中国房地产行业分化加剧百强榜单九年换血近六成

备受关注的“2017中国房地产开发企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单终于揭晓。

3月22日,2017中国房地产开发企业500强测评成果发布会公布的测评结果显示,2017中国房地产开发企业500强头名位次首次易主,恒大集团凭借全年销售金额3731亿元、三年复合增长率54.9%、充足的土地储备、旅游和健康产业的布局等强势表现,荣登榜首,将连续八年位居榜首的万科挤至次席。而碧桂园以销售额突破三千亿及领先的成本控制水平首次跻身三强。绿地、保利、中海、万达、融创、华夏幸福、龙湖和富力分列四到十位。

由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主持的“中国房地产开发企业500强”测评工作已连续开展九年,其测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

中国房地产业协会会长刘志峰表示,500强开发企业测评是根据房地产经营特点和发展趋势,从企业规模、服务性管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任等多方面进行测评,体现了500强开发企业的综合实力,含金量越来越高,影响力也越来越大,已成为地方政府、金融及相关机构观察房地产的重要窗口。

行业分化加剧集中度上升

3月22日发布的我国房地产500强测评报告指出,2016年,房地产行业集中度进一步提升,同时房地产开发投资增速连续两年低至个位数,行业平均利润率下行趋势未改,表明行业高增长时代已经结束。在新的发展阶段里,大型房企通过并购加速获取资源,中小型房企则加速转型,房地产开发企业分化进一步加剧。

从刚刚发布的500强测评结果看,恒大首次“登顶”,百强榜单换血率近六成。在近九年500强测评活动中,本次测评产生的100强企业,有25家企业连续9次进入100强。与2009年首次500强测评活动榜单相比,经过九年的发展,2009年100强企业中仅有41家仍保持在100强梯队,九年榜单对比显示榜单换血率近六成。

此外,从500强房企总部所在地作为划分标准来看,华东区域占比继续领先,中部企业进步明显。测评报告显示,华东、华南、华北、东北、西部和中部六大地区分别占 500强的43.6%、15.6%、11.2%、3.6%、7.4%和18.0%的席位。

报告显示,2016年10强房地产开发企业销售总金额约占500强销售总金额的35%,销售面积总计约占500强总销售面积的38%。前50强、100强、200强销售金额分别约占500强总销售金额的60%、70%和90%。行业周期化的变化背景下,行业资源加速向500强企业为代表的领先企业聚集。

企业兼并加速,市场循环周期缩短

测评报告显示,2016年,房企特别是具有品牌优势、布局优势、资源优势、开发能力优势的标杆企业通过兼并收购、买地产股来增加土地储备,并布局多元化投资。

据统计,2016年房地产行业并购案宗数为198宗,涉及金额为4014.83亿元,同比上升43%;而2015年并购案宗数为343宗,涉及并购标的物价值为2815亿元,同比增长11%。其中,央企兼并重组和资源整合步伐明显加快。此外,标杆房企收购中小房企项目扩大业务体量也是年内并购热点。

业内专家分析,对于大型房企而言,通过兼并重组有利于企业获取行业资源从而化解土地市场价格高启的风险,同时通过持有其他上市房企股权还有利于间接扩大土地储备和提升话语权。

房地产行业发展周期收窄也是近年来我国房地产业的主要特点之一。房地产市场周期与我国房地产开发投资及GDP走势高度相关,并受到更多的政策关注和调控,因而房地产市场除在市场供求端影响下的自然市场周期外叠加政策影响后表现更为复杂。整体而言,我国房地产市场周期几乎都与调控政策宽松、紧缩、加码、松动保持一致,时间跨度上基本保持3-4年,但前三个周期时间均为4年左右,而2009年以来市场周期缩短至3年。

存量资源谋发展,加快多元转型

测评报告称,随着地产行业步入白银时代,新房开发整体增量空间受限,房企布局由扩张转向收敛,核心城市激烈的土地竞争不断压缩企业盈利空间。与此同时,随着我国房屋自有率的不断上升,存量市场特别是一二线城市的存量市场规模快速提升,存量市场的重要程度不断提升。为此,如何利用存量资源谋求发展成为很多企业思考的重点。

目前,开发企业对存量资源价值的探索主要体现在几大方面。其一,存量改造及开发,包括长租公寓、民宿改造、联合办公等业态,越来越多房企已相继进入该领域。其二,平台撮合,包括分时度假等分享经济。其三,物流地产、产业地产等存量资源开发。物流地产和产业地产在目前业内呈现出少有的高成长业态。

除在存量资源改造与开发之外,开发企业多元化转型也在逐步深入。多元化转型方向既包括与地产开发形成联动的在商业地产、养老地产、旅游地产、文化地产及海外地产等业务领域的多元化,又包括完善地产开发相关上下游的多元化。如向处于行业下游的金融服务、租售代理、运营管理、家装建材、社区服务等领域的多元化转型发展,以及发展独立于地产主业的主要集中在金融控股、文化体育、医疗健康、能源等领域的转型等。(龙悦/文)