就选择了离职,非执行董事杨小平亦有其他发展方向,郭国强重回金地。

从福建福晟的股东变化来看,以中国信达、东方资产、福晟集团、深圳市世纪景顺、广州钱隆投资、平潭臻颜等为主要股东的广州市德耀鸿鼎投资合伙企业成为福建福晟的第二大股东,持股49%,同时该公司还持有福建六建集团有限公司19%股权,福建六建董事长则由世茂高管许幼农担任。其中,中国信达及东方资产是此前为并购牵线搭桥的金融机构,平潭臻颜法定代表人为世茂海峡高管陈芳梅。值得一提的是,福建六建隶属福晟集团建筑板块,2018年,福建六建工程承包营业收入为425.16亿元,而2006年营收仅16亿元。

可以看出,福晟为了“活下去”付出了很大的代价,潘伟明失去了福建福晟49%股权,以及福建六建19%股权。

福晟落寞收场世茂并不轻松

在世茂和福晟品牌发布会时,就有评论说,这是一场挑肥拣瘦的企业收购,而不是官宣的“强强合作”。

福晟经过挑拣,还留下对福建六建的控制权。这家创建于1950年的建筑企业,2018年营收达到了425亿,算得上是优质资产,不过该公司长期存在着和福晟集团有着规模不小的关联交易,且和多数建筑企业一样,毛利较低。

另外,福晟集团上市公司福晟国际依旧由潘浩然控制。截至2019年6月30日,福晟国际共拥有14个正在开发及待售的项目,总建筑面积约166.08万平方米,应占集团总建筑面积约136.5万平方米。该集团另持有3个物业,应占集团总建筑面积62750平方米。2019年12月30日,福晟国际又以2.7亿元收购长沙物业项目30%股权及股东贷款。

福晟国际背负着较多的负债,2019上半年,福晟国际的资产负债率达到80.37%,净资本负债比率为138.1%,流动负债约为83.74亿元。截至2019年6月30日,福晟国际银行结余及现金约为9.85亿元,一年内到期的借贷金额为23.04亿元,现金不足以覆盖短债。

福晟接下来的主要舞台应该会在上市公司福晟国际上。

对于世茂来说,土储、销售额短期内大涨是较为肯定的事。据悉,新平台2020年预计完成300亿元销售目标,以后逐步提升至500亿元甚至1000亿元,权益都算在吕翼分管的世茂海峡公司。截至2018年末,福晟总土储货值超过8000亿元。

不过,一些麻烦事避免不了,如福晟集团资金危局以来,有着复杂的股权质押、担保关系,还频频有项目公司股权遭到冻结,还有一些项目的信托融资。

世茂自身也并非安枕无忧,其中,以往口碑较好的世茂,近期却频频出现楼盘质量问题,2019年,世茂在安徽合肥、福建厦门等地的项目均因虚假宣传、捆绑销售、工程质量等问题,面临延迟交房赔偿及多数业主要求退房的情况。过快的扩张速度,也难免让人引起关于负债、效益规模无法平衡等隐忧。

另有业内人士称,最新的组织架构是为确保过渡期的安全稳定进行的调整,以后有变动的可能。但可以说,世纪并购已经尘埃落定,这是一个昔日地产黑马潦倒,新并购王得志的故事。

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