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2000亿世纪并购?世茂前十“执念”后的负债、库存、利息与质量

2020-01-08 12:44:27 证券之星地产

2016年,千亿房企数量为12家,世茂房地产当年销售额为681.2亿,排名滑落至16名,一度认为会率先突破千亿的世茂显然“掉队了”。

当时,许荣茂说,这是世茂过去两年“主动调整”的结果,并称:我们前两年增速太快,负债太高,库存太多,利息也上去了,工程质量也没控制住。

蛰伏3年后,“重回前十”萦绕在世茂的头顶,该公司亦激进起来,世茂成为万众瞩目的新晋并购之王,仅今年,世茂并购金额已达200亿元。目前,许荣茂曾提及的负债、库存、利息与质量问题又如何?

“并购”重回前十

近日,媒体传出世茂计划收购福晟手中的项目资产包,收购方式上,传出多个版本,其中一个版本是,按照目前的协议,世茂和中国四大MAC巨头之一的东方资产拟斥资2000亿收购福晟资产,世茂、东方资产与福晟三方股权比例暂定“4:3:3”,未来将由世茂操盘。

另据市场传言,世茂对拟收购的福晟资产包选定了部分项目,所涉项目74个。双方将在地产、建筑、物业等领域展开全面战略合作。

此次世茂收购的并非只是项目,还计划联手东方资产、信达收购福晟集团股权,并签订了框架协议;而参与此次收购的除世茂集团外,还有世茂旗下一家重要区域公司——世茂海峡发展公司。

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在中期业绩会上,世茂房地产首席财务官丘钧山说,2019年上半年,收并购获取权益前土地计容建筑面积900万平方米,货值达1800亿元。

与此同时,2019年世茂房地产全口径销售金额为2607.8亿元,同比增加了48.07%;权益销售金额1825.5亿元,同比增加了19.86%,全口径销售金额及权益销售金额均跻身行业前9位,时隔四年重回行业TOP10。

不过,许荣茂当年的担忧再次出现,世茂在规模之下,负债上升、房屋质量问题增多,甚至出现业主维权事件。

负债上升存货增加

世茂房地产大手笔收购也是有底气的,从杠杆水平来看,2014年-2018年,其杠杆的波动幅度极低。数据显示,从2016年至2019年上半年,世茂房地产调整后的资产负债率逐年增长,但涨幅不大,分别为61.64%、64.62%、68.14%和69.43%。

在融资成本上,世茂房地产在今年上半年融资成本为5.8%左右,属于行业内较低水平。

负债率低但不代表就高枕无忧,其近5年来世茂房地产的负债规模逐年攀升,2014-2019年上半年世茂房地产的总负债分别为1555.50亿元、1695.05亿元、1736.86亿元、2108.12亿元、2723.17亿元和3046.60亿元。

截至2019年中期,世茂房地产的有息债务1154.66亿元,较2018年的1091亿有所增加,流动负债在总负债中占比7成以上。

中报显示,该公司现金及现金等价物为469.92亿元,短期债务320.56亿元,但经过一波收购操作后,则有可能出现偿债压力。

在利息支出上,据世茂年报,2017年支出为7.32亿,2018年为9.06亿,亦呈明显上升趋势。

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在较高负债规模下,也需要平衡长短债和现金流,解决这个问题的最好办法,依然是加速销售回款。

但世茂房地产的去化压力也在攀升。世茂的存货周转率近十年来处在下滑趋势中,由于近期拿地力度大,近两年的存货周转率接连下滑至除2008年以外的最低值0.36,并且其存货攀升幅度也较大。

另克而瑞统计数据显示,2019年上半年世茂的销售面积平均去化率仅45.5%,与2018年全年平均65%的去化率相比有所下降。

存货趋势图(单位:元)

规模与质量平衡难题

规模与质量似乎总相向而行,多数房企没有很好得处理两者关系,如房屋质量、违规操作、虚假宣传等负面效应,这几年大小房企可以说全无幸免。

龙湖曾经是多少人心目中的“白月光”,然而,8月份,长沙龙湖一位业主,在龙湖业绩中报发布会上,哽咽维权,提问龙湖董事长吴亚军。

在维权频繁的今年,龙湖的这一事件,也成为2019年行业楼盘质量问题中的深刻烙印。世茂房地产也不例外,近期被多次曝出房屋质量问题及交房延期,这也提醒一直以高端项目著称的世茂,加强内功的修炼,在快速奔跑的情况下,平衡工程质量。

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世茂对规模的渴求越来越强烈,近期并购大量资产,让世茂多了个激进的标签,还有业内人士戏称世茂继融创后成为第二个“并购王”。许荣茂两年前的担忧犹在耳边,负债、工程质量、存货等问题显露,这种情况下,此次传言的收购福晟资产包会坐实吗?又会以何种形式实现呢?

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