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泰禾集团“水逆2019”:销售缩水四成背后,断臂求生纾困成效如何?

2020-01-07 10:57:00 证券之星地产

近日,各地产研究机构均发布了2019年中国房地产企业销售排行榜,根据克而瑞的销售榜单,泰禾集团全口径销售额为808.7亿元,而2018年,其销售额为1303.4亿元,同比下降了38%。泰禾集团董事长黄其森曾表示,2019年全年销售目标是1500亿元。为扭转资金紧张局面,提升现金流,变卖了多个公司项目,可售资源变少,加之豪宅市场遇冷,泰禾集团销售压力尽显。除此之外,2019年以来,泰禾集团先后有多位高管离职,如财务总监李斌、副总裁郑钟、朱进康等。

断臂求生

凭借着“院子”这一产品在北京的成功,2012年左右,泰禾开始加快扩储的步伐,并在深圳、北京等地拿下多块地王。

泰禾的土储也逐渐走高,其中,2015年泰禾新增土地储备仅为38.69万平米,而2016年和2017年新增面积分别达到204万平方米和792.8万平方米。

黄其森放手扩张使泰禾背负庞大的债务压力,截至2018年末,泰禾集团合计负债2112.47亿元,资产负债率86.88%,其账面有息负债1375.2亿,净资产负债率则高达384.55%。据2018年报显示,在泰禾的千亿负债中,短期债就有574.28亿元,现金只有115.58亿元,货币资金对短债的覆盖比只有0.26。

进入2019年,泰禾集团董事长黄其森开始采取各种措施纾困,包括抓销售、抓回款、降负债。其中最重要的举措便是出让项目股权,据统计,截至2019年末,泰禾集团一共发布了16次转让出售资产股权公告,16次出售资产,回笼资金达到近百亿元。

此后,泰禾的资金紧张局面确实有所缓解,截至2019年前三季度,其短期债务为306亿元,同比2018年底的574亿元下降了46.69%,资产负债率为84.24%,下降了2.64个百分点,但其账面资金为147亿元,依然不能覆盖短期债务。

出售项目缓解了资金压力,但也只是权宜之计,根据泰禾半年报,其上半年待开发地块面积为200.72万平米,计容建筑面积209.25万平米,2018年年初伊始,除了少有的并购外,泰禾没有在公开市场拿过一块地,货只出不进。

“水逆”一年

2019年以来,泰禾就坏消息不断,大多数都和融资有关。泰禾为了置换短期债务,发了多笔高息美元债,其中,7月12日发行的3年期、4亿美元债,年利率15%,利率之高,当时引发市场热议。

而在此前,5月份,深交所对泰禾集团发出问询函,全文3863字,涉及现金流、偿债能力、实际销售额、投资性房地产公允值变动、关联交易披露信息等等共19个问题。

泰禾的运气似乎也不太好,7月26日,泰禾集团公告称,因聘请的审计机构瑞华在执行其他上市公司审计业务中涉嫌违反证券相关法律法规,被证监会立案调查,且尚未最终结案,目前已收到证监会对其申报的非公开发行A股股票事项的中止审查通知。泰禾集团的非公开发行A股股票计划始于2016年5月,调减后的募资规模也有70亿元。

最近,泰禾又因信托借款合同纠纷,泰禾集团收到来自西藏信托的起诉,案件将于2020年2月11日14时开庭。

被诉主体除泰禾集团外,还包含泰禾集团董事长黄其森,以及福建中维房地产开发有限公司、东莞市金泽置业投资有限公司、王照文、卢泽芳等多个被告方。

其实,2019年,泰禾的信托纠纷不止一起,例如,7月24日,有媒 体报道称,中诚信托与泰禾集团、增城荔涛房地产有限公司发生借款合同纠纷。对此,泰禾集团回应称,“我司早在2019年6月6日就已结清中诚信托有限责任公司全部借款,且中诚信托亦于2019年7月1日向法院申请解除相关财产保全措施,目前双方不存在任何借款纠纷。”

2019年,由于融资的不断收紧,使房企们感受到压力,但是在销售端,并不算坏,根据国家统计局数据,1—11月份,全国商品房销售面积148905万平方米,同比增长0.2%,商品房销售额139006亿元,增长7.3%其中,住宅销售额增长10.7%。泰禾为应对资金紧张局面,采取了诸如出售项目股权、抓回款等措施,事实也证明收到一定的成效,接下来,泰禾集团会迎来“转暖”的时刻吗?

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