【两会观察】房地产市场正进入改革以来最长调整期

（原标题：【两会观察】房地产市场正进入改革以来最长调整期）

3月5日上午，国务院总理李克强在做政府工作报告时表示，“因城施策分类指导，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制。”

在中国房地产市场成立的二十年中，房地产已成为中国投资人最喜爱的投资品类，然而2017年市场已发生剧变，2018年剧变仍在持续。“房子是用来住的，不是用来炒的”正成为深入人心的政策和市场方向,抑制居民杠杆率、房地产去金融化等一系列的住房长效机制正在推进。

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目前，中信银行总行营管部已暂停北京地区200万元以上的个人住房抵押贷业务。中信银行总行营管部向经济观察网表示，“为保障北京市房地产调控工作的顺利进行，我行调整相关业务的审批政策，确保我行信贷资金真实用于个人客户的企业经营和生活消费，严格落实差别化住房信贷政策，严防信贷资金违规流入房地产市场。该项调整不会影响北京市居民及企业的正常购房信贷需求。”

虽然目前其他银行尚未跟进，但这是一个非常强的信号，中信银行这一举措被部分人士解读为房地产去金融化的方向。中国金融期货交易所研究院副院长兼首席经济学家赵庆明则认为，这是银行为了收益最大化的一种贷款配置上的调整。当前央行货币政策仍为稳健偏紧，资金成本增加。

房地产领域的流动性正在降低，中信银行此举为严防信贷资金违规流入房地产市场，而实际上，信贷资金正规流入房地产市场的难度也在增加，购房者的房贷利率正逐月提高。

近日，有媒 体报道，北京地区部分银行首套房贷款利率已上调至基准利率上浮20%甚至30%。融360监测数据显示，一月份北京首套房贷款平均利率为5.33%，全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，环比2017年12月上升0.93%；同比去年1月首套房贷款平均利率4.46%，上升21.75%。

受房地产去金融化及银监会多次强调的抑制居民杠杆率等影响，今年房贷利率可能会呈趋高态势。融360结合监测数据分析认为，今年度一、二线城市房贷利率在排除强政策干预的情况下可能表现出的特征有：一二线城市利率均会保持呈小幅增长趋势；二线城市利率仍会高于一线城市利率；一二线城市利率上涨幅度差距会呈先增大后缩小直至保持一致。届时房贷利率将到达高值并保持平稳。

涌向房地产领域的资金大潮正在退潮。1月25日，银监会主席郭树清在2018年全国银行业监督管理工作会议强调，将努力抑制居民杠杆率、继续遏制房地产泡沫化。

经济学中定义，居民部门杠杆率=居民部门贷款余额/名义GDP。海通证券去年11月发布的报告指出，如果按照居民债务和GDP之比计算，当前我国居民杠杆率还低于发达经济体的水平。截至2017年9月，我国居民部门的杠杆率已经达到54%，在主要经济体中属于中等水平。美国(79%)、英国(88%)、欧元区(59%)、日本(58%)等发达经济体居民杠杆率水平均超过中国，瑞士、澳大利亚、丹麦、荷兰、挪威、加拿大等甚至超过了100%。

央行公布的“2017年第四季度中国货币政策执行报告”显示，2017年末，住户贷款余额40.5万亿元，同比增长21.4%;全年增加7.1万亿元，同比多增8035亿元。 由于住户贷款为包含公积金贷款。根据住房和城乡建设部发布的《2017年11月份全国住房公积金运行情况》，截至11月个人住房公积金贷款余额是4.5万亿元。亦即：“住房公积金贷款+银行各类贷款”为45(40.5+4.5)万亿元。

国家统计局公布2017年中国国内生产总值827122亿元。如此可得出当前居民部门杠杆率：45÷82.7=54.4%。但这并未包括未纳入统计的互联网 金融和民间借贷。此前数年，很多互联网 金融机构提供首付贷之类的产品，而且很多青年家庭的首付一定程度上依赖亲友间的民间借贷。

因此，当前中国的居民杠杆率至少为54.4%。

另一方面，一线城市房价仍处于跌势，成交量大幅萎缩。

中国社科院财经战略研究院和中国社科院城市与竞争力研究中心项目组3月2日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，基于长短期政策利空及融资环境趋紧因素，预计北京、上海等一线城市房价短期仍将延续当前跌势，难以出现有力反弹。

报告指出，从国家中长期区域发展战略看，中央政府致力于抑制特大城市过度扩张和促进区域均衡发展，这将对一线城市房价构成中长期利空。

数据统计，2018年2月份北京全市二手住宅共网签7361套，环比1月份下降30.1%，同比2017年2月份下降39.5%。而在价格方面，2月份北京二手住宅的成交均价环比1月下降0.7%，延续了2017年5月以来的连续下跌势头，其中春节过后的价格较春节前更是有明显的下跌。

3月份市场将会如何？市场人士普遍预计，市场已经变乖，当前这点成交量已很难再起风浪。据北京市住建委数据统计显示，2017年3月份北京二手住宅网签25952套，日均网签近千套。

“不仅地产下行，金融的下坡路也刚刚开启，两者将互相强化。”华安基金首席经济学家林采宜认为，现在起房地产下行周期五到八年，投资房产将无利可图。

摩根大通中国首席经济学家朱海斌预计，住房市场在2018年将会小幅降温。房地产市场2018年最大的不确定性在于住房政策框架的变化。

3月4日上午，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民在政协小组讨论结束后指出，未来政策将在房地产上发力，“房地产方面金融风险比较大，在房地产领域要建立新的方式、长效机制来稳定房地产市场。”

同日上午，十三届全国人大一次会议新闻发言人张业遂表示，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作。

对于普通消费者而言，在住房政策、银行信贷政策等剧变下，房子还能买吗？

赵庆明预测，在房产税正式出台前，我国房地产市场都将处于调整期，这可能是1998年我国房地产市场化改革以来遇到的最长的调整期。从投资的角度看，即使三四线城市房价仍可能会继续上涨一段时间，但作为资产配置的价值已经不大。