盘点过去与现在 记录海南房地产芳华

（原标题：过去与现在 海南房地产芳华）

电影《芳华》结尾这样描述过主要角色们的生活——

  海口的骑楼街头，高干子弟郝淑文与萧穗子相遇，她低声向闺蜜吐槽，丈夫陈灿又拿地去了；下一刻，退伍的战斗英雄刘峰拖着残臂，蹬三轮车为书店送书。上世纪90年代，不同人物的命运，都交织在了海南岛这片淘金热土。

  冯小刚似乎试图重现，30年前那场在中国南部岛屿上造富的狂欢。1988年海南独立建省，1992年总设计师发表南巡讲话，物质匮乏的土地迸发出勃然生机，十万人才下海南寻梦、创业，几乎所有人都被巨大的财富晃晕了眼。包括老好人刘峰在内，谁能抗拒这份诱惑？

  在那个膨胀发展的年代，胆识、谋略及一定的手腕，造就了中国早期一批企业家，比如戴志康、陈峰、冯仑、潘石屹、王功权等人。

  让他们实现原始积累的流行手段，是后来被戏称为“击鼓传花”的炒地皮模式。统计数据显示，高峰时期，总人口数不超160万的海南，出现过逾两万家房地产公司。

  “万通六君子”成立的海南农业高科技投资联合开发总公司，地皮生意做得贼溜，后来多亏二十六七岁的小潘同志用“五斤橘子、一条香烟”换来的关键信息，六人紧急抽身回京，放弃了“小目标”，从而完美避开1993年下半年海南房地产泡沫的破裂。

  历史向来以成败论英雄，今天笔者想重温的，还有一个伴随那场热浪落下而几乎被重摔的人物。他叫冼笃信，海南曾经的首富先生。

  冼笃信是海南建省后，最早在三亚从事整片开发的房地产商，1992年至1993年和省级银行、金融投资公司联合扩展规模，高峰时期手握近8000亩土地，被业界称为“海南的大地主”。1994年，冼笃信创造中国最年轻的亿万富豪纪录，一年后因海南地价急剧下跌，他迅速跌落神坛。

  冼笃信在2004年参加博鳌房地产论坛时还耿耿于怀：十年前宏观调控，当时人民银行行长马蔚华几次要求自己处置资产，自己反倒逆其道回购土地，犯了个“重大的错误”。刘晓光在台上一针见血地问他，“当时你是不是晕了？”他老实坦白，不但是晕了，还没十年后这么成熟。

  那天与冼笃信同台对话的，还有王石、任 志强、李思廉和孙宏斌，那场对话后来因王石和孙宏斌激烈争论“顺驰能不能卖100亿”而流传。旧人与新人，过去与现在，失落与希望，破灭与发展，不同人物的命运又交织在了一起。冼笃信恭维说，坐在身边的都是“房地产行业的巨人”。

  刘晓光则送了他一句话：“经历了寒冬的人，才知道太阳的温暖。”

  二

  上面的故事发生在海南现代史的襁褓时期，经历了上世纪90年代的寒冬，往后它开始发展旅游和特色小镇等业态。尽管发展速度不算全国最快，同样频繁受到宏观调控，但所遇到的冷意已远没有那么彻骨。

  如今海南而立之年。和三十年前一样，国家给了一份政策大礼，再次打开了财富机遇之门。

  4月13日新华社报道，党中央决定支持海南全岛建设自有贸易试验区。此后，官方指导意见披露，海南获鼓励发展沙滩运动、水上运动、赛马运动等项目，探索体育彩票业等。

  海南过去多年以来志在打造“国际旅游岛”，按照“十三五”规划纲要，休闲度假旅游、养生养老、医疗健康、住房、汽车、信息、绿色、教育文化体育被列为八大消费工程。而教育文化体育放在最后一项，并不难发现，这或许正是海南最大的短板之一。

  洋洋洒洒的规划及条例，赛马、体彩等关键词的提及，满满的都是对海南经济发展的呵护。在发展传统旅游、医疗健康等业态之际，丰富体育娱乐消费，是官方对这座海岛精准扶持的体现。

  一夜间，海南岛的规划，被资本市场推至与雄安、大湾区等相提并论的高度。下一步，对海南的发展具体政策是什么？思想更解放一点，胆子更大一点，撸起袖子加油干？目前我们并不知晓答案。

  但市场的热情已经被驱动，所有与“海南”相关的股票，都迫不及待地证明与海南规划存在协同之处。有券商曾评价这种现象：“炒地图模式一旦开启，很容易成为市场资金重点关注的目标。”

  一夜间，海南变成了广袤的非洲大草原，万马奔腾，肆意展现野性的嘶鸣——

  海南瑞泽宣布就“马文化旅游综合项目”签订合作，罗牛山拟联合出资建设海口罗牛山“国际马文化产业园项目”，海南马术协会披露正在筹建“国际马文化体育旅游度假区”……

  4月17日，海南自贸区规划出台后第一个交易日，沪指收3110.65点创10个月新低，海南板块却逆市出现涨停潮，整体板块涨幅一度达9%以上。受益的包括海南本地股，彩票、赛马概念股，还有在琼布局的房地产股。比如港股雅居乐，早盘升至17.84港元，逼近2007年最高水平(约18.61港元)。

  但隐藏信号在于，来自“海南”概念的诱惑实在过大，资金同样被巨大的财富晃晕了眼。市场本应期待，海南的规划建设工作，更扎实地推进。资金在风口上放纵，这真是我们期待的区域发展？

  三

  被财富晃晕了眼的，还有海南房地产的投资机会。

  海南新规划传出后，那些在海岛有大量土地储备的房地产企业，同样被市场聚焦。

  一位积极热情的投资者，特地梳理部分房企在海南的土地(占地)储备面积，包括恒大1653.89万平方米、融创792.23万平方米、雅居乐634.8万平方米、碧桂园364.27万平方米(建筑面积)、富力305.6万平方米(建筑面积)等。

  清醒的投资者会发现，海南4月份获得的政策红利，更多集中于体育、消费服务、生态农业等领域，房地产开发并不是直接受益者。但在这庞大的经济体系下，消费人流汇集到这里，意味着居住需求陡然拔高，这使得房地产依然是市场热捧的“当红炸子鸡”。

  上世纪海南经历过严重的房地产泡沫，众多像冼笃信一样的人从高处摔下，这个海岛耗费了十几年才走出阴影。那段时期的教训在于，当局在开放市场准入的同时，也要实施强有力的管控，“有形”“无形”双手并抓。

  经历了寒冬的人，才会守护太阳的温暖。

  这集中表现在，房地产在海南的角色，近两年已收敛而低调，目前是一个被调控重点关照的领域。从2016年“两个暂停”政策，到此后限购实施、填海项目停工等，当局对房地产风险的管控提到了前所未有的高度。

  但调控仍不妨碍，有能力购置房产的人盯着海南，像找猎物一样找机会投资。观点地产新媒 体了解，部分开发商内部人士正寻求渠道购置海南的度假物业。海南某填海项目逐步恢复正常后，个别投资者已迅速下定购置其房源。

  在海南新规划之后，市场流传的消息显示，该省某市处于“无房可买”的状态。目前该消息尚未得到证实。

  悟已往之不谏，知来者之可追。国家近日密集出台政策调控，表明对于房地产的暗流涌动已有所察觉。

  日前，中共中央、国务院提出意见称，海南实行最严节约用地制度，不增建设用地总量。4月16日下午，海南住建厅发布六点通知，包括严格执行“房八条”，防止炒作和哄抬房价，销售数据每日一报等。