广州穗花水泥厂外热内冷 越秀华润25.6亿低价分食

在黄金周过后的第二天，10月9日，广州白云旧改项目穗花水泥厂三宗宅地正式拍卖出让，总占地面积67715平方米，容积率小于4.1，总起拍价为22亿，楼面价均为1.1万/平方米。

这三块地未拍先热，开拍前共获得9家企业参与报价，而6家企业同时报价3宗地块。其中，5、10、15号是越秀的控股子公司及其联合体，68、77、88、96、98、99号分别是中铁、远洋、碧桂园、华润、深业、保利。

此次竞拍采用“限地价、竞配建”的方式，率先卖出的是AB2805024地块，起拍前最高报价是华润的12.07亿，由98号深业以及10号越秀地产控股子公司广州宏景+百正实业各承价一次后，现场便陷入了深深的沉默，在拍卖官的多次提醒下，在场各位房企代表人均无意加价。最终10号越秀以成交价12.5亿落锤成交，楼面12686元/平。

据国土资源局发布的公告显示，AB2805024地块宗地面积24032平方米，建筑面积≤98531平方米，起拍价108746万元，起始楼面价11039元/平方米。

接下来的第二宗AB2805029地块则遭遇更尴尬的场面，一轮报价都没有，直接被96号华润底价夺得，成交价4.6851亿，楼面价12616元/平方米。该地块宗地面积9058平方米，建筑面积≤37137平方米，起拍价40851万元。

最后出让的是AB2805033地块，经过5轮竞价，被15号越秀地产控股子公司以8.4亿元拿下，楼面价12844元/平方米。该地块宗地面积15951平方米，建筑面积≤65398平方米，起拍价71938万元，起始楼面价11000元/平方米。

纵观此次现场拍卖会，除了越秀与深业，其他房企采取旁观、一轮游的态度。据悉，穗花水泥厂位于主城区的地块，然而从成交情况看并没有像广纸地块、广钢新城等就旧改项目出现高溢价的情况。

翻阅资料发现，与其他“三旧”改造项目不同，穗花水泥厂地块原定2014年11月底出让，而后被广州国土资源局收回不卖。？而同期出让的红云涂料厂地块64.5亿成交，默默成为广州新地王。

据观点地产新媒体翻查资料，穗花水泥厂周边比较多工业，如印花厂、汽修厂、电器厂，南侧还是广州东山工业区。由于地处城中村，整体配套并不太成熟，多为城中村小商店，大型商业体基本没有，曾有开发商在实地考察后认为“很难做”。

此外，该地块交通不大方便。地图显示，距离水泥厂最近的公交站是棠涌南街站，仅有925路公交抵达，直线距离约350米，距离最近的地铁站三元里站坐车也需要10分钟左右。

不过据媒体报道称，水泥厂交通情况两年后将大大改善，水泥厂往西800米地铁8号线目前已在建，预计2017年通车，将极大改善地块及其周边的出行不便的现状。除此之外的其他道路将随地铁8号线的建成而逐步通车。

对于本场土拍会，广州中原地产项目部总经理黄韬评价称，三块地外热内冷，周边环境比较差，不能建豪宅，只能做刚需项目。很多开发商买地采取稳妥的策略，参与报价是冲着该地块便宜。华润与越秀作为国企，拥有开发“三旧”项目的能力经验，所以拿地也是合理之中。

而约12000元/平米的楼面价，黄韬则表示，这个在合理的范围内，附近楼盘均价在2.2-2.5万元/平之间，到时项目入市价格大概也在2万-2.5万/平米。同时，地块附近在售的一手楼盘并不多，开发商可以根据需求进行调价。

无独有偶，合富辉煌市场研究中心经理黄琼也表示这个地块周边环境不好，大多是城中村、农田，但是目前广州房型140平方米以下去化周期较短，所以即使像广纸地块这种楼面价贵到2万/平米以上，开发商也会毫不犹豫拿下，而水泥厂位于成交价也算合理。

另外据了解，未来广州还有比较多的旧改项目推出，《广州市2015建设用地供应计划》显示，今年广州还有荔湾的西郊村，黄埔的茅岗路地块，白云的鸦岗地块、羽绒厂地块，番禺的东新高速以东宅地、6宗南站商业地，海珠的万宝新天地地块，天河的燕塘地块三、金融城的5宗商业地等众多地块尚未挂牌。