新型城镇化提速 布局时点渐近

（原标题：新型城镇化提速 布局时点渐近）

昨日市场遭遇“寒潮”，股指全天宽幅震荡，交易活跃度降至冰点，百余只股票集体跌停，创业板日跌幅深达2.66%。一片萧瑟景象中，新型城镇化成为为数不多红盘报收的概念板块，昨日逆势上扬0.30%，领跑其他概念指数。业内人士纷纷表示，伴随住房租赁政策密集出台，租赁市场供求关系改善，新型城镇化热潮或将来临。

房屋租赁需求旺盛

截至昨日收盘，沪综指最近三个交易日录得“三连跌”，疲弱氛围笼罩下的市场交投较前期明显清冷。全部190个概念指数中，昨日仅有新型城镇化、一线龙头、白马股红盘报收，其中又以新型城镇化表现最为卓著，以0.30%涨幅高居榜首。

成分股中，万通地产、荣盛发展分别上涨9.91%、8.09%，是昨日涨幅最高的标的股；另有16只股票日涨幅在1%之上。

新型城镇化加速推进，着重解决好三个“1亿人问题”。根据国家新兴城镇化战略，至2020年要完成1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。而相关统计显示，2016年，全国农业生产经营人员31422万人。其中，年龄35岁及以下的6023万人，潜在人口迁移空间仍较广阔。

申万宏源证券分析师王胜表示，在目前的土地流转制度改革下，农村集体经营性建设用地和宅基地的出让与入市会切实提高农民出让土地的收入，提高农民入城的积极性，带来新一波的劳动力释放红利。

而租售并举政策有力地助推了热点城市的租房市场发展，将显著解决租房-购房市场失衡，有利于大城市持续吸附人口。根据相关机构推算，2015年我国14个热点城市租赁市场规模约为8344亿元，预计到2020年时将达到14239亿元。

布局机会浮现

国泰君安证券认为，“十三五”规划中提到推进新型城镇化，一个是常住人口城镇化，一个是户籍人口城镇化，当前多个二线城市尚未达到城镇化目标。同时，2018年的宅基地“三权分置”改革，也是为了释放更多农业人口落户城镇，因此2018年应该重点从城镇化角度看待二线城市的需求释放。

相关统计表明，“十三五”期间约1亿左右的农村转移人口和其他常住人口在城镇落户，长期来看还有2.2亿农村转移人口。《国家人口发展规划(2016-2030年)》中要求到2030年，实现常住人口城镇化率70%，平均下来每年仍然要新增2200万城镇常住人口，超过了人口增速，实现了城镇化推动的人口结构性增长。

2017年，土地供给端改革卓有成效。在土地供给需要根据库存去化情况进行调整的背景下，城市的土地释放必须先经过库存去化的过程，从而势必要求产业发展、人口聚集而带来的需求释放。而人口的聚集，同时又带来了产业的规模效应，从而推动城镇化进行。因此，在土地端长效机制下，城镇化将走向一个正反馈的循环中。

国泰君安证券分析师谢皓宇分析，2018年将开启以城镇化为主线的需求端改革，从而达到按需分配的动态平衡。从政策层面上来看，从2018年以来已经出台了若干条政策，包括二线城市吸引人才落户、宅基地“三权分置”等，政策的导向均指向了鼓励人口结构化流动，加强城镇化进行。

“在土地供给改革已经卓有成效的背景下，在2018年鼓励城镇化的政策将持续推出，从而带动需求端的改革，最终将达到二线城市按需分配，即土地供给按产业和人口情况来分配的一个较为均衡合理的动态平衡状态中，从而实现各地房价的稳定，在长效机制保驾护航下，保障人民的住房需求。”谢皓宇表示。

投资建议方面，王胜表示，关注有资源整合优势、旧城改造经验的房企。一方面，土改的推进将加快城中村改造进程，城市中的农民宅基地和小产权房屋改造会是重点，利好资源雄厚、城市运营改造经验丰富的公司；另一方面，大量低成本租赁用地入市将会切实提高租赁项目收益率，改善租赁市场供求关系，利好布局较早、运营管理经验丰富的租赁运营商。

谢皓宇强调，从推行城镇化对应的需求释放来看，保守估计下，预计城镇化推动的刚需每年可以释放约5亿平方米住房需求。其认为，在二线城市布局较多的龙头公司将会受益于二线城镇化推进所带来的需求释放机会，体现出超越房地产小周期的成长性。