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赴港上市救正商于危难?兴业物联“蚊型”规模困局与存疑的增长空间

2020-03-05 12:37:17 证券之星地产

2020年的防疫战,平时不被人注意,甚至吐槽的物管行业,成为抗疫的重要部分,其社会价值凸显,资本市场来了一场关于物业的狂欢。在多个行业陷入停摆的情况下,港股物管板块,反而涨势惊人。

背靠正商集团的兴业物联,赶上了好时候。

近日,兴业物联服务集团有限公司在港交所发布公告称,已透过联交所申请批准已发行股份及上市买卖,预计3月9日挂牌。至认购结束获得1500多倍超额认购,可以看出市场对该公司的热捧。

但兴业物联的发展前景依然不明朗,规模过小、营收过于依赖母公司及郑州市场等问题待解。除此之外,正商集团本身处于困难时期,项目拓展并不频繁,兴业物联未来规模增长速度似乎没有想象中那么优秀。

规模困局

据招股书,目前,兴业物联在管物业组合为17幢商用楼宇,3幢政府楼宇及1个工业园,该公司在管物业组合快速扩张,建筑面积由2016年12月31日约70万平方米增至2019年9月30日约21万平方米。

兴业物联近年来的迅速发展,招股书披露,从2016年至2018年,兴业物联收入从0.473亿元增至1.31亿元,复合年增长率约为66.4%。2019年前三季度实现营收1.27亿元,同比增长41.9%。

这一规模还是太小,以2018年公司1.3亿营收规模来看,在已上市物管企业中规模中排名末位。

并且其营收的增长与正商集团的地产业务扩张直接相关,财务数据显示,企业2016年至2019年前三季度,从正商集团开发物业所得的物业管理服务收入,分别占物业管理及增值服务总额约94%、88.2%、88.3%及87.7%。

然而让人疑惑的是,作为正商集团旗下的上市公司,正商实业于2017年仅交付了一个商业综合体项目,2018年,并未交付任何项目。

另外,从正商集团官网可知,其在售高端商务写字楼共7个,其中多数已是兴业物联的在管项目,未来能否支撑其规模成长亦存疑。

独立第三方物业的拓展上,兴业物联并无优势。据招股书,2016-2018年及2019年1-9月,公司曾分别呈交8份、12份、7份及11份标书,中标率分别为0、约8.3%、14.3%及9.1%,投标的中标率极低。

对于规模的难题,兴业物联表示,募资的用途用于扩大规模。在约2亿港元募资中,72.3%将用透过收购合适的并购标的拓展业务。

正商集团危难时刻

与兴业物联的火热相比,母公司正商集团可以说是相反的一番景象,

近日,穆迪将正商集团及其在香 港上市的子公司正商实业评级展望从“稳定”调整为“负面”,同时维持正商的B1企业家族评级以及正商实业高级无担保债券的B2债项评级。

穆迪助理副总裁兼分析师Celine Yang表示:“展望调整为“负面”反映了我们的预期,即在未来6-12个月,正商集团的信用指标可能会恶化至目前评级疲弱的水平。主要由于对正商集团现金流放缓(主要是现金回收周期延长的结果)存在担忧,以及该公司实现业务增长计划的能力受到限制。”

穆迪估计正商集团合约销售的回款率从2018年的72%降至60%-65%。一旦该情况在未来6-12个月延续,正商的流动性可能会减弱,进而限制公司的增长速度,削弱未来6-12个月的财务指标。

穆迪进一步表示,正商集团的土地储备(不包括安置房用地)从2018年底的674万平方米降至2019年底的540-570万平方米。

这样的土地储备规模,只能支撑正商集团房地产开发和销售不到两年,为了支持业务增长,公司将不得不在未来6-12个月加速收购土地,进而增加其债务融资需求。

实际上,近期正商一直在拿地和融资的路上。

其中,在2018年,正商实业以总代价约13.7亿元完成51项土地收购,地块总占地面积约为231万平方米,为土地储备新增共约489万平方米建筑面积。2019年上半年,正商实业又购入6宗地块,不过步伐已经大幅放缓。今年截至目前,仅以3.5亿购的位于河南新密的两宗宅地。

为增加资金流及扩张需要,2019年,正商实业发行了多笔高息美元债。最近一次为2019年12月12日,额外发行2021年到期2.2亿美元优先票据,票面利率达到了12.8%。

正商实业的债务也水涨船高,财报数据显示,正商实业2018、2019年6月的资产总额分别为人民币395.69亿元、463.2亿元,负债总额分别为人民币384.48亿元、451.56亿元。

就整个正商集团而言也难言乐观,公开数据显示,截至2019年6月30日,正商集团总资产为838.49亿元,负债总额为726.98亿元,其中流动负债631.19亿元。

资金流放缓、业绩乏力、回款率下滑让正商集团的规模拓展受阻,经营前景诸多难题,兴业物联的上市,也许会成为正商挽回局势的救命稻草。不过,兴业物联如何拓展规模,其上市对正商集团的正效应几何还需要时间验证。

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