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一月销售普降,2020第一季度房企业绩承压,多房企偿债压力大

2020-02-13 19:51:46 证券之星地产

2020年初,新春已来,冰雪尚未消融。由于1月底新冠病毒全面爆发,多个城市发布延迟开工的通知,整个社会运转受阻,肺炎疫情对中国经济的影响成为一个被热烈讨论又未有定论的话题。

房地产可以说是受疫情冲击最严重的行业之一。为响应各地的隔离措施,各大房企均关闭线下售楼部,员工延迟复工,一些员工虽然已经开始上班,但仅限于线上,涉及业务核心的销售、建设等尚不能进行。

这些带来的连锁反应是,房企销售停滞,业绩下滑,现金流吃紧;债务集中到期,偿债压力大;无法开工使“高周转”受到影响,则进一步加剧现金流及偿债压力。众多房企纷纷采取措施应急,但效果似乎并不理想。

一月多数房企业绩下降

1月2月是房地产行业的传统淡季,以往,“返乡置业”成为带动楼市的重要支撑,不少房企也瞄准新年的返乡置业市场,然而疫情让人们出行受到限制,房企业绩雪上加霜。近日,各房企发布的业绩公告也印证了这一点。

克尔瑞统计数据显示,截至1月末,TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元,百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。证券之星地产根据上市企业公告,统计了34家房企业绩,得出相似结论。

从已发业绩公告的34家房企来看,一半以上单月同比下降。其中,保利发展、龙湖集团、远洋集团、越秀集团下降近三成甚至超过三成,融创中国、中海、雅居乐、花样年等下降幅度在20%上下,然而同比增长的房企增长幅度整体不及下降幅度。

四大龙头房企,除了万科同比增长12.34%外,碧桂园、恒大、融创都有不同程度的下滑,其中融创中国跌幅达到了22.25%,并且融创、恒大销售均价双双下跌。

考虑到疫情爆发在一月中下旬,以及由于房地产销售结算特点,二三月份的业绩可能会受到较大的影响。

也有业内人士认为,24日武汉封城,开始大面积暂停营业,售楼处那段时间本就不开门,所以影响并不大,不能支撑如此大幅度的下降。真正的原因是去年底的业绩冲刺太猛,提前透支了本来会在今年一月消化的余粮。可以看出,楼市下行风险更大。

也因此,疫情过后的经济刺激政策,将对房企非常关键。事实上,央行在2月3日就已创记录地单日在公开市场操作投放1.2万亿元流动资金,翌日亦继续开展了总额5000亿元公开市场逆回购操作投放资金,两日投放流动性累计达1.7万亿元。

偿债集中期:业绩下滑偿债压力大

1月26日中国房地产业协会向全行业发出倡议,“房地产开发企业应暂停售楼处销售活动,待疫情过后再行恢复”。随后,多家房企纷纷响应号召,各项目售楼中心关闭。除此之外,一些地区的中介也无法返岗,可以说房企销售端几近停滞。

资金方面,2019年以来房企融资渠道受到限制,销售回款成为房企最重要资金来源,如果销售长时间低迷,随着债务到期以及一些刚性支出,部分房企可能面临经营压力。

对于建筑工地,各地住建部门规定,延迟开工和复工,相关务工人员不得提前返回工地。多数省份规定开复工时间不早于2月9日,正常施工可能更晚。对于这个推崇“高周转”的行业来说,是一个打击,后续如果还款时点与销售时点无法匹配上,压力不可小觑。

另一方面是即将到期的债务压力,受疫情防控影响,房企销售、施工等环节处于“休克”之中,企业无法从销售中获得现金流。一些负债率高企、短期内偿债压力较大的公司,或将面临较大的资金压力。

据克而瑞的研究报告,2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期,相比2019年到期债券增长43%。据wi nd数据,新城控股、泛海控股、上海三盛宏业、侨鑫几家企业2020年的到期债务分别达到了142.56亿、86.89亿、38.94亿、30亿。

与此同时,各大房企亦在加紧融资。克而瑞统计数据显示,1月95家典型房企境外债权融资井喷,境外债权融资达1099.7亿元,环比上升922.4%。其中,房企境外债发行量为1075.3亿元,为境外发债历年单月最大规模。

房企多举措应急

线上销售成为大多数房企的选择,各大房企搭建线上平台,并通过小程序、微信公众号、抖音、直播等方式开启线上销售服务。在技术的加持下,VR全景看房、网络直播卖房成为新的选择。

但买房毕竟是大事,需要看具体位置,看光线看装修,并且实际转化率并不高。大多数房企将房源信息放在线上仅提供展示,一些线上平台也没有交易功能。

此种情形下,一些房企重新开启“无理由退房”活动,如融创、花样年等均表示,30天无理由退房。

有业内人士认为,“无理由退房”的营销举措对稳定市场有利,也有人认为只是噱头,对市场毫无用处。不过,这只是应对疫情这一特殊情况的无奈之举,配合线上销售,有利于降低一些担忧,具体效果如何则有待下个月业绩检测。

疫情对房地产影响究竟几何?主流观点是,短期影响较大,长期影响较小。

A股地产股在春节后首个交易日普遍下跌,除万科A及保利地产跌幅为8.11%和8.81%,A股地产股全线跌停。港股地产股自1月29日节后开盘,也出现一定程度的下跌,此后,双双逐渐反弹。

2月13日,内房股集体反弹,其中,宝龙地产涨7%,旭辉控股涨逾4%,富力地产、融创、奥园、新城发展等涨2%。

美银证券亦指,内房股首季合约销售或受疫情拖累,下调内房股平均盈利预测2%,对内房股盈利轻微调整主因相信刚性需求仅是延后,并没有因疫情爆发而消除。经过本次调整后,会带来更多行业整合机会。

中信证券则表示,受到疫情影响,预计2020年2-3月销售惨淡,全年销售前低后高。

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