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中国金茂规模之后 降价、转让项目、拿地布局里的求稳信号

2020-03-11 16:37:30 证券之星地产

2018年,中国金茂总裁李从瑞带领金茂,首次突破千亿大关,销售额同比增长了85%。此后,“黑马”金茂似乎没有打算慢下来,中国金茂管理层在2019年中期业绩会上表示:“达成1500亿元目标问题不大,2020年目标是冲刺2000亿元。”

规模的快速增长带来了副作用,包括负债总额高企、短期债务压力大、地王入市难、营收下降、房屋质量问题等等,不过,金茂也在采取措施,试图补足短板。

李从瑞曾说,“不管是在管理方面,还是在团队、战略、短板的对标方面,我们都在不断地改进,这些方面提升以后,我们也许能够跨过第一梯队的门槛。”

降价烦恼

一场突如其来的疫情,打乱了大多数房企的销售节奏,中国金茂也不例外。近期,中国金茂组织了一场线上发布会,他们将一次性拿出2000套房源,打85折,但仅限于抗疫人员购买。金茂方面称,此次活动是企业战疫行动的一部分。金茂的抗疫举措引来各方的关注。

如果说定向优惠是金茂抗击疫情中的爱心举措,那么,销售均价的大幅下跌则可能是为了应对市场及业绩压力的无奈之举。

3月4日,中国金茂控股集团有限公司发布了2020年2月未经审核销售数据,数据显示,2月单月,中国金茂其附属公司取得签约销售金额25.03亿元,签约销售建筑面积约20.31万平方米,分别同比下降68.62%、47.51%。

与此同时,中国金茂1月份销售均价1.82万元/平方米,与去年同期2.57万元/平方米相比下滑近三成,这是中国金茂近三年来最低销售均价。2月,销售均价再次下滑至1.23万元/平方米,从销售额可以看出,降价并没有带来销售量的明显提升。

数据来源:新浪财经上市公司研究院

回顾金茂往期的销售数据,不难发现,2019年以来,金茂销售均价持续走低。市场上对金茂的持续降价则有更多的解读。

这几年,严厉的限价政策,对一直专注高端项目的金茂影响较大,其不得不调整产品线或者降价销售,以往的地王项目则入市难,这些直接影响了销售业绩及回款。这延伸出另一层思考,以往金茂通过少数高端项目获取更高回报率的模式,已不可持续,需要寻求转变。

房企降价销售往往引发一些麻烦事,近日,网 传金茂在徐州打造的高端项目楚河金茂府,因最高能降近30万元,导致了项目购房业主爆发维权。类似的事情曾发生在恒大及融创等房企的项目上。

金茂求稳

中国金茂经过几年规模的快速增长,规模之外也带来了较多的问题,这些问题在2019年集中暴露出来。

龙头房企已开始将经营重点着眼在效益端,对于规模冲刺的房企来说,如何平衡规模与效益则是一道难题。在市场大周期及住房不炒的主基调下,金茂的规模与效益出现失衡。

截至2019年中期,中国金茂录得营业收入147.41亿元,同比跌幅接近33%,其中,物业开发方面同比下降38%,期内毛利录得54.32亿元,同比减少约37.45%,毛利率同比下降3%至37%。

倚靠这央企中化,金茂融资成本较低,成为快速增长的筹码,但在规模扩张的同时,金茂也在大肆举债。从资产负债表来看,金茂2019年上半年录得总负债2195.38亿元,较2018年同期1721.66亿元增加27.52%,近五年以来,中国金茂负债总额持续走高,资产负债率也呈现逐年平稳上升态势。

并且,中国金茂有息负债中,短期债务的占比不小。半年报显示,中国金茂一年内到期的流动负债为256.78亿元,较去年年底增加16.85%。

截至2019年6月30日,中国金茂持有的现金和现金等价物约为223.78亿元,已不足以覆盖一年内到期的流动负债。另一边,2019年中期,金茂通过筹资活动产生的现金流净额为﹣14.4亿元。

面对现金流不佳、效益下滑、地王项目入市难等等一系列难题,金茂在2019年开始“变奏”。

降价成为加快销售变现的重要手段,不过,出售项目股权,似乎是更好的回笼资金的选择。中国金茂自2019年5月份,连续出售和退出9个项目。这9个项目中有亏损的项目,以及参与投资地价超出合作约定价格的项目。这9个项目中有4个位于北京和上海,更是引起了市场的关注和讨论。

金茂在拿地策略上,也发生了变化。过去几年,中国金茂逐步走入二三线城市,在南京、武汉、汕头等地区不断加仓。

2019年上半年,金茂在全国13个城市新获取项目24个,总土地款为341亿元,权益土地款179亿元,总建筑面积约为888万平方米,新增土储建筑面积约643万平方米。而2018年,金茂新增土储建面为2264.4万平方米。

2019年7月下旬,金茂还引入平安战略股东,这被认为是让金茂拥有更多资金成本优势,从而扩大自己的安全边界。

想要跨过第一梯队,金茂还要修炼内功。规模与效益的平衡、速度与质量的平衡或许是金茂的投资者及客户们所期待的。

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